01
新房成交均價，參考價值全無！
由於限價環境催動之下，新房成交均價已然“失真”，不能再作為買房參考依據。先看兩個新房數據。
第一個是深圳新房數據。
自2016年10月開啟的“深八條”，深圳新房房價一路呈現下跌態勢，特別是引發市場關注的“20連跌”、“21連跌”、“22連跌”……截止11月，可以看出房價從未跌破5.4萬/平大關，跌了兩年，整體跌幅僅有1545元/平，平均不到62元/月。
你真會以為房價在跌嗎？多看看二手房市場行情就知道。
第二個是70個大中城市商品住宅銷售價格數據。
70個大中城市，很多真正重點城市並沒有入列，比如蘇州、東莞等，卻加入N多莫名其妙的城市，九江、遵義、瀘州等，把整體綜合指數拉低，所以數據很“漂亮”。
以上數據是如何做到的呢？
第一，限價環境，備案價會被人為拉低。目前絕大部分熱點城市都會嚴格執行限價，造成新房二手房倒掛，後面則出現萬人搶房。
第二，備案流量控制，網籤備案配額制。房價大趨勢要呈現跌勢，高房價項目推後，低房價項目優先網籤，若突破上月均價，高房價項目滯後乃至停止發放預售證。
第三，中心區域備案過多，就拉些遠郊區域備案開盤。
統計口徑放水、限價限籤、流量控制、網籤配額……這一系列操作，數據就會很漂亮，很精準呈現“跌”勢。
因此，剛需買房要看二手房成交價+總價需求，多翻翻中介網站上鎖定的區域小區掛盤量、近三個月成交價。
02
中介推介越多，代表該盤越水！
有別於以往市場，2018年深圳市場經受多重政策打壓之後，近期三個月推盤量空前爆發，加之早期庫存，形成高位積壓，短期內市場供大於需，去化能力一般。而開發商迫於年尾回款壓力和業績指標等，只能扎堆啟動二三級聯動，才會出現市場上大面積推盤現象。
由於同期競爭過大，不排除市場上一些優質樓盤造成“誤傷”，但像低總價小公寓類產品異常活躍，最主要是佣金高， 比如近期火爆的遠洋新天地公寓創下深圳史上最高佣金“9%+1萬現金獎”，金地龍城中央自在寓壕傭“7%+3000元開單獎”等。
據南方樓事製作的一份深圳新盤佣金點數地圖來看，福田、南山和寶安相對來說更好賣，除了個別急於清盤的給到4%，整體佣金點數基本集中在1.5-3%。
龍崗是供應大戶，有不少銷售困難的剛需盤。全區啟動轉介的房源多達5000+套，佣金普遍水平在2-4%，部分體量大的項目則給到了5%，這已經遠遠超過深圳此前水平。
市場上90%的新盤項目啟動轉介，其中商鋪辦公類的佣金比例更高。在高佣金之下，深圳中介們自然是不遺餘力地拼命推房。
03
宏觀政策滿天飛，跟剛需無關！
樓市調控已然進入“五限”時代，特別是2018年樓市調控愈發頻繁，全年出臺多達438次政策，剛需焦灼、改善糾結、投資躁動…似乎沒人能逃過樓市調控的餘波和桎梏。
但細心發現，這一切無剛需無關。（這裡所說的剛需是首套上車型，不代表網傳的6套剛需）
①限購：通過戶口和在這城市呆了多久（社保）來決定購房資格
②限貸：用過購房貸款的人，二次用貸款額度就會縮短
③限價：房價不是你想賣多少就能賣多少，主要是新房
④限售：房子要到一定期限才能轉手
⑤限商：商辦類小眾產品一般人不讓玩
即使近期瘋傳的“菏澤取消限售”引發媒體高潮，但實質上與剛需頂多就是心理影響。一般而言，沒限售就可以隨時出售，但考慮不滿兩年稅費較高，大部分選擇滿兩年出售。限售最大影響是多出1-3年持有成本，對短炒高槓杆影響大，對剛需自住型和有雄厚實力長持型基本沒影響。
取消限售，心理影響大過實際影響，一線城市和供求關係緊張的二線城市大過三四五線城市。
04
看近年行情，年末買房划算！
政策底部：
2016年10月開啟“深八條”，影響深遠，在長達一年多深圳進入橫盤期，市場分化明顯，部分片區漲幅持續，年均30%以上；部分片區橫盤啟動，持續站崗。同時，正式影響到2017年樓市走向，開啟2017年剛需元年。
2018年政策持續高壓，先後出臺“三價合一”、“731限售”，使得市場基本呈現較為平穩態勢，剛性需求繼續放大，依舊強勢。
大方面來看，樓市調控政策基本已完成全部落定，甚至年底之際出現一些“利好”政策，房貸利率回調、銷售取消的刺激。
價格底部：
當前深圳市場新房400萬左右選擇多、優惠大，整體西部優於東部，但不代表所有；600-800萬選擇僅有幾個盤值得，“高不成、低不就”買不到房。明年市場迴歸正常，新房取消折扣是必然的。二手市場依舊低迷，1000萬以上9折筍大把選擇，其他區間基本都有談價空間。
另外，依照前幾年的城市房價走勢來看，年後的房價漲幅在5%到10%以上，每年的三月份漲幅都是最大的。最主要的原因就是，年前購房者的觀望以及年後都有時間出來看房買房導致市場井噴。
05
100%優質盤，100%不存在！
像2018年轟動全城的雙璽、華潤城三期均有不少缺點，比如華潤城三期容積率高、得房率低，但在鉅額差價之前，加上限售政策未出臺，依舊能火爆售罄。
簡單來講，抓住核心需求，地段、價差、地鐵、學位、贈送、商業、大社區等其中1-2項需求即可，不然一味要求全面，若是如此只能是買不到房，或者資金超出預算。比如，香山美墅五期如果沒有噪音影響、供電站影響等因素，也不會才僅8.3萬/平均價，畢竟地段價值、圈層價值無法複製。
06
同類型地段對標，才有意義！
分化時代的開啟，意味著區域價格梯度的形成，同時地段價值逐漸顯露出來。
傳統豪宅片區香蜜湖、華僑城，後起之秀深圳灣和最牛學位房片區百花園嶺傲立榜首；豪宅區臨近的關內核心地段後海、竹子林、科技園、蛇口、紅樹灣等緊跟其後；關內二級地段和關外核心地段如景田、車公廟上下沙、前海、南油、紅山、寶中等再接其後；關內三級地段和關外非核心地段居最後。
關內老破小VS關外地鐵口大盤，這個恐怕是剛需最為糾結的選擇難題。看短期需求，好學位、上班方便、近大商圈，選擇關內老破小；看長期需求，前景發展、品質大社區、大戶型，選擇關外地鐵口大盤。
07
聽大V再多，不如實地多踩盤！
2018年頭，水庫歐神當時放言深圳3月進入上行通道，即將暴漲30%，結果3月底出臺“三價合一”、7月出臺“731限售”，市場預期發生了變化，3-11月市場較為平穩，雖然二手房成交量特別是8-11月出現大幅下滑，多數區域筍盤流出不少，但整體價格較為堅挺。
由於金九銀十市場接連不景氣，新房推盤量加大，但整體去化較為一般；二手房持續低迷。11月初，美聯深莞惠總經理唱空，表示深圳樓市要跌20%，緊接著地產大V楊紅旭表態同意此說法。
一個多月過去了，深圳房價並沒出現像大V口中再現2008年場景、暴跌20%的現象。
樓市預期變了，不能再用以往經驗和規律來推斷，多看房、多跟中介接觸，才會接地氣、才能瞭解真實的市場。08
首套房名額一定要買準買對！
很多剛需由於首付資金不夠，眼見中介不遺餘力推辦公類、低總價小公寓，便以貪便宜心理入手。殊不知，剛需首套房3成名額用掉，二次置換時變首付5成，資金量截然不同。當然，買多少總價的房，並非完全取決於首付，月供能否供得上也是關鍵。
一般而言，首推住宅，公寓僅是附屬產品，除了城市核心地段高租金公寓外，其他區域價值均不大。畢竟，公寓首付成本高、流通性差、學位積分低、物業費用高等。
地段也很重要，像區域交通不便、學位一般、舊改規劃雖有但短期無法變現，至少現在衝進去只能站崗幾年，比如坂田、布吉等。
09
買房是讓生活更好，而不是艱難！
大城市的房價，從來不是靠人均收入決定的，而它的決定權在於金字塔頂端的那一批高階玩家！所謂房價收入比，是書呆子迷信的小玩意兒。
明白這個道理後，你才會知道財富的進階，永遠不是靠你每天8小時上班死工資來獲取的，而是睡後收入。沒有金融屬性資產，大部分人都會滑落階層，生活越來越差。
改革開放以來，中國勉強算完成第一代人的原始資本積累，但是未來二三十年將是一個加速拉開階層差距的時期，這代人踏空一步，後代一輩子翻不過來身是大概率事件。未來二三十年，中國城市化進程將達到70%，整個社會階層將由相對固化轉變為嚴重固化。
10
2019年依舊是剛需自住年
保護剛需，樓價止跌；鼓勵投資，樓價啟動。
受2016年“深八條”的深遠影響，整體2017年成為剛需自住元年。緊接著，2018年連翻政策打壓，剛需自住主基調錶現毋庸置疑。
當前市場是個相對的低位，像15/16年行情短期沒有，新房3萬套/二手房7萬套可能是近幾年“標配”。2017-2019年剛需自住年。
如何判斷時機？信貸就是樓市的G點，只要放開信貸，降低首付，減少利率，樓市分分鐘高潮。
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