文丨南京開盤
今天，江北地王項目金輝白馬雲著已開啟登記。這是一幅江北最貴地塊，亦是現房銷售項目。
在2017年初一場土拍上，經過38輪競價，達到9.3億的最高限價，江浦G012地塊最終由金輝以9.4億摘得，成交樓面價23235元/㎡，現房銷售，一舉成為江北地王。
如今，項目以均價27300元/㎡入市，推出2棟9層洋房產品。而翻開項目的一房一價表，具體房源的單價基本在2.5-28萬/㎡之間，並沒有房子的單價逾越那條3萬/㎡的限價紅線，可均價和樓面價僅相差5000元/㎡啊。
我們本以為，如此高的地價下，會衍生來另一出「突破限價」的戲碼，但最終好像還是老老實實地賣了區域內新房的正常價格。
幾乎差不多的節點，河西單價地王葛洲壩南京中國府也出街，但放風價依然雷打不動，堅持原先的7萬/㎡。 這麼高昂的單價，確實不是一般人能夠承受的。
從公開的產品來看，大部分的細節都打磨得不錯。項目參觀的要求也很現實：驗資300萬。
那什麼時候開始賣呢？恐怕只有一個答案：等。
同樣是地王，有的選擇順勢而為，搶先上市；有的選擇蟄伏市場，等待時機。全南京的地王項目大概也就這兩種選擇了。
需要承認的是，高地價產品，往往會刷新區域內的房價天花板。而那些蟄伏著的高價地，無一不在限價的邊緣無限試探，企圖構建一個嶄新的高端房價體系。
如果高價地是南京房價的未來，那麼，限價倒掛盤可不可以說是過去留給現今人們的「彩票」？
今年，多個限價老盤紛紛重出樓市，以自己最後一批房源掀起了南京樓市的熱潮。
武夷名仕園、世茂夢享家、中交錦蘭薈、亞泰山語湖、翠屏城……漲不漲價不重要，重要的是，其中仍有倒掛和套利空間。管他呢，先買了再說。
據盤哥統計，全南京的真正限價倒掛盤將在今年以後，幾近絕跡。
可以看得到，基本都是還剩最後一次推新機會。真正有倒掛價差的項目，將一步一步消失。
當然，我們也不排除現在賣出的期房交付後，將來掛在二手房市場的報價可能會高於現在的新房均價，變成新一輪的「倒掛」，但這需要時間。
且倒掛往往發生在熱門板塊中，現在那些熱門板塊基本都是高價地佔領，高價地的上市又緩慢而綿長。
今年，有2個很顯然的現象：
1、倒掛限價盤挨個清盤、消失；
2、高價地項目公開的公開，上市的上市。
二者的相互作用下，未來的房價體系將會被拔高。
目前，河西多個「王炸」產品面世，精緻的產品和高昂的放風價，已經給市場打足了預防針。
鼓樓濱江最貴單價已破6萬/㎡，雖然洋房院墅產品本身溢價率就比普通住宅高，但這樣的價格確實把板塊的豪宅度拉昇了一個檔次。
江北新一輪上市項目的單價已經普遍過2.5萬/㎡，只剩一些市場接受度不佳的老盤在慢慢賣。
南部新城等限價盤清盤，周圍配套漸漸拔地而起，高價地或許迎來上市時機，屆時的價格又不大好說了。
未來的房價體系可能會有所變化，但「穩」這個主基調，一直都沒變過。
昨日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開。會議提到，在房地產市場方面，要以穩地價穩房價穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。
接下來的市場，可能會這樣走：
1、市場迴歸理智，買房人買房會變得更挑剔。
倒掛盤逐漸清盤後，房子再也不是穩賺不賠的中獎彩票，買房人也對買房子這件事越來越理智。
2、老盤抓緊在今年清盤，明年將給高價地項目讓路。
這些老盤前期低價的存在，就好像還沒上市高價地的「絆腳石」，因為同一個板塊，無論如何，價格都將是購房人考慮的首要因素。當別人的價格低了很多的時候，其實自身壓力是會很大的。
3、高端項目逐漸面世，南京豪宅標杆勢必再次被刷新。
幾年前，仁恆江灣城代表了那個年代的精英生活。如今，在河西高端項目放風7萬/㎡，鼓樓濱江勇猛邁過4萬/㎡的坎兒的時代背景下，豪宅的標準將再次被書寫，而往年的豪宅將成為過去式，將來真正的豪宅已經在來的路上。
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