现在是楼市的下行期吗？是的。
现在是楼市机会出现的时候吗？当然也是。
1
又到年底，神州大地，开始锣鼓喧嚣。
最近，有一类新闻的出镜率特别高，就是“开盘潮”。
武汉、长沙、成都、南京、合肥，甚至昆明……
以武汉为例。
2018年4季度，武汉住宅供应量预计超过1334万方。
3季度只有754万方。
2017年4季度，供应量1163万方。
3季度只有485万方。
据亿房网的数据统计，2018年12月全武汉预计有超过100个项目开盘，光是大汉口区域就有53个项目开盘或加推。
讲真，种种迹象表明，楼市开始活跃起来了。
有别于之前开发商们的各种捂盘、延期开盘，近段时间的楼市涌现出各种争先恐后开盘的现象。
在2018还剩下的这几十天里，房地产市场仿佛释放了这一年所有的精华：喷薄、炽热，而又眼花缭乱。
全国各地的楼市正步入年底冲刺、新房供应井喷的阶段。
2
而今的情况，与几个月之前的楼市形成了鲜明的对比。
不知道大家还有没有印象，在今年年初的时候，我们还在焦虑某个楼盘一套房子几十个人抢，全款买不到房还得找关系。不了解楼市的人估计会一直觉得买房都是要抢的。
这是真相吗？曾经就是真相，但现在不是了。
大半年的时间里，楼市每天都发生着变化。很多城市的房子卖的没有想象中那么快了，甚至卖不出去了，成交开始萎靡，开发商终于绷不住了。
在经历了近一年的市场洗礼之后，部分捂盘的开发商发现捂盘没有什么好下场，限价也没有放松迹象，等待也等不出好结果，于是纷纷选择在年末这个时间节点拿预售证，尽快开盘，回笼资金。
比如郑州某个楼盘，旁边一个地王项目售价2万，它也想卖2万，然后碰上限价。ZF给出的价格达不到开发商的预期，但却是完全合理的。正常情况下，开发商就应该推售了，可偏偏找各种原因，捂盘不卖。最后挺了半年，发现拖着没办法，只好入市。
这个楼盘，要是放在半年前的市场，绝对是开盘即清盘的节奏。可是无奈拖到现在，就算把打折促销、首付分期、老带新奖励等等的营销手段都用上，也无济于事了。
3
相比普通楼盘，高价盘可能更绷不住。
为什么？简单说几点原因。
首先，肯定有供求关系在作祟。
高价盘，在目前井喷的住宅供应中，有非常多，需求不够分。
比如说，500万+的豪宅，主要的客户都超过35岁，因为家庭人口增多，需要置换更大的房子。这波需求，在2016-2017年市场好的时候消耗了不少。
改善需求原本就有些衰退，又遇到限购的环境，理论上应该缓一缓。可偏偏再赶上年末的推货高峰，一众高价盘排队嗷嗷待哺。
总之，绷不绷的住，最直接的原因就是看供求关系。
其次，ZF价格限制的非常死。
这年头，楼盘想涨价，或者卖天价，那都是一厢情愿的想法。这个阶段，任何开发商都死了这条心吧，这是立场问题。
在武汉，一个当年宣扬保本20万的“地王”项目，在如今看来似乎是天方夜谭，很长一段时间这块地的身份是停车场。
很多城市的“地王”项目迟迟无法入市。特别是在2016年拍出的那一批高价“地王”，会让很多开发商很棘手，不知道该如何处理，只能陷入开盘死不开盘也死的局面。
所以，如今的高价盘会很难熬。至于降价、崩盘还是死扛，就看开发商了。
不过，其中大部分都选择了降低门槛自保。
以前必须全款，现在可以按揭，就是降低门槛。
以前必须交茶水费，现在随时可以买到，就是降低门槛。
以前必须捆绑装修，现在不用捆绑，就是降低门槛。
精装修交房本是发展趋势，但在如今的市场环境下，“精装变毛坯”这种与趋势背道而驰的现象却陆续出现在全国各地，以降低售价，适应正在转凉的楼市。
比如，前段时间，武汉光谷地王项目正荣紫阙台，开盘可以选24000的毛坯，也可以选27500的精装修。要知道，同一个盘，上次开盘还是非27500精装修不可。
武汉东湖的华侨城原岸，11月2日开盘，高层毛坯均价2.3-2.6万。而9月底开盘推出的高层精装房达到2.8-3.1万。
不仅仅如此，合肥庐阳地王海亮唐宁府，精装改毛坯备案，毛坯备案均价25770，取消5000元精装修。
济南的三盛国际公园，前期带精装均价24000，如今精装改毛坯，均价不到20000；绿地IFC，此前精装修29000，现在改毛坯卖25000；力高君御世家，精装变毛坯，从19000到15000。
南京宝华最贵楼盘朗诗万都玲珑樾，由精装20000变成毛坯15000。
……
4
其实，大家推货集中在年末，厮杀惨烈，却给市场起到了优胜劣汰的效果。
什么意思，大批量房源集中入市，大家都买好楼盘，那么差楼盘就没人买了。
过去的一波市场行情，让不少开发商放弃了产品思维，没有好好做产品。而如今的激烈竞争，反而可以帮助市场优胜劣汰。
其中，最先淘汰的就是一批远郊盘。
很多外来开发商进驻一个城市普遍会在远郊拿地。为什么呢？主城区进不去啊，只能去远郊拿地。之所以有人买远郊，最主要的原因是便宜，用来过渡。
比如郑州的一个远郊，荥阳东。
这个板块，在2016年上半年的时候，还是5000的均价。经过2016年下半年以及2017年的一波行情之后，房价破了万元大关，依旧有人买单。
而如今郑州年末房源集中供应，激烈的竞争下，主城区也陆续出现了一万二三的楼盘。当下不毛之地的现实，毫无遮掩的暴露给市场。
5
已经进入到12月，2018年离我们远去还有不到1个月的时间。对于房地产市场，这一年差不多也已经结尾了。
年末市场环境稳定，房源供应增加，开发商进入冲刺业绩的倒计时，可能会有优惠措施开展促销，这时候买房，性价比是很高的。现在不一定是最好的时候，却是你可以掌握的时候。
当然，如果你不着急，也可以再等等。
明年，土地市场会进入新的周期。因为在2016-2017年上半年成交的高价地在这今年最后这一波集中供应之后，大部分已经出尽，2019年面市的产品大概率是2017年下半年之后成交的土地。
你会发现，2017年下半年之后的大部分土地都是底价成交。也就是说，未来这些土地变成商品房以后，价格至少不会太离谱。同时幸运的是，因为ZF预留有利润空间，而且开发商的忧患意识还在，很可能会为市场带来一些好产品。
对于普通购房者来说，目前最宝贵的，就是你有了宝贵的时间，可以去选择真正意义上你想要的房子。
对于开发商来说，从现在起，你真的要好好做产品了，如果你的产品太差，经不住市场的考验，就真的没人要了。
最后，年末“开盘潮”来袭，你会选择现在买房吗？
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