社科院報告稱，樓市面臨三大風險、四大問題。報告建議，政府應當管好預期、完善調控和加快改革三策並舉協同推進。在房產稅方面，實行漸進方案，只對新交易住房啟動徵收方案即住房家庭如果一旦交易將統計其全部住房面積，並按照起徵點開徵，不交易的住房暫不徵收。
社科院《中國住房發展報告（2018-2019）》12月11日在京發佈，報告認為樓市面臨三大風險、四大問題。報告政策建議稱，政府應當管好預期、完善調控和加快改革三策並舉協同推進。持續保持樓市調控政策的定力和韌性，將調控目標從抑制房價上漲調整為確保樓市穩定，堅守“只住不炒”和 “因城施策”的調控思路不動搖，轉變調控手段由行政轉交市場，完善調控措施，將臨時性調控變成制度化和機制化調控。
報告指出，2018年中國樓市形成了“春暖、夏熱、秋涼、冬冷”的態勢。
2018年8月之前，房地產逐步升溫，上行壓力日益加大，但是到9月房地產形勢發生逆轉開始降溫。全國房價增幅經歷了先升後降再升再降的過程：同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%，後又下降2018年3月的2.93%，又增長到2018年9月的10.7%。空間上，差距縮小。此起彼伏，熱點地區變涼，冷點地區升溫；全國城市之間的房價差異緩慢縮小。東部城市房價增速顯著降溫，中西部城市房價增速上升明顯；一線城市、二線城市房價同比增速顯著下滑，一線城市房價同比增長率自從2018年3月下降到-1.12%後，基本全部保持負的同比增長率，二線城市同比增速也由2017年11月22%逐漸降低到2018年7月的-3%。
報告認為導致市場發生變化的原因，主要在於宏觀環境與調控政策及預期導致市場變化。
2018年9月之前，由於一些上行因素的影響，儘管調控政策不斷加碼，市場預期仍保持顯著樂觀，從導致市場主體間預期及行為的正反饋，房地產上行壓力加速增大。
2018年9月以後由於國內經濟持續下行、中美貿易摩擦逐漸加劇、“民營經濟退場論”等國內外宏觀經濟環境變化對市場預期造成負向影響；中央從政策、監管和輿論層面持續保持高壓態勢，地方政府調控政策不斷加碼，2018年以來，全國房地產調控次數已經高達405次，比2017年同期上漲接近80%。一方面從嚴調控逐步打破了市場依據過去經驗形成的預期，另一方面，宏觀環境變化增加悲觀情緒並進一步傳染給房地產市場。
報告預測，2019年中國樓市將延續今年9月以來的降溫態勢。
報告認為，總體上，2019年中國樓市最可能小幅調整和再度分化。“在沒有重大政策轉向和意外事件衝擊的情況下，總體市場轉向降溫通道，不會出現劇烈的波動。”同時，降溫中有起伏，2018年樓市呈現的四季變化在2019年還會延續。空間上，城市分化可能再度凸顯。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，趨勢是增長主導。三四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。
作出上述預測主要基於三方面重要因素考量：
一是上行的因素還在繼續起作用，包括城市化帶來的住房需求潛力、有較強韌性的中國經濟支撐、炒房的利益機制沒有根本改變、調控政策還有調整和操作的較大空間。
二是逆轉下行的因素，包括中國宏觀經濟仍面臨一定下行壓力、中美貿易摩擦仍存不確定性，有關民營經濟發展政策的落實情況待觀察、一、二線城市的房地產價格存在嚴重的結構性價格泡沫、三、四、五線城市存在結構性的數量泡沫、政府調控力度絲毫沒有放鬆等。
三是再度分化的因素，包括，一、二線城市由於需求潛力大但供給不足房價上漲壓力仍較大，三、四、五線城市情況相反，經過上一輪超好發展，不僅房價漲幅較大，土地、住房供給增加，有可能形成新一輪庫存。
報告總結了樓市面臨三大風險，分別是房地產市場存在結構性泡沫或將破裂或繼續放大的雙向風險、房地產金融存在槓桿率迅速高升且還在違規加槓桿的風險和宏觀經濟運行存在過度依賴房地產的風險。
報告認為樓市還存在四大問題：首先，住房發展的總量與結構均的問題，住房存量水平超前，潛在供給巨量；其次，市場預期變化更加撲簌迷離。目前樓市存在著兩個矛盾性特徵：總量上長期潛力和短期問題的矛盾；結構性數量泡沫和價格泡沫的矛盾；再次，行政調控弊端逐漸凸顯的問題。長期過度使用行政措施，行政調控產生大量意料不到的問題，導致市場亂象，加劇市場風險，使得行政調控作用在下降、市場調節機制無法發揮有效作用、扭曲了市場供求關係和導致房地產泡沫擴展；最後，制度改革推進依然緩慢的問題。改革涉及基礎制度的改變，存在不確定性風險，客觀上要求審慎推進。改革涉及重大利益的調整，一些部門和地方政府缺乏動力或遇阻力。
報告提出政策建議稱，政府應當管好預期、完善調控和加快改革三策並舉協同推進。
首先，穩定房地產市場預期，同時剔除預期泡沫。深化改革以重建市場信心，加強引導剔除預期的泡沫，形成和保持謹慎樂觀預期，同時要妥善管理，減弱預期的波動。
其次，完善房地產調控政策，防範樓市雙向劇烈波動。需要妥善處理和應對宏觀問題挑戰。妥善應對中美貿易摩擦。妥善處理經濟速度和質量的關係問題，處理好房地產與宏觀經濟的問題；持續保持樓市調控政策的定力和韌性，將調控目標從抑制房價上漲調整為確保樓市穩定，堅守“只住不炒”和 “因城施策”的調控思路不動搖，轉變調控手段由行政轉交市場，完善調控措施，將臨時性調控變成制度化和機制化調控；前移和聚焦房地產市場監管的重心，將中央對住房市場監控擴展到地方政府調控預案環節，將中央對地方房地產市場監管的重點前移到土地市場，將房地產調控的重點進一步聚焦在金融機構；做好防控樓市雙向劇烈波動預案，在行政措施、經濟措施、輿論引導和社會治理上分別採取不同的措施。
最後，應下決心改革基礎制度，加速度建立長效機制：其一是房地產稅推出。實行漸進方案，只對新交易住房啟動徵收方案即住房家庭如果一旦交易將統計其全部住房面積，並按照起徵點開徵，不交易的住房暫不徵收；其二，要打開市政債券。探索以房地產稅和基礎設施未來收益作為未來還債資金流，發行市政債券：填補因土地財政退出留下的地方政府支出缺口，開闢地方政府的公共服務和基礎設施正規渠道；其三，土地財政退出。調整中央和地方的財稅關係，改革中央與地方關於土地出讓金的分成制度，深化住房制度，重新確立商品性住房和保障性住房的比例關係，加快完善租購併舉制度，加快構建新老居民全覆蓋的住房體系。
總結：重點都在標黑的字，房地產市場需要穩定，防止劇烈下跌，同時還是要防風險，防止金融風險，防止市場泡沫再次形成。調控政策不可能一下放鬆，適當的放鬆讓樓市保持一定的活躍度。之前我說過房產稅短期內很難推出，報告中也是這個意思，因城施策，放權給地方，而地方依賴土地財政，所以，房產稅難產又成定局。
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