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■本文作者： 黃小仙 北京在明律師事務所
在明律師在代理的案件諮詢中，經常遇到這樣的情形，就是開發商自主和被拆遷的當事人進行拆遷協議的簽訂，協議上籤的是開發商的字，蓋的是開發商的章，更為奇特的是，被拆遷當事人都沒看見相關的拆遷公文或是相關材料。這時候老百姓心裡就有些忐忑了：這開發商說話能算數嗎？我跟開發商籤協議，日後補償該找政府還是找開發商呢？開發商跟我籤的協議有效嗎……
而開發商與居民籤拆遷補償協議，這種行為本身就具有爭議性。
首先，如果是開發商自行與被拆遷人進行的買賣交易，不在地方政府的徵收拆遷範圍內，或者說不受地方政府的徵拆政策調控，那麼此時開發商與被拆遷人簽訂的拆遷補償協議屬於民事行為，遵循自願、公平交易。那麼，這時候開發商是不需要徵地批文的，只需要與被拆遷人協商好交易條件，按約履行即可。
其次，在現實中，就目前情況來看，開發商與居民進行拆遷補償協議的簽訂大都是在地方政府徵收拆遷的大環境下。說直白點，開發商的行為其實就是地方政府或行政徵收方授權指使的。因此，開發商的行為受徵地拆遷相關法律的調整和約束。
而根據《土地管理法》的相關規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地時，必須依法申請使用國有土地，而不能直接在集體土地上建設。但因集體土地徵收涉及到農村廣大農民的切身利益，因此集體土地的徵收必須經過相關部門的審核批准，書面表現形式也即大家口中常說的“徵地批文”。
還有，《土地管理法》第四十四條、四十五條對於集體土地徵收的批准權限作出了明確規定，只有經過國務院或者省級政府的批准，徵地行為的前提才是合法的。
所以，從嚴格意義上來講，沒有徵地批文，開發商是沒有權利進行徵收拆遷的。但徵收拆遷涉及公共利益，更涉及眾多被拆遷人的切身利益，所以，為了保護被拆遷人權益，在實際的操作中，對徵收拆遷協議有效與否不能僅僅從開發商是否有權利簽訂徵收拆遷協議來認定。
那徵收拆遷協議是否有效該怎麼認定呢？
根據“《合同法》相關規定，有下列情形之一的，合同無效：……(五)違反法律、行政法規的強制性規定”。
在明律師要提醒的是：‘強制性規定’，是指效力性強制性規定”。
因此，只有違反法律、行政法規的效力性強制性規定才會必然導致合同無效。
所以，總的來說，開發商沒有徵地批文，簽訂的徵拆補償協議是否有效，並不能統一而論。就開發商沒有徵地批文這一點來說，協議是否有效要看開發商是自主的市場交易行為還是地方行政徵收方的意思；其次，再具體到協議是否違背《合同法》的相關規定來確認協議的有效與否……現實中的情況較為複雜，需要根據具體的情況進行具體分析。如遇到糾紛，需及時諮詢律師。
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