房地產行業有句常用的“名言”：退潮後，才知道誰在裸泳。
可偏偏2018年的退潮，比以往時候都來得更早一些。時至年末，誰在推盤，誰有房源已經不那麼重要，誰能保持高去化率，誰能持續收割市場購買力，誰才更有資格成為全年的“成交大拿”。
與往年有所不同，今年成都主城區成交的排頭兵裡，罕見地出現了三環內項目的身影。12月9日，位於東中環的地鐵大盤青秀未遮山二期二批次面市，推出的456套房源再度被搶購一空，而從今年6月首次開盤到12月，該項目的住宅四次推盤全部於當日清盤，半年內全物業的總銷售業績也已突破40億大關。
青秀未遮山二期二批次開盤現場銷控表
單盤、6個月、40億——拋開這三個關鍵詞，“青秀現象”留給市場的信息，遠比數據精彩……
【壹】
住宅四開四售罄不奇怪
一期商業/車位也佳績頻傳
2018年的成都房地產市場，熱與冷的分界特別明顯。上半年，土地、住宅供銷持續開閘，頻頻進入熱搜；下半年市場風向急轉，土地拍賣、住宅銷售一度冷啟動。
根據銳理數據監控，2018年前11個月，成都共成交184622套住宅，同比去年下滑23%，成交面積約2052萬方，同比去年減少417萬方（數據均為備案口徑）。從房企端的表現來看，下半年銷售遇阻的不在少數。
“地產小年”，房企的日子並不好過。
成都2016-2018年各年前11個月住宅成交量（備案口徑）
地產江湖裡，有青銅也有王者，銳理君關注的青秀未遮山無疑屬於後者，這從項目的四次開盤可以明顯得到印證：
★ 6月6日首次開盤，推出房源1056套，平均中籤率1.71%；
★ 11月4日開盤，推出房源72套，平均中籤率4.97%；
★ 11月21日開盤，推出房源360套，平均中籤率34%；
★ 12月9日開盤，推出房源456套，平均中籤率18.67%。
四次開盤四次脫銷，6個月時間斬獲了40億元的銷售額，這樣的業績放在整個大成都也屬於出類拔萃。
但還有另外兩條消息讓銳理君吃驚：一是在並未進行常銷的情況下，該項目一期車位已去化大半；二是一期已推商業也基本售罄。一系列信息背後的深層意義是：整個項目的業主認同率居高不下，這為項目後期的入住與運營，乃至片區後續發展打下了基礎。
【貳】
“青秀現象”的成長邏輯
立項目、強配套、重運營
地產“小年”裡，橫盤是大勢所趨，快跑則成了房企營銷的主思路。但一味地快與慢，對當前市場而言似乎都不可取。青秀未遮山項目及其開發者成都鐵誠的聚焦點是：關注項目的成長性，在配套、運營上不斷自我革新。
A. 立項目：415畝大盤，如何才能成為“關鍵先生”？
作為成都主城區目前在售的最大咖項目，青秀未遮山415畝的體量無疑決定了項目具有極強的可塑性，但關鍵的問題是，如何讓體量與價值劃上等號，進而實現價值＞價格？
青秀未遮山作了三重考慮：
一是項目立足於打造成鐵誠的標杆項目，實現產品口碑與企業品牌的雙增值；
二是依託主城稀缺的生活大盤基底，踐行“一座城改變一座城”的發展理念；
三是通過“軟件+硬件”的雙向探索，不斷革新區域乃至成都的居住理念。
正是在此基礎上，青秀未遮山的三大自我“畫像”也被業界廣泛認知：
區域更新開拓者：在成都樓市，超級大盤帶動一個板塊的例子不勝枚舉，曾經的“貨場鐵路站”八里莊板塊更是舊城改造的重點區域，也是主城騰籠換鳥的最後拼圖。青秀未遮山作為區域升級的中堅力量，開拓者的地位很牢固。
居住品質定調者：一期高層產品，迅速聚集人氣；二期疊拼組合高層，拔高項目品質；三期低密合院，奠定高端標杆地位。通過不同類型的產品組合，一個全新的品質居住區開始定調。
城市生活營造者：以“用戶需求”倒推產品——這是青秀未遮山最令人矚目的畫像。如二期產品在尺度與功能性上進行了迭代，130㎡三房與160㎡四房鎖定三代人居住需求，強調整體居住的純粹性，配以大體量的商業、教育配套，實現“大城生活”的準確落地。
B. 強配套：產品之外，優質配套帶來更多加分項
415畝的超大體量，對居住品質的更高追求，必然要求項目的配套既能豐富完善，又能實現精準鎖定需求。
對此，項目開發商鐵誠採取了一種保守又進取的做法，既充分利用現有配套借力，又在自身功能上做加法，實現補足與強化的目標，加分不斷：
1、面對片區城市界面模糊的現狀，項目前期進行了大量的鋪排工作，通過釋放四橫四縱+雙地鐵的立體交通網絡，直連“春—鹽商圈”等核心優勢，實現第一輪加分；
2、園林景觀上，項目內部規劃了三公園兩大道，鬱金香、風車等荷蘭元素頻現，讓項目內外都具備了國際化氣質，再與外部的二仙橋公園串聯，居住環境上二次加分；
3、在業主關注的教育資源與配套上，一方面發揮代建公立小學與幼兒園的作用，滿足未來基礎教育訴求；另一方面引入外部優質教育，如創世紀教育集團旗下的一站式家庭與兒童教育成長基地最in菲克城，完成中端+高端的雙重標準，從而真正留住業主。
4、此外，項目還提出將打造全系業態的荷蘭風情商業街、四點半學堂、老年康養中心等，最終通過內外合力聚合資源，讓配套成為項目最清晰的標識之一。
C. 重運營：從情感到精神，持續激活社群運轉
從週末的兒童繪畫藝術日到中荷文化交流節，從邀請業主參觀項目實體樣板間到城市級音樂盛會……亮相至今，青秀未遮山已成功舉辦了幾十場活動，其中大多都已固化為日常活動。項目方告訴銳理君，未來還將通過構建旅遊攝影、藝術、體育健康等細分社群與舉辦更多有針對性的活動，讓社群運營持續運轉，最終打造一個有溫度的新興生活群落。
以“社群運營”為核心邏輯，青秀未遮山的意圖很明顯：一方面要滿足業主情感、精神等深層次需求；另一方面能增強項目的市場辨識度與競爭力，沉澱並持續傳播鐵誠的品牌，為後期帶來更多溢價與利潤空間。
【叄】
從造產品到繪作品
成都鐵誠持續驅動4城6盤
回到文章開頭的話題，青秀未遮山半年單盤40餘億業績，顯然不是一次借行情東風的“偶然逆襲”，下階段的成都乃至全國樓市，成都鐵誠及其“青秀系”作品帶來的席捲能力，值得業界重點關注。
A. 雙城驅動下 “青秀系”開啟規模複製之路
無論市場行情如何風雲變幻，產品才是房企制勝未來的壓艙石，從差異化競爭力到標準化複製，再到企業品牌建設，擁有產品系是房企做大做強，搶佔市場的必經之路。
從7萬餘人搶1056套房源，到業主提前兩年看房，再到撥動全城的吉達·布塔音樂會……青秀未遮山從不缺熱門話題，“青秀現象”正在發熱擴散，同時也成為業界研判的重要對象。
項目方人員也曾向銳理數據透露，未來青秀系產品還將以市場與用戶需求為導向，持續打磨與迭代升級。更為重要的是，在青秀未遮山取得巨大成功後，其位於貴陽的青秀系第二子——青秀楠庭預計本月將迎來亮相。
這意味著，青秀系已具備複製化標準，鐵誠形成規模化運作能力。成都·青秀未遮山+貴陽·青秀楠庭，2019年，鐵誠“青秀系”會給市場帶來更多驚喜。
B. 4城6盤聯動 鐵誠持續發出“好聲音”
討論青秀未遮山與青秀系，其背後推手成都鐵誠房產自然繞不開。
產品系對房企長線發展有著不可忽視的戰略意義，但要成功打造出自己的產品系並不容易，一般來說，成型的產品系大多來自於幾個項目的合力，耗時也可能是多年，但鐵誠僅用一個青秀未遮山，就實現了品牌、產品、項目的多重佔位，青秀系也從最初的產品升級成擁有掌控權的作品。
不可否認，具備央企基因的鐵誠地產，起跑就站在了高起點，但能後來居上企業的綜合實力與適宜策略必不可少，關於這一點，銳理君此前在《市場格局突變？這家“新”房企卻在布一盤大棋》一文中也有過分析。
值得重點關注的是，未來兩年，成都鐵誠在貴陽、重慶、西昌等地的項目也將陸續啟動，屆時將實現4城6盤聯動的格局，在800畝土地上，青秀系作品的產品打造能力、社群運作能力、品牌附加能力也將不斷升級。
-------------------------------------------------------------------------------------------
*免責聲明：本文中所標識的生活圈等區域範圍僅概略表示位置關係，並非行政機關區域劃分，具體以政府文件為準；文中所涉項目信息及相關承諾僅供參考，具體以項目現場和企業最終公示為準。
閱讀更多 銳理數據 的文章
