無論是樓市下行期還是上揚期，房地產市場總有機遇和挑戰。對於剛剛過去的2018年，房地產市場就如同過山車一般，發生了從熱到冷的快速轉變，而對購房者、開發商、中介機構等群體來說，他們又迅速將觀望的目光轉向了2019年。其實，早在2018年年底，政策就已經釋放了2019年要穩地價、穩房價、穩預期的樓市目標。此前，對於2019年的房價預判，業內一直是眾說紛紜，有專家稱下半年可能會迎來複蘇上漲，也有專家稱房價繼續面臨調整的可能性很大。不過，不管怎麼說，樓市不會大起大落的格局基本已經成為了業內共識。那麼，2019年還有可能面臨哪些挑戰呢？在這些挑戰面前，誰會扛不住呢？筆者認為，主要有以下3個方面的挑戰。
第一，從購房者角度來看，剛需購買力開始下降，市場不足以支撐房價繼續上漲。
為什麼現在選擇觀望的購房者越來越多？其實，除了買漲不買跌的購房心理一直作怪，購買力的下降則是更為重要的決定性因素。換言之，面對當前的樓市環境和房價水平，越來越多的購房者不願意買房，也買不起房，樓市走向有價無市的趨勢愈發明顯。那麼，可能有購房者會問了，曾經房價也很高，為什麼大家都爭相買房呢？
筆者認為，我們可以從兩個角度來理解：一方面，有能力有需求的購房者基本都不會太糾結買房時機，只要房價沒有出現大起大落，基本已經早早買了房，如今選擇觀望的絕大多數是屬於購買力相對較低的群體。另一方面，如今90後，甚至95後已經逐漸成為了樓市的主力軍，這部分人基本不缺房子，如果實在有住房需求，也不願意為了買房而降低自己的生活質量，租房正成為年輕一代的選擇。其實，隨著住房租賃市場的發展，這一趨勢會越來越明顯。不難發現，隨著房地產市場的變化，當前的購買力顯然不足以支撐房價繼續上漲，不過在政策的託底作用下，市場顯然還能扛得住。除此之外，隨著剛需購房能力和購房意願的下滑，改善和置換或將成為下一階段樓市的主要需求。
第二，從各地方角度來看，房地產的重要地位沒有改變，政策變相鬆綁值得警惕。
近日，新華社發表評論文章稱，2019年樓市將以穩為主，但是應該警惕各地試探性放大對樓市政策的鬆綁力度，帶來非理性的資金入市。對此，我們應該如何理解呢？2018年731會議提出了堅決遏制房價上漲的定位，但是到了2018年底，部分城市出現了調控政策的微調，曾一度引發市場對2019年調控政策鬆綁的猜想。不過，隨後住建部在住房城鄉建設會議上確定了2019年要穩地價、穩房價、穩預期的目標，給購房者吃了一顆定心丸。
但不可否認，樓市調控政策最嚴厲的時候已經過去了，2019年樓市調控將從國家統一定位過渡到地方因城施策，對於這種過渡又應該作何理解呢？筆者認為，一方面，從某種程度上來說，因城施策有利於地方發揮主觀能動性，根據各地的實際情況來調整政策走向，有利於實現本地房地產市場的穩定發展，防止房價出現大起大落。但是，從另一方面來看，雖然經歷了兩年多的嚴厲調控，但是房地產行業的支柱地位並沒有改變，對於過度依賴房地產的城市而言，應該警惕調控政策變相鬆綁的可能。
第三， 從開發商角度來看，繼融資渠道收緊之後，或將直面更加嚴苛的生存選擇。
樓市調控這兩年多，開發商的日子過得著實不怎麼樣，以至於龍頭房企萬科曾把“活下去”作為主要目標。但筆者認為，“活下去”對於目前的中小房企來說，或許是考慮的重點，但對於排名前列的大型房企而言，“活下去”顯然不是問題，如何“活得好”或許才是考慮的重中之重。不過，不管是大房企還是中小房企，最近這兩年，現金流一直都是困擾和制約他們的共同問題。那麼，這個問題能否在2019年得到解決呢？
筆者認為，在脫虛向實的大背景下，2019年流入房地產行業的資金依然會受到嚴格監管，2018年央行多次降準都避開了房地產行業，即使最後多多少少會有部分資金流入房地產行業，顯然也不能為開發商“解渴”。除了現金流問題，開發商還將面臨另外兩個問題：首先，因為資金鍊斷裂而跑路的中小房企或增多，因為謀求利潤最大化而產生的降標減配現象或持續出現，一定程度上都會引發購房者的維權現象。其次，轉型成為擺在開發商面前的選擇題。從房地產的黃金時代到白銀時代，變則通，通則達，轉型正成為傳統房地產企業的必然選擇。筆者認為，無論是如萬達一般走上輕資產道路，還是如萬科一般深入探索住房租賃市場，又或者像絕大多數房企一樣謀求更加多元化的發展，只有順應房地產市場的變化，傳統房地產企業才能煥發新生命力。
轉自一點資訊樓事紀。
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