大多數人可能只知道，容積率越低，打造的住宅產品會越高端，居住體驗感會更為舒適。但他們不知道的是，容積率與小區綠化、光照、樓間距、生活隱私等息息相關。
換句話說，每降低0.1的容積率，帶來的改變可能是：
樓間距增加2米日照增加15分鐘被鄰居吵醒的機會減少20%小區增加100棵樹......1
1.01：“擦邊球”
2018年9月26日，北京市政府發佈了2018版《北京市新增產業的禁止和限制目錄》，根據新政，東西城禁止新建住宅類項目，全市禁止新建容積率小於1.0的項目（一般指獨棟別墅）...
1.01容積率的樓盤在北京不多：
比如萬科的觀承·大家、魯能優山美地D區等等，還有房山區建成多年的大寧山莊。
2018年6月22日，共有2宗限價房地塊完成交易，其中一宗就是華潤+電建以底價拍下的豐臺小瓦窯地塊。也就是在上個月開盤的橡樹瀾灣。
另外一宗是順義後沙峪鎮地塊，最終激戰58輪，中鐵以68.54億元、自持16%奪得。溢價率49%。該地塊的起始樓面價達到30870元/㎡，最終成交的綜合樓面地價為54762元/㎡。
溢價率與成交價格也創下了當時成交地塊的新高。下圖為地塊大致位置，僅供參考。
據悉，中鐵拿下的地塊定名為：中鐵諾德·閱墅。
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無70/90限制，低密豪宅
僅從地塊屬性來看，諾德·閱墅是優質的別墅項目。1.01的容積率基本是近幾年北京市場容積率最低的住宅地塊，而且項目沒有70/90限制，限高只有12米，“豪宅品質”無疑！
如果說首開+金地+旭輝的公園十七區更偏重剛需改善族，那麼諾德·閱墅就是一個改善盤。位於央墅區北側是清錦源及龍湖灩瀾山，南側是龍灣別墅及優山美地，周邊基本都是低密的高端住宅。
諾德·閱墅的限制均價不超過62102元/㎡（含全裝修費用），且最高銷售單價不得超過65208元/㎡（含全裝修費用）。
據悉：
項目有疊拼：290-390㎡（四—五居）
總價:1200-1500萬元/套；
合院：450㎡（五居）
預計總價: 1700-1800萬元/套
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地塊分析
後沙峪地區臨空經濟業和會展服務業發展勢頭迅猛，一批重大項目紛紛落戶，形成了以臨空會展服務業、文化創意產業、商業金融服務業、綜合汽車物流業為一體的多點支撐式產業格局，地區經濟呈現出持續快速健康發展的良好態勢。
據悉，項目最高限制均價65208元/㎡，是目前區域內單價“最貴”的限競房了，不過對比周邊掛牌的稍微“老”的高端住宅，諾德·閱墅還是有一定的價格優勢的。
片區（後沙峪）新項目/地塊：
周邊臨近孫河的二手別墅盤，在售均價都在6.8萬/㎡以上。可以期待一波！
通過望京輻射中央別墅區，後沙峪成為全市高端外籍人口聚集區，8000多名外籍友人在鎮內居住，國際教育氛圍濃郁，幾乎北京70%的國際學校、私立學校都分佈在這裡。一些高精尖人士也開始選擇這裡定居。
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周邊配套
交通
距離首都機場直線距離7km，五環來廣營橋5.8km，機場北線高速3.1km，京承高速直線距離1.7km，京沈路直線距離4.8km，機場高速直線距離4.8km。
商業
5公里半徑有7大商場環繞，約40萬㎡體量（龍灣商街、中糧祥雲小鎮、九重匯購物中心、歐陸購物中心、榮祥廣場、榮和廣場、沃爾瑪山姆會員店）。
教育
佔據了北京70%以上的國際學校的資源，全國排名前10的國際學校，全部在中央別墅區，海嘉雙語國際學校、新英才國際學校、北京英國學校、鼎石國際學校、北京四中順義分校、北京第二實驗小學（東北側5.5公里）等。
公園
緊鄰一河（溫榆河）一湖（羅馬湖）
沙子營溼地公園、後沙峪公園、清錦源體育公園、花博會主題公園（6.5km）、生態垂釣公園等5大公園環繞。
醫療
友誼醫院順義分院、空港醫院、首都國際機場醫院、“和睦家”醫院。
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最低1200萬，央墅區高端改善門票
隨著中央別墅區版塊的輻射帶動，後沙峪的配套逐步成熟，地鐵15號線貫通，北部聯絡線的規劃，路網形成“六高速，五橫、三縱、三軌道”的格局。
面對孫河近乎無地可拍的情況下，後沙峪地塊逐步成為高精尖人士宜居的首選，除了公園十七期這樣剛需改善的“門票”，中鐵諾德·閱墅的“高改門票”相信入市後也會非常熱鬧。
PS：諾德·閱墅周邊地塊還將配建幼兒園。
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