作者 | 第一財經 邵海鵬
在鶴崗，“房價只漲不跌”的樓市信仰，被徹底擊碎。而這座資源枯竭、人口外流的城市，所面臨的正是如何尋求經濟的轉型。
“在鶴崗買房這幾年，資產一直在縮水，連睡覺的時候，都在賠錢。我現在把房子賣了，可能都賣不出裝修錢。”談起房子，賀松濤（化名）憤憤不平。
由於接盤在房價高位，一平米4000多元，又是連著買了兩套，再加上裝修花去的50萬-60萬元。當初買房，賀一共耗資170-180萬元。如今，也就值個60萬-70萬。
賀松濤是鶴崗當地人，有車有房，稱得上當地中等收入群體。花大力氣裝修的房子，原本為了住得舒心，但房價的下跌，讓他覺得很糟心，房子更像是一個甩不掉的包袱：“我是貸款買的房子，一方面，要按照原價格的總房款，還貸款20多年，另一方面，還要承受著資產的大幅縮水。”
因房產“白菜價”而爆紅於網絡的鶴崗，是一座因煤而興的城市，早年作為黑龍江省“四大煤城”之一而聞名於世。如今隨著煤炭資源枯竭，鶴崗面臨著經濟轉型。雖說“白菜價”的低價房源確實存在，放諸全市，這並不代表當地所有房地產價格水平，但在整個東北人口外流的大背景下，鶴崗房地產市場需求不足，交易不活躍，無法支撐房價，房價較前些年有大幅回落，也是這一宏觀背景的現實註腳。
除此以外，鶴崗房價的走低，跟棚改政策也存在密切關係。一方面棚改解決了9萬困難民眾的住房問題，有的棚改戶甚至可以分到兩套或多套回遷房，很多人也就不必非得通過購買商品房來解決住房問題，另一方面因拆遷而分到多套房子的居民，考慮到有一定的持房成本，其最直接的體現是，需要交納供暖費和物業管理費，便考慮低價處理這些“燙手山芋”。對他們來說，房子多了，似乎也成了累贅。
在鶴崗，“房價只漲不跌”的樓市信仰，被徹底擊碎。而這座資源枯竭、人口外流的城市，所面臨的正是如何尋求經濟的轉型。
因煤而興
鶴崗市歷史沿革繁複，概括來說，1918年，當地組織煤礦公司，開發煤礦，逐漸為世人所知。隨著農業墾荒，煤礦發展，人口集聚，商賈往來，鶴崗走上了建鎮、設縣、升市的道路。
除了煤炭資源以外，這裡還是中國電影事業的搖籃。抗日戰爭勝利後，1945年10月1日，東北電影公司成立，隨後撤離長春，轉移至興安市。1946年8月27日，延安電影團一行抵達興安市，與東北電影公司合併，正式成立東北電影製片廠。東北電影製片廠1948年從鶴崗遷至長春，更名為長春電影製片廠，其中美術部門遷至上海，成立了上海美術電影製片廠。當然，這裡還成立了新中國第一個醫科大學——中國醫科大學。
建國後，興山市改稱鶴崗市。此後，鶴崗成為了國家重要的煤炭工業城市。煤炭被譽為是“工業的糧食”，建國初期，整個國家建設，離不開工業，而盛產煤炭的鶴崗，在這一時期做出了重要的歷史貢獻。同時，煤炭帶來的紅利，也在相當長的時期內為鶴崗注入了生機和旺盛的活力。
1960年12月10日，鶴崗市才正式升格為地級市。1966年，由黑龍江省直轄。1987年經過行政區劃調整，原屬佳木斯市的蘿北、綏濱兩縣劃歸鶴崗市。根據鶴崗官方網站顯示，截至2015年末，全市下轄2縣6區，總面積1.46萬平方公里，總人口105.6萬。這樣的國土面積，在黑龍江只能位列最小地級市。而這樣的體量，也只比北京市（1.64萬平方公里）小一點，是上海市（6340平方公里）的2倍有餘。
縱觀歷史，鶴崗從最初開發煤礦，到後來為世人所知，成為國家重要的煤炭基地之一，已歷經101年。即便是從1945年建市（興山市）算起，也有74年曆史。
其它三座依煤而興的城市，雞西、雙鴨山、七臺河，設建制市的時間不一。1956年，雞西撤縣建市（地級），由黑龍江省直接管轄。同年，雙鴨山礦區撤銷，設立雙鴨山市，由黑龍江省直轄。1983年，七臺河市晉升為黑龍江省轄市。
至此，這四座城市，均以地級市的名義，被外界並稱為“四大煤城”，一時風光無兩。
“白菜價”的鶴崗房產：這不是電影佈景
因煤而興的“四大煤城”，若不及早轉型，註定會遭遇“資源詛咒”。
隨著煤炭資源的逐漸枯竭，2008年、2009年、2011年，國家分三批確定了69個資源枯竭型城市（縣、區）。在“四大煤城”中，有三個位列名單：七臺河市（第二批）、鶴崗市（第三批）、雙鴨山市（第三批）。
隨後，嚴重依靠煤炭資源的鶴崗經濟，開始頹靡，而這也在幾年後折射到房價上來。
2019年1月28日，由鶴崗籍導演耿軍拍攝的電影《東北虎》在鶴崗殺青。由於全程在鶴崗市取景拍攝，拍攝時，劇組工作人員就注意到了鶴崗超低房價，拍攝發佈到朋友圈後，朋友圈朋友竟然完全不相信，還以為是美術組做的佈景。
事實上，也正如鋪天蓋地的報道一樣，這並不是電影佈景。網上爆出來總價兩萬多、三萬多的房源，摺合下來，也就是每平方米幾百元，之所以有此“白菜價”，其實，在於房屋自身屬性，不代表著全市的房地產價格。
根據第一財經記者在鶴崗實地走訪瞭解到，該類房源均是具備一個或幾個條件：一、地理位置不太好，周邊配套不完善；二、房子位於頂層，在當地，居民對頂層很介意，尤其是沒有電梯；三、這些房源大部分都是當地的保障性住房，房產證尚未下來。有些業主因為回遷時都分到了兩、三套，甚至更多的樓房，由於有持房成本，或者變現急用，所以會選擇賣出一兩套。
“有錢人不會買這種樓（房子）的。”一位當地居民說。
據瞭解，鶴崗市從2008年開始進行棚戶區改造工程，到目前共拆遷了9萬7千戶平房，建成房屋當中有7萬8千戶已經具備交付使用功能，共有7萬3千戶居民辦理了回遷入住，還有兩萬戶左右居民選擇了貨幣補償。根據黑龍江省相應文件規定，棚戶區改造安置入住不滿5年的不得直接上市交易，入住滿5年的可直接上市交易，但應補交免收的相關稅費。
鶴崗市保障性住房服務中心副主任周志剛接受中央電視臺採訪表示，他們（“白菜價”房源的業主）現在賣這些房子基本上(入住)五年之內，有很多都沒有辦理產權證照，屬於他們一種民間私下交易行為，應該說這種行為可能存在一定風險，或者說存在一種潛在風險。
對於這種買賣行為，他給出官方態度：“不鼓勵、不提倡”。
從成本角度來觀察，前述“白菜價”遠低於建築成本。據房地產業內人士統計，當地房地產成本，將土地出讓價格摺合到建築成本中，1平方米得200元，再考慮人工、物料、綠化及稅費等一系列成本，摺合下來一共得2000元。“要是房價賣高了，就能掙錢。否則，就虧損。”不過，周志剛也提到，這種保障性住房建築成本低，因為“配套設施少很多，土地是劃撥的，而且還有稅費減免。”
除去這些這些“白菜價”的房源之外，在鶴崗當地，多個小區的二手房房價，在每平方米2000元上下，有地方甚至能夠達到3000元。其中，一些知名度較高的樓盤，比如由當地最大的開發商永豐集團開發的樓盤財富家園小區、北國明珠小區、永豐國際城，還有歐洲皇家花園、書香苑等小區，入住率、保值率較高。
即便是小區“還算能扛得住價格”，但交易也基本上停滯，處於有價無市的狀態。面對房價的縮水，賀松濤也想把房子賣了，如果有人想接手的話。看到友人紛紛外出工作置業，他滿心焦慮道：“跟他們相比，我的資產在縮水，人家在增長。原先誰看到我都很羨慕，現在都覺得我賠大發了。”
他談到，資產的縮水，對中等收入群體造成的損失，從個體角度來講，可以說是一件小事，但造成的結果是，中等收入群體的消費能力也跟著下降，無法帶動經濟。假如房價還能值4000元左右，即便是抵押，也能從銀行多貸出來一部分資金，帶動當地消費。
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