上海版“鶴崗”是怎樣煉成的！

來源丨米宅長三角

這些天，相信大家都被黑龍江省鶴崗市300元/㎡，總價1萬6的房價刷屏了。

在上海，也有這樣地處偏遠，人煙稀少，房價滯漲的區域。比如在崇明島北部新海、東平2鎮的8大農場，迄今還能找到單價10000元/㎡以下的房子，有一些精明的上海人，買下這裡的房子供奉祖先的“骨灰盒”，比在上海境內買一塊墓地還便宜！

當然，筆者今天要給大家介紹的，並非這毫無價值的崇明農場房，而是曾經非常拿得出手，卻在這十年間，一手好牌打到爛，從“世界第九灣”墮落成“上海版鶴崗”的奉賢海灣。

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十年前的海灣

造夢“世界第九灣”

位於南上海杭州灣畔的奉賢區海灣鎮，是2003年由原奉新鎮（海灣大學城、海灣旅遊開發區），合併星火開發區、星火、燎原、五四3大農場而成的。

海灣大學城，是上海唯一以鄉鎮命名的大學城，這裡很早就入駐了

擁有25公里黃金海岸線的海灣鎮，是上海市海岸線最長的鎮，也是上海市人口密度最低、人均綠地面積最多、降塵量最少、空氣質量最好的鎮，是上海三個重要的生態區（崇明島、環澱山湖地區、海灣鎮）之一；海灣旅遊開發區內的碧海金沙，是上海首個通過海水過濾漂藍後，呈現藍海、白沙的國家4A級景區。

此外，海灣鎮還擁有另一個國家4A級景區都市菜園、海灣國家森林公園，同時擁有豪生棕櫚灘海景大酒店、金海岸度假村、18洞棕櫚灘高爾夫俱樂部、松聲馬術俱樂部等休閒配套設施。

早在2008年，海灣鎮還夥同市海洋局、上海社科院城市發展研究中心，拋出了“海上城市”戰略研究規劃，打算比照迪拜棕櫚島的計劃，在海灣鎮南面的杭州灣海域，打造一個酷似“白玉蘭”的海上人工島，這個夢幻般的

2008年，海灣鎮響亮地提出了建設“世界第九灣”的口號，那一年，世茂愛馬尚郡，作為首個入駐海灣鎮的品牌樓盤，6300元/㎡起價，引得眾多投資客來海灣搶房！

直到2010年底（上海2011年1月推出“限購令”之前），海灣房產的均價達到了12323元/㎡，差不多兩年翻了一番。而當時奉賢的宇宙中心南橋NO.1的豪宅恆盛湖畔豪庭也只有13000元/㎡。整體來說，2010年時的海灣房價與南橋差距並不大。

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2011-2015失落的五年

房價不升反降20%舉市罕見！

此後的五年，2011-2015年，在海灣所在的奉賢區整體均價上漲了56.2%的情況下，海灣居然不升反降，2015年的新房均價僅10448元/平米，較2010年時下跌了20%，令人大跌眼鏡！

海灣的房價是在2016年的這波大行情下，也有了顯著上漲，當時的二手次新房售價基本維持在22000元/㎡，還形成了區域內一、二手房倒掛的局面。

當時（2016年12月），綠地香溢二期開盤報價18000元 /㎡，只有600多套房源，出現了1000多組客戶搶房的局面。

但是，好景不長，2016年的盛況，也僅維持了1年時間。2016年，海灣鎮中心星火開發區沿街面的店鋪幾乎都是中介，現在中介已經關掉了不少了。從2017年中，上海樓市整體出現拐點之後，海灣的看房客戶更是少之又少。現在想要拋房套現的房東，房價都要降個四、五十萬，才有人來關注一下。比如，世茂愛馬尚郡一套89㎡的頂樓複式房，在過年後剛成交，總價才150萬，算下來，單價不到17000元/㎡。

海灣這些年的品牌開發商，一點也不比南橋少，世茂、綠地、恆大、碧桂園、泰禾等知名房企都有駐足，起點其實是不低的，就是交通和生活配套，十年來一直沒有改善，只有倒退，讓投資客心灰意冷，更讓自住客備受煎熬！

如今的海灣鎮，全是拋房的，少有入手的，二手房掛牌量奇大無比，很多都是2010年前就買了海灣的房，深套到現在的，即便是性價比很高的房子，沒個一年半載的很難找到下家。

而海灣鎮的新房供應，又在源源不斷的接上來。目前在售的有海灣名悅豪庭，一期被政府買斷，成為了動遷房，二期商品房已經熬成了現房，面積90-130㎡之間，單價23000元/㎡，有價無市，去化緩慢。另一個在建項目，是碧桂園在2017年9月以11041元/㎡樓板價拿下的宅地項目，如今正在建設中，預計5-6月開放售樓處。

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三大主因鑄成海灣十年之殤

限購時代一線遠郊絕對雞肋！

究竟是什麼原因，讓海灣鎮從萬眾矚目的“世界第九灣”墮落成如今這幅上海版“鶴崗”的鳥樣的呢？

首先，還要歸咎軌交規劃成泡影！

奉賢海灣，位於上海市中心人民廣場正南方向46公里，處在上海縱軸線南北高架-濟陽路高架-浦星公路的最南端，距縱軸線上最近的軌交8號線沈杜公路站約25公里。十年前，當南上海外環外的閔行浦江鎮、奉賢新城（南橋）人口尚不多，浦星公路尚不很堵時，驅車從海灣到軌交8號線沈杜公路站僅半小時，非上下班高峰時到人民廣場驅車也就1個小時，且全程不要買路費。然而，十年後的今天，當浦江鎮、奉賢新城人口大量湧入之後，同樣是這條路，同樣是這點路程，耗時起碼翻了個倍。

二十年前，海灣鎮境內，佔地72平方公里的星火開發區，可謂是滬郊開發區裡面的“網紅明星”，早在上世紀90年代，星火開發區就吸引了包括科勒、羅氏、拜耳、遠紡等世界著名的跨國企業在此設廠，這裡曾隸屬於上海浦東新區管轄，是浦東新區在奉賢領地上的一塊經濟“飛地”。

1999年制定的《上海2020年總體規劃》，曾規劃了4條市域骨幹軌交線路之一的R3線，起點就設在星火開發區。

進入21世紀以後，星火開發區原來主打的生物醫藥產業，被張江高科技園區取代；重型裝備製造產業，被臨港產業區拿走，星火開發區開始冷落了。後來軌交規劃幾經調整，R3線被分拆成北段的11號線與南段的16號線，R3南端的終點也隨之移到了臨港新城滴水湖。

但是，此時的海灣鎮，還沒被徹底拋棄，R3線不來了，市裡還是規劃了5號線，甚至還動念過將8號線延伸到海灣。

但是最終，史上最拖，比預定通車時間晚了六年的5號線南延伸段，2018年年底通達奉賢（南橋）新城後，後面近10公里長的海灣段還是被廢棄了！原因是5號線車型小，6節C型編組，又是站站停，即使延伸到海灣，一路晃到外環外的莘莊都要超過1個小時。

5號線海灣段方案廢棄後，市裡又畫了一個更大、更遠的餅，在2018年初發布的《上海2035年總體規劃》中，將有市域鐵路奉賢快線，從浦東前灘板塊的東方體育中心，一路向南通達海灣，並與規劃中始於浦東機場旁的上海東站，經由臨港、海灣、金山、平湖、海寧、桐鄉，終到杭州西站的設計時速350公里的滬乍杭高鐵，在海灣站交匯。

從最早確鑿規劃2012年即可通達“世界第九灣”海灣的5號線，到如今“畫大餅”2035年前可能會通到海灣的市域鐵路奉賢快線……事實上宣判了海灣地鐵的死刑！未來充其量也只有班次明顯比地鐵稀疏，票價明顯比地鐵要貴很多的市域鐵路，能照顧到海灣了。

事實上，浦東鐵路海灣站（位於海灣鎮星火開發區北側），很早就開行過“上海南站-海灣-蘆潮港”的市郊客運列車，可是每天只有2個班次往返，又不在上下班通勤時間，成為形同虛設的“運椅子”專列，2012年市域鐵路金山線開通後，浦東鐵路客運列車就停運了。此後，2015年一度又傳出市域鐵路金山線將在亭林分岔，引出一條奉賢支線的規劃設想，該規劃還上了上海鐵路局“十三五”新線建設規劃圖，但最終還是不了了之，奉賢支線的線位，被《上海2035年總體規劃》中的市域鐵路南港線、奉賢快線所替代。

第二，得歸咎於奉賢區狹隘的“宇宙中心論”！

和上海其他郊區普遍的“一城一鎮”雙中心發展模式不同（比如：寶山有羅店美蘭湖北歐新鎮，嘉定有安亭國際汽車城，閔行有新浦江城，青浦有朱家角水鄉古鎮，松江有佘山國家旅遊度假區，金山有亭林-朱涇-楓涇發展帶，崇明有東灘、長興造船島），唯獨奉賢區，只知道一味做大南橋，打造單核“宇宙中心”，其他鄉鎮發展一概不予重視。

南橋曾經最強大的區內對手是西渡，因為西渡一江之隔的就是老閔行，是奉賢最早吸引市區新移民的地方。南橋為了遏制西渡發展，在2003年奉賢鄉鎮大合併時，撤銷了西渡鎮，併入了南橋鎮。然後把一眾“西*線”公交車，改成了“南*線”公交車，統統不往西渡去，縮線到南橋汽車站。西渡的軌交5號線南延伸段，其實在2010年閔浦二橋開通後，就具備開通條件，卻被南橋硬生生的拖掉了8年。

南橋對待海灣，也是一樣。說好的軌交5號線延伸海灣不讓延了，海灣原有的能一部直達上海市中心淮海中路柳林路的滬海專線又被奉賢區交通委以疏解浦星公路交通壓力為由，縮線到了8號線沈杜公路（原航天博物館）站，改名為“航海專線”，直達線變成區間線不說，新的“航海專線”和後來的“海沈線”為了拉客兜生意，還七拐八拐冒出了幾十個中間站出來。原來奉賢享有“特權”直達市中心的滬海、南申專線，如今只有南申專線（南橋汽車站—淮海中路柳林路）一根“獨苗”保留了下來。被裁的“滬海專線”，也就讓海灣鎮，與奉賢東鄉的四團、五四、平安、邵廠一樣，成為了鄉間的普通小鎮，與“宇宙中心”南橋的差距越拉越大！

第三，得歸功於上海的5年社保限購政策！

如果沒有上海限購，2011-2015年，海灣的樓市就冷不下來，畢竟當時只有12000多元/㎡的海灣，規劃藍圖如此誘人的海灣，

如果沒有2016年底，“滬九條”從嚴限購，2年社保變5年，二套首付7成以上的“苛政”，上海房票還不至於像今天這樣彌足珍貴，海灣還是有翻身機會的。但是，5年社保從嚴限購，徹底的把這塊上海遠郊尚未開通軌交的“處女地”搞成了茹毛飲血的“西伯利亞”了！

而今日海灣之困局，如果放大到整個長三角區域看，對照一下杭州灣彼岸的寧波杭州灣新區，再對照一下長江彼岸的崇明飛地上、啟東灘塗上，開發量比海灣更大，未來更具不確定性的大盤，筆者還是想說一句：海灣的“前車之鑑”，值得大家警醒！

春幹物躁之際，多給正出現轉機的樓市潑一點涼水，是為了大家今日之抉擇，勿為未來之“鶴崗”高位站崗！

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