我是星叔，全國資深房產投資專家，一二線城市和三四五線小縣城都有過實地考察。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：星叔，座標廣州，本人父母在湛江吳川有套金牛小區職工房（三房一廳毛坯已閒置8年），而後在吳川第一城供一套，現在看中增城惠百氏及週週邊的房（剛需），因第一城父母要住所以想賣掉職工房加上手上的錢弄個首期。但父母親戚有人反對覺得好好的一套房以後算是祖業賣了去供兩百萬的房不值（我說了這地段以後能升到4萬他們不信，說全國和吳川、湛江房價都在降），說應該用點錢裝修金牛再租出去，。，你是我房產投資的啟蒙，我想把你的回答給他們看看。

回答：1.你在廣州，未來是否打算在廣州長期工作生活，如果是，那你買房是必選項。

2.湛江發展潛力來說是不能和廣州相比的，廣州基本面更好，也就決定了未來房子的價值，其次湛江你父母的職工房升值能力也是有限的，這種福利房你可以看看這麼多年升值了多少，而且租房來說，什麼時候租到100萬，買房核心是房子的升值。

3. 廣州增城是廣州市向東規劃的重要承接點，又有基礎，起爆要早於南沙。未來地鐵貫通去主城區非常便捷。

4.一線城市房價在全國還是領漲作用，最後買房也需要根據資金情況來合理買入，如果首付 月供都可以承受的了就可以

給你一點建議：房價趨勢下跌時，先賣房，再買房；房價趨勢上漲時，先買房，再賣房；多和擁有多套房的人討論房產，他們經驗更豐富，少聽沒房的人的建議；沒房人的觀點：短期房價要暴跌，不做接盤俠。沒房人的買房邏輯：房子漲了買不起，房子不漲等它跌，房子跌了不敢買。

提問：星叔您好，經常麻煩您，請問我原手中有一百多萬錢打算買房付首付，但到今年6月份我發現原門面房借款160萬貸利過高，就先把原準備手中買房的首付款先還銀行後用門面房重新辦理了低率貸款170萬，打到親戚的卡上，用親戚的卡付了買房首付113萬（首付款142萬，買房是我兒子名字）結果銀行說我們首付款是銀行借款，拒貸。5月份買無錫房，結果到現在才備案好，上一週我兒子才去鑑的購房合同，但買房合同還未拿到手。現怎麼辦？煩請大神您指點。

回答：你不應該直接用親戚銀行卡來付首付，就有首付貸嫌疑。一般購房合同中有貸款不通過協議，重新換銀行試試。如果還是不通過，找擔保公司墊資，全款抵押買入。

提問：你好，在三線城市，目前房產，自住一套曾辦過組合貸已結清，小三房一套純公積貸款在按揭中，大三房一套純商業貸在按揭中，想純投資再買一套，看你的分享一直在提重慶不限購，我有資格買嗎，能申請按揭嗎？

回答：資格是有的，不過重慶外來三無人員買房需要交稅。

1、無戶籍、無企業、無工作，是所謂三無人員。“三無人員”自2017年1月14日起，在重慶市渝中區、大渡口區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區、兩江新區範圍內購買首套及以上普通住房，需繳納個人住房房產稅。

2、房產稅應納稅額=應稅建築面積×建築面積交易單價×稅率。稅率為0.5%，且不得扣除面積。

提問： 星叔你好，前兩天問過，這次補充一些信息。手上自己的、借來的首付總共45萬不到，在廈門能買的新房只有很偏的汀溪的兩個樓盤或者其他地區少部分預算內二手房，離島內稍微能縮短20分鐘以上。汀溪據說政府要打造成旅遊度假加商務住宅區，有地鐵接駁車，10分鐘左右到地鐵口。買房目的，自住，當然以後也是要考慮置換的，以上說的條件月供5000多，我可以承受8000的。我的問題是，選擇偏遠新房還是稍微近點二手房？或者說再借二十萬買環東海域明智嗎

回答：買房一 ，考慮自己工作生活半徑，二，新房環境 體驗比二手房好，但是周邊配套不如二手，三根據自身資金情況合理買入，如果負債太多有能力償還還行，如果貿然負債率太大，後期風險壓力也很大。所以結合你自身情況再綜合考慮入，買房最大的問題在於心態。買不到合適的房子，基本上都是屬於要的太多，那些又要自住又希望快點漲又希望首付低的，基本最後都買不到最合適的房子。看準果斷出手，不要猶豫，買適合自己的！

提問： 星叔你好，在杭州，手頭有110W，打算買250萬左右的首套房，兩人年收入含五險一金不到20W（工作一年多），目前租房住。最近利率聽說上漲10%，也不容易貸款，首付怎麼付好些？收入證明多開多少是安全的？

回答：剛需首套首付建議3成就可以，剛工作1年，手裡需要餘留20w左右資金抵禦1-2年月貸風險，收入證明最好是月供的2倍就可以

提問：星叔，你好。有個問題我一直弄不明白。打個比方，房款190萬，首付100萬，貸款90萬，還貸期限30年，每月還貸7000，其中本金2000，利息5000。我還了3年後，要出售。這時房子增值30萬。 那麼買方給我的錢是不是100萬本金+增值的30萬+7000*3（3年還貸的本金和利息） 然後買方接著去還剩下的貸款，可對？

回答：房款190萬，3年後漲30萬，相當於你房子市值就是220萬，賣房你需要先把你的貸款還清，才能過戶買方。買方首套的話最低需要按220萬的3成付首付給你，買方如果願意多出首付也可以，剩下的錢買方會申請按揭貸款，貸款下來就會到你的銀行名下。

提問：新盤的特價房能買嗎？另外二線城市的話是七八月份買房還是等到今年12月份買？

回答：特價基本都是噱頭或者差樓層、差戶型、差採光、差朝向分城市，補漲城市立即買，政策打壓城市可以等等看

提問：星叔，您好，座標西安，西安最近又出限購令了，6月20日之後落戶的要一年後才可以購房，最近新出的一批預售房，房價是零漲幅，有點凌亂，一是不知道該買還是不該買，怕房價跌二是不知道該該買哪裡，曲江？滻灞？大明宮？還有就是選開發商怎麼選，考慮投資加自住。問題有點多，謝謝星叔！

回答：現在嚴控 就是新手剛需最好上車時間，幫你把房價限價了 此時不入還等何時，一旦放開，房價怎麼可能會跌，西安就是漲太快才被限制加碼，未來潛力還有很大，所以儘早入手上車，開發商優先大品牌，各方面有保障，大明宮 曲江都可以入手

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很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。

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