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生活向左，房地產向右。這些年，不管對個人還是房地產而言，運氣都不算太好。

當我們暗自慶幸，限價政策頻出時，卻突然發現自己不滿足購房條件連入場券都拿不到。當手裡有多套房，想趁機在這輪房地產尾巴上抓緊套現時，卻發現二手房市場已經涼涼。當房企想還債時，人們才真的看出這個行業已經進入了凜冬......

不管你承不承認，在房地產行業的這個冬天裡，買房人和賣房人都是乙方。

在山呼海嘯中狂奔多年的房地產，突然安靜下來的時候，置身其中的人似乎有些茫然，買還是賣，這是個問題。但這場遊戲中最大玩家的房企們，更加“如坐針氈、如芒刺背、如鯁在喉”！

這麼說並不為過，以往我們都在大呼房地產涼涼了，然後給出一堆房屋交割數據和國家政策來佐證。但這次卻來自房企本身，到今年10月30日，已經有410家房企破產，平均每天就有1.5家房企倒閉。現在的房企，陷入回款難、找錢難、找便宜錢更難的“三難”境地。

時隔一年，萬科“活下去”這三個字如猶在耳，頭部的萬科活的到是還可以，但其他的小房企們早已喘不過氣來。

01

有錢是你，缺錢也是你

過去的這十幾年，不管是王健林、許家印，亦或是碧桂園的楊惠妍都是中國首富榜的常客，房地產大佬們是過去負債最多，也是賺錢多多。對於立個小目標便是1個億的房地產來說，彼時的字眼裡，沒有“缺錢”二字。

可昔日繁華已去，由於2015年-2017年全國房價的快速上漲，眾多房企為了搶佔市場不惜巨資拿地，全國各地也是頻現地王。但快速的擴張導致房企的債務量在這幾年激增，這其中包括不少週期為三年左右的短期債。如今，這些債務將迎來集中到期，導致了地產行業對資金的需求迅速上升，大家不得不勒緊褲腰帶過日子。

恆大研究院的報告顯示，

2018年下半年開始，房企逐步迎來償債高峰期。截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債餘額約19.2萬億元。從兌付規模來看，2018年下半年到2021年到期規模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。

這顆炸彈，終於在2019年開始引爆了。房地產牛市時，房企們四處拿地擴大規模，因為在規模效應下才能拿到更低成本的資金，比如恆大、融創、泰禾，四處買買買。

只有好的排名才能講出好的故事，不管是一級市場也好、二級市場也好，可以增發、可以更好地圈錢。牛市時鼓勵地王、鼓勵負債。可市場歸於平淡的時候，高負債就是一個不定時炸彈，隨時都可能爆炸。

新手死於追高，老手死於抄底，高手死於槓桿就是這個道理。再厲害的操作、再大的規模都抵不過兩個字：時間。趨勢為王。

但房住不炒之下，大家開始都以為房價會跌，可是並沒有，因為房價綁架了太多，包括金融。於是在漲跌之外，出現了一個長期的不漲不跌的行情。可這個時間最難熬，想買房的人怕死於抄底，想賣房的人又出不了手。

可能怎麼樣，日子還得過，飯還得一口口吃，誰熬過這陣熬成了王八，誰就能活下來。房企們能怎麼辦？滿世界找錢~利息再高也得借！

02

找錢不易，找便宜錢更難

瞭解地產的朋友都知道，房企借到最便宜的錢是銀行的開發貸款，利率成本相當於按揭貸款。特別是頭部的那些房企、國企，很多都可以拿到低於基準利率9折的貸款。這就是為什麼他們可以在過去幾年敢當地王的原因，因為成本低。

但是金融去槓桿傳導到房地產金融去槓桿的深水區，監管的趨嚴下銀行的錢越來越難貸了。據不完全統計，2019年前9個月合計的415次房地產調控，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，刷新了歷史紀錄。房地產行業如今，情況變得比以往任何一年都複雜。

今年730會議，再提“房住不炒”，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。而就在7月31日晚間，央行直接“點名”房地產行業佔用了較多的信貸資源，旨在引導商業銀行轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。

截止到2019年6月31日，26家上市銀行對房地產行業提供的貸款高達29.7萬億元。史無前例的監管，意味著房企們正在失去他們最大的金主。

拿不到銀行的錢，就只好找其它的錢，保不齊還可以發債，過去發債成本一般在6%左右，但在國內房地產風聲鶴唳的此時，國內發債也難。

房企最不願意的就是發信託和美元債，成本實在是太高了。上半年房地產信託募資規模為3634億元，平均收益率為8.33%，如果算上給銀行和信託通道費率，房企實際信託融資成本在10%以上。

可即便這樣，房地產信託融資的渠道在23號文之後也被把控得死死的。

2019年5月17日，銀保監會官網發佈了銀保監發〔2019〕23號文《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》。除了禁止銀行，文件特別針對信託公司，強調不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。

文件一出，房地產信託便開始斷崖式的下跌。根據統計，

7月以來我國房地產集合信託發行近2500億元，相比去年同期的近3300億元下降21.2%。值得注意的是，近四個月房地產信託單月發行規模持續下降，從7月的不到800億元降至10月的不到440億元。而我國68家信託公司每月發行的產品也從7月的544只減少到10月的270只。

是的，國內的渠道堵住了，只好發美元債，國外的錢再貴也得借，活下去要緊。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至10月8日，年內房企美元融資533.6億美元，同比上漲50%，雖然各種政策收緊，但房企美元融資的數量依然刷新歷史記錄。

樂居財經對今年上半年房企海外債利率做了個統計，平均利率就高達8.99%，最高的竟然高達15%以上。當代置業發行的3.5億美元海外債，利率高達15.5%；其次是泰禾集團、明發集團，分別發行的4億美元、2億美元海外債利率為15%；泛海控股、鑫苑置業分別發行的2.8億美元、3億美元的海外債利率超過14%。

大的房企能拿到融資已經很不錯了，像小的房企資質差、項目差想借錢都借不到。今年倒閉的這410家房企中大多都是三四線城市的小房企，樓市一遇冷，他們首當其衝。這也難怪，在18年年末就傳出，某房企總裁通知其財務總監只要利率不超過12%，不用上報直接借。

03

房企們的回款攻堅戰

講到這裡，可能有很多人跳出來說房企今年的利潤數據很好啊，錢有的是！

Wind的數據顯示，前三季度A股115家房企合計實現營業總收入13800.40億元，同比增長22.25%；合計實現利潤1593.21億元，同比增長15.40%。

但房地產行業大家都知道，樓房項目開盤一般採取預售制，都是提前一兩年收款賣的期房，到交房後才能算成利潤，而今年交房的剛好大多是前幾年房價最瘋狂的時候賣的房子。所以這個增長裡面的錢早就進賬了，而現在危機的時候又弄很難從外部弄新錢來補。

好，外部借不到錢，前幾年拿的地和存貨儘快出手回款。但是現在這麼平淡的市場，哪有那麼容易出貨。當年攻城略地，特別在三四線城市拿地王的打法不頂用了，現在卻成了燙手的山芋。

高週轉怕的就是融資縮緊，與此一來，各大房企們紛紛打折賣房。但限價控制，不能漲價也不能大幅降價，地價也眼看著一天天的涼涼，上下都被卡得死死的。高地價的地王項目利潤被進一步壓縮，於是很多不是裝修減配就是綠化降檔等，許多項目就變成了維權盤，傳導到購房的C端，也是不好受。這也從側面說明，三四線的房子不是剛需還是少碰，尤其是地王盤。

現在相對於規模而言，安全更重要。為規避資金風險、擺脫當前融資困境，一些房企開始減少拿地、控制擴張規模或退出房地產業務；另一些房企加快週轉、降價促銷，以實現銷量提升。

整個行業都如此，從事房地產相關的人員就更不容易。對還在職普通的員工而言，薪資結構調整，獎金比基本工資高，目的就是為了鼓勵多賣房，快回款。

而商場上的孤寂涼薄無時無刻不在上演，即使房企的高管們也因回款找錢的壓力如履薄冰，沒有誰比誰更容易。這一點兒在碧桂園集團副總裁劉森峰身上體現得淋漓盡致。

10月15日上午，碧桂園集團辦取消了劉森鋒的總部大樓停車位，他的私車被趕出碧桂園集團大樓停車場。劉森峰在朋友圈悲憤說道：“在碧桂園工作8年多，第一次感覺到莫名其妙的失落”。人未走，茶已涼！

而劉森鋒的離開並非行業個例，據統計今年1-9月房企高管大概有百餘位職務發生變動，涉及碧桂園、陽光城、招商蛇口等30餘家企業，其中離職高管就達到70位左右，而這一趨勢仍在繼續。

整個行業鏈條上的人都在為過去的舉債買單，房企們都變得小心翼翼，這個週期性的行業還有漫長的冬天要過，不犯錯就已經成功了一半。老王所說的清華北大不如膽子大已經成為歷史，萬科的活下去才是行業目前的真實寫照。

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