1）背景：房地產進入新週期，城市發展進入城市群都市圈時代。從總體看，20-50歲人口於2013年見頂、需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產長效機制加快構建，標誌著中國房地產市場告別高增長階段，進入高質量發展的新時代新週期。在需求側，中國20-50歲主力置業人群規模於2013年達峰值，住宅新開工面積2011、2013年達超過14億平的雙峰，2018年商品住宅銷售面積達14.8億平方米、大概率為歷史峰值。按照當前人口發展趨勢，中國人口總量將在2024年左右見頂，如後續鼓勵生育，見頂時間也最多延遲到2031年。在供給側，1978年改革開放以來，特別是1998年房改以來，中國城鎮居民基本實現從筒子樓到住宅小區，從全民蝸居到基本適居的歷史性跨越，全國層面的城鎮住房套戶比從不到0.8上升到接近1.1，表明住房短缺時代終結。在政策層面，房地產調控思路發生重大轉變，逐漸從短期調控政策向長效機制建設過渡。過去20年，中國房地產調控目標在穩增長和控房價之間幾經反覆，調控思路重抑制需求輕增加供給、重短期調控輕長效機制，調控手段重行政調控輕經濟手段，結果房價越調越漲。2016年12月中央明確定位“房子是用來住的、不是用來炒的”，開始提出建立促進房地產平穩健康發展的基礎性制度和長效機制，房地產調控思路逐漸從短期調控政策向長效機制建設過渡，從全國一盤棋向因城施策過渡，從以商品屬性為主向構建強調居住屬性的住房制度過渡。
2）分析框架：基本面分析趨勢，市場面分析時機。邏輯鏈條是：人隨產業走，產業佈局決定於區位。其一，房地產長期看人口，人口決定需求。人口是一切經濟社會活動的基礎，更是房地產市場發展的根本支撐。由於出生人口大幅下滑，2018年中國人口僅增加530萬，人口總量將在2024-2031年見頂，各地區已逐漸進入人口爭奪的存量博弈時代。人口遷移的根本動力在於實際收入和生活水準差距，一般規律是人隨產業走、人往高處走。其二，產業決定城市興衰，產業興則城市興，產業聚則人口聚。當前中國經濟從高速增長階段轉向高質量發展階段，從全球價值鏈的中低端向中高端轉型升級，區域產業格局明顯變化。從地區層面看，東部沿海大量製造業受成本上升影響，已經並正向中國內地、東南亞轉移。從城市群角度看，發達城市群內核心城市集聚高端製造和高端服務業、向周邊轉移一般製造業，發育中都市圈城市群製造業繼續向核心城市集聚，城市群外一般城市產業結構多呈現低端製造業化和低端服務業化。其三，區位決定產業佈局，規模經濟和交通成本決定區位。企業產業佈局以最大化利潤為目標，區位選擇至關重要。但區位因素並非一成不變的，隨著規模經濟和交通成本等因素變化。中國東部沿海地區率先發展的關鍵並非是率先開放的政策，而是沿海的地理位置有利於出口；從全球看，約60%的經濟總量集中在沿海100公里範圍內。高端製造和高端服務業聚集在核心大城市，主要是因為規模經濟帶來的成本下降和效率提高。
基本面：2019年中國城市發展潛力排名。
1）榜單概覽：根據GDP、城鎮居民人均可支配收入、以及城市政治地位等，將全國337個地級及以上單位劃分為一二三四城市，其中三沙市因公開數據缺失較多而不在本文榜單範圍內。一線城市為北上廣深4個，2018年GDP在2萬億元以上；二線城市為除一線城市外的直轄市、多數省會城市、計劃單列市以及GDP大於7000億元且城鎮居民人均可支配收入大於4萬元的少數發達地級市共35個；三線城市為少數弱小省會城市和GDP在2000億元以上的其他地級單位共85個；四線城市為GDP在2000億元以下的其餘地級單位共213個。
2019年深北上廣穩居中長期發展潛力榜單前4名，二線城市中成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位居前十；東部地區有32座城市進入前50名，東北地區有超八成城市位於200名之後。百強城市以全國13%的土地，集聚50%的人口，創造約73%的GDP，佔全國商品住宅銷量的約62%。深圳佔據城市發展潛力榜首，北京、上海、廣州緊隨其後。二線城市中，成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位列前10名；鄭州、長沙、西安、濟南、合肥等省會城市，廈門、青島等計劃單列市，蘇州、東莞、佛山等發達地級市進入前20名。省會城市除呼和浩特、銀川、西寧、拉薩外均排名前50。在前50名城市中，東部地區多達32個，中部、西部、東北地區分別有6、8、4個。除直轄市、省會城市和計劃單列市外，前50名其餘地級市大多分佈在長三角、珠三角地區，其中長三角城市群8個，珠三角城市群4個，海西城市群、山東半島城市群各2個。分地區看，東部、中部、西部地區排在200名之後的城市佔比分別為4.6%、22%、64.1%；東北地區有30座城市位列200名之後，佔本區域地級單位個數的83.3%，發展潛力總體靠後。需注意，各指標經標準化處理後合成的發展潛力指數僅具備序數意義。
2）人口現狀：人口持續向大城市集聚，中西部核心城市崛起。從區域層面看，當前人口迴流皖川桂豫等中西部省份與粵浙等東部省份人口再集聚並存，京滬津蘇黑吉遼人口增長低迷甚至負增長。從分線城市看，人口持續向一二線大城市流入，三線城市全域流入流出基本平衡，四線城市持續流出。從重點城市看，深圳、廣州、杭州常住人口大幅增長，西安、成都、長沙等中西部核心城市日益崛起，北京、上海、天津、蘇州、無錫等東部城市人口增長放緩。
3）人口潛力：人隨產業走，一二線產業基礎及潛力突出。一二線城市以25.5%的人口創造了46.5%的GDP，人口集聚潛力很大。當前一線城市以5.2%的人口創造了全國12.3%的GDP，二線城市以20.3%的人口創造了34.1%的GDP，三線城市的人口份額與經濟份額基本持平、分別為33.9%、34.0%，四線城市的人口份額明顯低於經濟份額、分別為39.7%、24.5%（因統計問題，地區GDP合計與全國存在差異）。從經濟—人口比值來看，2017年一、二、三、四線城市分別為2.4、1.7、1.0、0.6；從剔除工業因素的第三產業-人口比值看，2017年一、二、三、四線城市分別為3.2、1.7、0.8、0.5。從經濟增速看，2015-2017年，一線、二線、三線、四線城市年均經濟增速分別為7.5%、7.9%、7.8%、6.8%，四線經濟規模基數小、但增速仍然乏力。從區域看，近幾年經濟增速比較低的地區是遼寧、山西等數據擠水分地區及東北、西部等偏遠地區，經濟增速多在6%以下；而中部不少地區經濟增速在8-10%之間，西南部分地區更是在10%以上。總體上看，未來人口將繼續向大都市圈和區域中心城市集聚，三四線城市全域人口未來將繼續大幅流出。
在公共資源方面，一二線城市優質教育、醫療資源密集，城市軌道交通提升城市運行效率。公共資源是產業發展的配套，優質公共資源對人口有著明顯吸引力。從教育看，直轄市和省會城市多擁有區域內最優質的中小學和高等教育資源，擁有的985/211大學數合計佔全國的81%，擁有的在校大學生數量合計佔全國的58%；其中，京津滬的一本升學率位居全國前三。從醫療資源看，一線、二線、三線、四線城市每千人口執業（助理）醫師數分別為3.2、3.1、2.2、1.9，並且醫療資源的質量差異巨大，全國最優質的醫療資源主要集中在一二線城市。從城市軌道交通看，根據各城市地鐵公司官網及發改委最新批覆，至2019年3月全國已通城市軌道交通（不含有軌電車）的城市有35個，加上已批覆未開通的城市則增至45個。二線城市中太原、呼和浩特、南通、泉州、煙臺尚未開通城市軌道交通，三線城市目前僅溫州開通。已批覆未開通地鐵的城市除太原、呼和浩特、南通3座二線城市外，還包含包頭、徐州、常州、紹興、金華、蕪湖、洛陽等7座三線城市。
4）購買能力：一二線城市絕對購買能力較高，相對購買能力較低。從絕對水平看，一線城市人均儲蓄存款、可支配收入分別高達11.5、6.6萬元，遠高於其他城市。從相對水平看，一線、二線、三線、四線城市房價收入比分別為20.8、10.6、8.4、6.0年，但一線城市因供給不足，房價並非由中位數收入人群決定，而是由高收入人群決定。
5）住房供給：一二線城市住房供給偏緊，二三線土地財政依賴度較高。一二線城市住房供給偏緊、套戶比分別為0.97、1.02，東北地區有過剩風險、套戶比超過1.1。東部、中部土地財政依賴度較高，分別為57%、52%；二三線城市較高，分別為64%、50%。
市場面：2019年百強城市何時佈局最佳？
1）榜單概覽：在基本面分析基礎上，結合市場面情況將發展潛力100強劃為3檔，其中深北上廣等15個城市為一檔，成都、武漢等25城為二檔，蘭州、徐州等60城為三檔。
2）量價趨勢：部分三四線城市需求明顯透支，部分一二線城市成交量有所回暖、市場有望趨穩。已經歷明顯調整的部分一二線城市及周邊房價將逐漸趨穩，如供給不足或存在一定上漲壓力；前期受棚改貨幣化刺激銷量暴增、而又缺乏基本面支撐的部分三四線城市存在調整風險。
3）庫存去化：西部地區、四線城市總體庫存風險較高。 從可售庫存看，2019年1月一線、二線、三四線樣本城市庫存去化週期分別為11.7、10.5、11.4個月，三四線城市從2018年下半年以來有一定上升。從廣義庫存看，2017年西部地區、四線城市土地消化週期分別為2.5、2.1年。
4）拿地成本：2018年地價房價比總體回落，少數城市仍較高。2019年3月百城樣本中一線、二線、三四線城市住宅類用地成交溢價率分別為4.2%、21.6%、21.4%，其中二線城市連續4個月上行、三四線城市連續5個月上行。2018年一線、二線、三線、四線城市地價房價比分別為29%、25%、19%、13%，除一線城市較2017年小幅上升1個百分點外，二線、三線、四線城市分別下降7、5、2個百分點。
以中心城市為引領的都市圈城市群更具生產效率，更節約土地、能源，是支撐中國經濟高質量發展的主要平臺，是中國當前以及未來發展的重點。2019年發展潛力百強城市中有96個位於19大城市群，有54個位於24個千萬級大都市圈。從人均生產效率看，分規模人均創造GDP呈現規模從大到小的遞減現象；1000萬人以上的城市人均創造14萬元的GDP，是100-300萬人城市的2.1倍，是20萬人以下城市的約5倍。在城市群層面，19個城市群的核心在於京津冀、長三角、珠三角、長江中游、成渝等5個城市群。預計到2030年，中國2億新增城鎮人口的約80%將分佈在19個城市群，其中約60%將分佈在長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝、中原、山東半島等七大城市群。
在都市圈層面，24個1000萬人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口創造約54%的GDP，其中上海、北京、深莞惠、廣佛肇等都市圈發展潛力明顯居前。在大都市圈之外，仍有兩類三四線城市值得關注:一類是東部沿海地區經濟實力比較突出的三四線城市，另一類是距離中心大城市較遠、轄區或腹地人口規模大的內陸地方性中心城市，均多數位於城市群內。
實施真正的房地產長效機制，有助於市場平穩健康發展，這也是人民、政府、企業等各方的共同期盼。
長效機制的關鍵在於人地掛鉤、金融穩定和因城施策。對於人口持續流入、供地不足導致的房價過高城市，增加土地供應；對於人口持續流出、供地過多導致的庫存過高城市，減少土地供應；通過人地掛鉤實現供求平衡，解決此前人地分離、供求錯配導致的一二線房價過高、三四線庫存過高問題。從美國、英國、德國、日本、中國香港、新加坡等經驗看，房地產過度金融槓桿化是風險之源，貨幣金融穩定是治本之策，要避免貨幣超發、槓桿過高和居民過度舉債，通過貨幣、金融、稅收、土地等多種手段，支持剛需和改善型需求，抑制投機型需求。
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