開發商：說實話，二三十層的“高層住宅”想推倒重建幾乎沒可能性

隨著城市化快速發展，城市人口從1999年的3.7億上升到2018年的8.3億。大量的新城市人湧入，對購房提出了幾何級的需求。人口多，土地少，是我們的國情。通過規劃和建設高層住宅無疑解決了眼前的居住需要。

根據相關數據顯示，高層住宅可以成倍提升土地利用率，比如同樣地基建設8層住宅與16層住宅，後者相比前者的土地利用率、房產面積和居住人口提高1倍。通過建設高層住宅，還可以緩解拆遷老舊房子費用高、難度大的矛盾。

此外，住久了低矮平房的人，當搬進高樓大廈式的住宅，會給人眼前一亮的感覺。開發商或者房產中介也正是抓住購房者這一心理，他們儘可能地宣揚高層住宅的優勢，如通風性好、少蚊蟲叮咬、不潮溼，而且視野開闊等等，畢竟，房子賣出去才是他們的第一要務。

就眼下來說，由於高層住宅設計前衛、材料新，居住者看到也是一些優勢，加之一些專家、學者也在幫著鼓吹高層住宅的好處，讓購房者們深信不疑。但是，無論是開發商，還是專家們，他們很少有把高層住宅的弊端說出來，或者說他們把在世界其他地方見識到的老舊高層住宅的“命運”呈現給大眾。一位開發商直言不諱地表示：實話實講，二三十層的“高層住宅”想推倒重建幾乎不可能！

（一）拆遷安置成本高，各方都不願賠錢

在開發商看來，房子都有變舊的那一天，高層住宅也不例外。對於過去的老小區房子的做法是，我們通過協商拆遷，要麼補償現金讓戶主去買別的商品房，要麼新建安置房小區讓他們搬進來。這本是一件各方都得利的事，但在拆遷過程中還是會遇到不少困難，大多時候就是因為補償標準達不到戶主的預期。

當然，這還算好的，畢竟大多數時候還是能完成工作的，只是時間問題，但未來不一定。因為相比過去5-6層住房，我們拆了後建10多層，甚至二三十層，雙方都能“共贏”，但如果要把現在已建成的二三十層高層住宅拆掉，那我們要蓋多少層、補償戶主多少錢才能實現這種“平衡”呢？

按照過去的方式，拆5-6層住宅，我們蓋了二十多甚至三十層，差不多依照1比1.5的補償標準，減去10層的賠付款，再除去土地成本、建造成本等，我們大概還能落得5-6層的利潤空間。問題是，再過N年，這些老舊的高層住宅面臨拆遷的話，由於本身就是二三十層高，僅賠付款就要減去30層-45層，那麼，開發商要想平衡甚至盈利，起碼得蓋60層到80層。從事過建築的人士應該知道，超高層建築需要更高的建造技術和要求，比如需要設置避難層、防火層等等，這無疑會大幅提升建造成本和週期。

不賺錢的事，開發商不會去做。同樣，如果拆遷補償標準低了，高層戶主也不會同意，各方都不願意賠錢，或是高層住宅拆建的大“難題”。

（二）當維修基金使用完，難協調一致出錢維護保養高層住宅

我們在購房時，都會交一筆還算可觀的維修基金，其目的就是待樓房出現問題使用。我們假定所有的維修基金都能順利申請使用的話，在大樓新建的5-10年內，往往不會使用到或者用多少維修基金，但如果把這個時間推移到30、40年後，甚至更久，當然，高層住宅的維修成本大概率更高，維修基金終有使用完畢的時候。彼時，若再需要維修費用，這錢誰來出？

有網友建議說，可以讓大家分攤，每家每戶出，但這談何容易呢？想想，我們現在的老舊小區住宅樓需要加裝一部電梯，或者維修一些設施，很多時候各戶主的意見都難取得一致，更何況高層住宅所需要的不菲費用，其難度可想而知。而且，由於那時樓層住戶的結構問題，出錢意願也不會強烈，這在下面一點還會說到。

（三）住房存量趨於飽和，住宅需求更多樣化，老舊高層住宅邊緣化

如果住房建設仍舊按照過去的速度，就拿最近5年來說，商品房加上保障房，年均竣工量差不多在1500萬套上下，如果把時間往後再推三十年，那麼差不多就有4.5億套住房，即使以前的房子不算，那麼新建的住房就差不多能達到1:1了，即使打個折，新增加3億套，加上現在的存量房，顯然是足夠我們居住了。彼時，大家買房的選擇餘地會更大，多半不會像現在這樣都“擠”著去買高層住宅。

根據目前國家對下半場城市化的發展思路，會加大城市群和都市圈發展支持力度，彼時，在我們市區土地使用完畢後，就會向遠郊、衛星城、特色小鎮方向發展。就像我們現在年輕人觀念一樣，當在老城區無新房可選時，會選擇交通比較方便、同城化高區域的新住宅，也就是說，他們不一定就非得選擇老舊高層住宅，而且隨著住宅發展更新，彼時的年輕人更容易接受新式住宅理念設計，當然，房子也更新。

我們的住宅發展，確實走在一個別國未走過的模式，因為人口和國土面積決定了他們不需要建造那麼多高層住宅。如果非要找一個參照的話，那麼可以與歐美的高層公寓做一個比較，這些高密度公寓的居住群體大多是當地的中低收入群體，加之一些外來務工人員，居住人群結構較為複雜，而當地的有錢人基本上是住在稱之為“House”的房子裡。這也正是第（二）點提到的，要想讓這些群體出錢維修住宅，結果顯而易見。

隨著經濟的不斷髮展和收入提高，高層住宅的住戶也有換新房子的打算，有經濟條件的家庭會換到新區域或者新房子裡，而留下換不起房子的戶主或者租房者。朱國鍾教授曾做過相關研究，根據城市發展趨勢、商品房價格、房齡、住房供應結構等要素，在模擬大量開發商和購房者的動態行為基礎上，推測中國未來也有可能出現貧民區，主要就集中在老舊的高層住宅小區裡。

（四）想原地推倒重建幾乎不可能

對於這個問題，我們先來看看經濟觀察網一篇題為“朱榮斌回清華 談如何提高住房品質”報道，摘錄文中一段原話：

“我在辦公室裡，每天看著外面的高樓，心想隨著樓齡增長，這些高樓一旦出現質量問題，維修起來難度該有多大？玻璃外牆鬆動掉落、建築結構老化、機電系統老化等，都是未來可能存在的問題。”

朱榮斌作為百強開發商陽光城的董事長，說出這番話，表達了對建築質量的擔憂。按照國家對高層建築設計壽命70年的規定，一些人擔憂如果按照現在的建造質量可能等不到這些建築“壽終正寢”，如果高層建築提前拆建，這些錢誰來出？這又回到第（一）個問題，拆不起、沒錢賺，估計沒哪一方願意妥協。所以，開發商表示，高層住宅想原地推倒重建幾乎不可能！

開發商認為，就是在目前的舊城拆遷過程中，我們也會遇到各種問題，比如有的希望在原地重建，有的人希望在異地重建，還有希望能拿到補償現金。各家各戶意見都難統一。所以，我們也經常可以看到一些區域拆了幾十年都還沒拆完，所謂“眾口難調”真不是說說，而高層住宅拆遷遇到的最大問題就是補償標準難達到房主的預期。如果是一兩個小區，地方還可以補助一下，但大面積的“水泥森林”誰也兜不住。

綜上，我們既然看到高層住宅為解決我們眼下城市化的住房需求，也應考慮到未來的“退出”機制。既然我們買房人花大價錢買了高層住宅，在設計上、質量上和監管上多下功夫總是有必要的。對於開發商認為的二三十層的“高層住宅”想推倒重建幾乎不可能，您還有什麼好建議嗎？歡迎留言討論。

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