房價會不會漲到一個令人瞠目結舌的高位，還是跌到一個你想都不敢想的低位，值得分析一下。
結論是大概率跌到一個你想都不敢想的低位，當然這5年內還完不成，但長期看，沒跑
萬變不離其宗。
第一：任何時候，大家要的是利益，誰有利益誰有動力
第二：房地產價格，脫不開成本和供需
一套新房子，包含了土地價格，建造價格，貸款利息，利潤，在建造過程中吸納了上游下游各種企業大量就業。所以說出售一套新房，各方面都有很大的收益。
而出售一套二手房，除了一點微薄稅費過戶費外，大部分收益都被上一任房主不勞而獲了。
所以從任何一個角度來說，維護二手房的利益都不合理；房價一直漲，且二手房變現很容易，這種事情如果發生了，只能說顛覆了我對經濟的認知，稍微有一點常識的人都知道這不可能。
所以我重點說第二點，新房價格構成。
即便是今天，很多縣城的新房價格還在5000以內；即使是青島，郊區的一些新盤，今年的價格跌破了10000。所以成本到底是多少？
有的人整天說鋼筋水泥漲價，人工漲價，問題是隨便你怎麼漲，反正現在縣城5000不到的房子還是有利潤的。根據一些業內人士的報價，普通多層住宅的建造成本，即使被人吹的漲了一輪又一輪，現在的報價也不過1000-1500，小高層1300-2000，高層1800-2500。
縣城的多層，造房子1500，買地1000，資金成本+15%，銷售成本+10%，算下來目前是3300的成本，當然，有些時候資金成本可沒那麼低。但就算再加點，賣5000還有的賺不是
而且，全國各地，這個建造成本差異不會多大，5000的房子1500，100000的房子也高不了多少；大家心裡都清楚，真正的差距在地價上，各地土拍經常報道，反正我見過的最低的樓面價，是300多，鎮上的，縣城的有1000多，2000多的，而高的，有4-5萬的。
樓面地價都5萬了，你說這房子得賣多少錢？資金成本+，銷售成本+，這都是在5萬的基礎上加的，隨便賣賣也得奔10萬去了。
但是這5萬收益，是一錘子買賣。如果房價一直漲，隨著時間推移，就會出現買得起的越來越少，而之前買了的越來越多，最後終究出現一個問題，買的沒有賣的多，這時候怎麼辦？到了這個時候，不僅5萬收益沒了，拉動就業的效果也沒了
如果房價橫盤，仍然有一個問題，之前有非常多的人買的非常廉價的房子，他們在橫盤過程中出貨，就對新房形成了競爭，這部分人的不勞而獲，並不利於就業和經濟發展。當一個地方有了一個躺著收租的商業街後，最普遍的做法是什麼，是再建一個更好的，吸你的流量，這在哪裡都不稀奇。
說到這一步，就該說說供需了。18年銷售了16億平方新房，不含回遷房，這夠近5000萬人居住，人均30多平，1家3口，住100平三居室，按說也夠。2000-2017年銷售了152億平，18年16億，19年預計也是差不多16億，僅2000年以來新房就賣了接近200億平，夠6億人居住。且不含小產權和回遷房。2000年以前城鎮化率36%，也是4億多人，這些人也是都有房子的。目前城市實際住房應該夠10-12億人居住，只是有些房子是老破小了。
但這不算完，如果房價繼續漲或者橫盤，意味著賣地收入還是很高，房地產商還可以繼續賣，再繼續每年賣夠5000萬人居住的房子，20年後，房子夠12億+10億人居住。而20年後我們的人口，據說最快3年，最多5-6年就開始負增長，20年後一共也就12億人口，即使80%城鎮化，也不過10億。房子給誰住？
但是即使如此，房地產這個行業永遠都不會消失，新房子一直會造，到了後期，就是取代老破小的。所以，如果你現在接盤老破小，20年後你的房子大概率處於被淘汰的邊緣。
腦補一下，未來10年怎麼賣新房吧，未來要和二手房競爭，要吸引人置換，新概念新戶型的房子。慢慢的未來10年再賣個夠幾億人住的房，這市場也就徹底飽和了。這個時候按全球的慣例，不收房產稅取代賣地，都不合理
既然收房產稅，那麼賣地收入就不再重要，為了就業和行業，房地產商還是要蓋一些房子的，有些人也有需求，雖然二手房可能已經跌成屎了，但是新的更好戶型的房子，對有錢人還是有吸引力的，沒了龐大的土地成本，房產商可以輕易開發出又便宜又好的房子。
到時候如果大夥都有錢，就可以住非常好的房子；如果沒錢呢，就像日本了，大城市房子修修補補住，小城市荒廢的房子沒人要
最後扯扯所謂對抗通脹。我認為這不是對抗不對抗的問題，而是如果房價一直漲，房產商20年後可以蓋出夠20多億人住的房子，而屆時只需要10億，總歸要淘汰一多半，你能保證你的不被淘汰？如果房子不漲，那就抗不了通脹，這就是個偽命題。
而且真到了比淘汰的時候，相信我，一邊是你的房子被淘汰，一邊是房產商繼續蓋高科技加持的好房子，你和身家幾千億的巨頭比，毫無勝算
本公眾號本文來源於知乎 看笑話的，版權歸原作者所有，我們對文中觀點保持中立，對所包含內容的準確性、可靠性或者完整性不提供任何明示或暗示的保證，請僅作參考。我們尊重作者的成果，如有侵權，請聯繫我們及時刪除。非常感謝，支持原創，歡迎投稿。
閱讀更多 地產乾貨小猛手 的文章
