1
房地產市場的前景，很多人表示看不懂了。
不單是買房人，開發商們也表示看不透徹。
商品住宅去庫存週期與市場趨勢的指標對應，6個月一檔，簡單明瞭。
｜去化週期=已取證未銷售商品房面積/近半年月商品房平均成交面積
行情冷與熱的平衡分界點正好是12個月。換言之，把一座城市看作一家開發商：
｜一年內賣光庫存，房價剛好平衡。
2
四年前有媒體統計，2015年底全國新房庫存約69億平方米，去化週期是66年。
上一輪全國房價普漲的行情，正是基於“去庫存”的背景。
而經歷兩年的持續發力，全國去化週期最低時只有8個月。
從66到8：
｜逆轉，就真實發生過，儼然奇蹟。
當然，房子不可能賣光。新的房子不斷取得預售證，庫存持續補充。
｜這一指標被直接用作土地管理。
今年4月，自然資源部發布“去庫存”新政：商品房36個月（3年）內賣不完，該城市應該停止供地。
正如拆哥課程所言，很多城市對房價上漲容忍幅度是：
｜不高於+5%/年。
一般情況下，去化週期在8~11個月，就符合了。
3
城市間的分化還在繼續。
最近，CRIC這張表在拆哥各個群流傳：
｜頭部的29城，週期指標差距近10倍。
如果數值沒有偏差，那與實際觀感一定是吻合的。
比如今天有拆哥粉絲感慨，都說杭州市房價降了，可鏈家上濱江均價從年初的3.5萬漲到了3.9萬，400的預算江南實驗的學區房，從年初看到年尾，手頭的錢離門檻越來越遠。
但北京的情況，是相反的。
東四環沿海賽洛城，持有兩年半，綜合虧損100萬。這種情況前所未有。沿海賽洛城是百子灣次新大盤，分為很多期，價值判定拆哥回頭會專門解析）
深圳、成都的情況，在橫軸上比較溫和，剛過12個月的平衡點，市場狀態。
4
北京新房市場，目前顯然不樂觀。
去化週期的指標是22個月。
｜再+2個月，就進入滯銷城市序列了。
限競房的供應是巨大的，很多項目存在的普遍同質化，讓去化黯然失色。
｜但事實是，逆轉也沒那麼難。
去化週期的分母是“近半年”的成交面積，動態的。
只要成交量持續三個月擴大50%，再有三個月再擴80%，去化週期就會縮短至6成。
首先，庫存不變，符合這一條件，北京的去化週期將縮短到13個月，基本滿足溫熱的行情區間了。
還需要注意的是，北京的限競房整體上不會跟著成交量同比例增加。因為：
｜很多地塊都不限制價格上限了。
分子（庫存）如果減少，逆轉的時間則用不了6個月。
但問題是，成交量的增加需要的,是信心的恢復。
｜我懂，大家都在等信心的曙光。
閱讀更多 北京拆哥 的文章
