杭州還有一座被“遺忘”的新城

杭州板塊分析系列

杭州板塊分析系列報告回顧

2019年5月，杭州規劃局就《杭州大運河新城核心區城市設計（草案）》進行公示，原有運河新城再升級後以全新的姿態出現在公眾面前。

但新的大運河新城規劃在經過30天公示後，目前還未公佈最終結果。

在杭州規劃局網站上，關於運河新城（拱墅區部分）的規劃文件，批覆時間還停留在2010年，距離此次新的草案公示已經過去近十年。

運河新城的提法由來已久，2008年杭州市政府首次提出運河新城概念，但此後似乎一直沒有什麼大動作，只是在提出城北副中心時，把

運河新城規劃為核心區。

十年間，杭州城市快速擴張，多座新城拔地而起。錢江新城、錢江世紀城成為跨越錢塘江的杭州城市新中心，城東新城崛起為交通樞紐型城市TOD綜合體，未來科技城號稱“宇宙中心”……

運河新城卻在十年間被遠遠甩下，似乎漸漸被“遺忘”。

NO.1

從“運河新城”到“大運河新城”

千年京杭大運河，由古至今穿越杭州南北，船隻往來，不捨晝夜。

沿運河河脈一路向北，途徑繁華的武林，穿越成熟的橋西，這裡還有一座依傍運河，以運河為名的新城——運河新城。

早期的運河新城橫跨拱墅、餘杭兩區，總佔地面積10.41平方公里

，部分與勾莊（北部新城）重疊。

2019年5月公示的大運河新城則是在原有運河新城的基礎上進行的再升級和擴展。

大運河新城，依舊跨越拱墅和餘杭，原運河新城康橋路以北部分區域已不再其中，又擴展了杭鋼基地、康橋部分區域，規劃面積約13.8平方公里。

大運河新城規劃圖

大運河新城範圍：西至上塘高架，東至320國道東側杭鋼用地邊界，南至石祥路，北至康橋路及杭鋼用地北側邊界。

由於康橋和杭鋼基地暫未有商品房開發，以及大運河新城餘杭部分與勾莊重疊，本文對運河新城房地產市場的分析主要以原拱墅區運河新城展開。

拱墅區運河新城區位圖

圖源：浙報傳媒地產研究院決策通

運河新城（拱墅區部分）範圍：東至拱康路，南至石祥路，西至通益路、大運河，北至拱墅區界。

NO.2

土地斷供多年，再回歸地價漲300%？

運河新城在過去常年“缺席”杭州土地市場，導致其存在感較低。

2013年12月，運河新城推出區域內首宗宅地，由大家以總價7.5億元競得，摺合樓面價5593元/平方米，這就是後來的運河之星。

次年9月，運河之星

首開，當年就熱銷539套，成交均價9899元/平方米。

但運河新城並沒有藉著運河之星銷售東風，一鼓作氣再次推地，卻在此後三年持續斷供。

2017年，沉寂多時的運河新城重新開閘，加快推地節奏。

2017年9月，金科首入杭州，第一槍、第二槍都打在運河新城。9天內，金科連拿運河新城兩宗宅地，成交樓面價分別為18935元/平方米+15%自持（博翠府）、18860元/平方米+16%自持（尚閤府）。

2018年11月，運河新城再次推出兩宗宅地，由融創以總價

48.6億元一舉拿下，樓面價分別為21614元/平方米（風尚望和灣）、24321元/平方米（天閱雲合源公寓）。

2019年9月，首次在杭州公開市場上露面的香港置地進駐運河新城，拿下總價15.0億元宅地，摺合樓面價20488元/平方米。

運河新城地價分佈圖

圖源：浙報傳媒地產研究院決策通

運河新城近三年的地價節節攀升，已經站上20000元/平方米，向西面的祥符看齊。但相比祥符，運河新城的建設成熟度相對還遜色不少。

NO.3

南北狹長分佈，房價邏輯三分天下

運河新城規劃狹長，南北長而東西短，造成了板塊內房地產市場的巨大差異。

官方並沒有給出明確的內部劃分，本文僅基於現有建設成熟區域，以康橋路、上塘高架及鐵路，將板塊劃分為

北區、中區和南區。

北區靠近餘杭崇賢且自身又有多個安置房而偏向剛需，南區靠近橋西更具有改善氣質，而中區則幾近空白。

01北區

北區商品房市場開發最早，也是目前板塊內建設最成熟區域。

北區範圍示意圖

圖源：浙報傳媒地產研究院決策通

商品房項目前有運河之星，後有博翠府、尚閤府，基本為剛需項目。目前在售新房僅博翠府，精裝均價30700元/平方米。

除此之外，北區還建有多個安置房小區，開發趨於飽和。

從大運河新城規劃來看，除部分未開發商地以外，北區大部分區域也基本不包含在其中。

02南區

南區氣質上與北區、中區截然不同，因區位優勢，更接近區域南面的橋西，在售項目在產品打造上也更接近改善。

南區範圍示意圖圖源：浙報傳媒地產研究院決策通

天閱雲合源公寓在今年9月已領出3、6、7號樓預售證，精裝均價38000-38500元/平方米。

風尚望和灣最新領出預售證的是2、5號樓,精裝均價38000元/平方米

。

此外，在大運河新城的規劃中，南區將被打造成運河灣旅遊綜合體，集合休閒商業中心、國際遊艇中心、水上旅遊集散中心“三大中心”。

03中區

中區隨著工業園區的搬遷，除了剛成交的香港置地項目，周邊幾乎還是一片空白。

中區範圍示意圖

圖源：浙報傳媒地產研究院決策通

香港置地項目出讓時已規定限售精裝均價38000元/平方米。

若以該項目為中心，周邊除了幾百米以外的京杭大運河，幾乎什麼也沒有，與最近的地鐵4號線拱康路站也相距1公里以上。

項目往東2公里桃源聯發項目限售精裝均價34000元/平方米，往西3公里勾莊城北萬象城臻珹幸福裡預售精裝均價26500元/平方米，更是比北面博翠府價格高出一截。

再往南看，香港置地項目的限售價格倒是與風尚望和灣、天閱雲合源公寓的預售價格處於同一個價格水平。

以現狀來看，這樣的銷售定價是不是有點無厘頭？

但從大運河新城規劃來看，香港置地項目恰恰是位於整個大運河新城的核心區域。

大運河新城採用“一體兩翼，內外圈層”的佈局模式，這個項目正處於“一體”的位置，主要設置城市級、區域級別的公共設施。

屆時，項目上市銷售，周邊基礎設施能否同步建起，價格又能否經得起市場考驗，還需更多時日驗證。

NO.4

過去已“虛度”，願景任重而道遠

京杭大運河靜靜地流淌了千年，生生不息。

與之一脈相承，

大運河新城圍繞運河開發建設，即將以更高規格、更完善的規劃再次亮相。

但不容忽視的是，當前板塊所面臨的一部分問題也亟需解決和改善。

01缺少支柱產業，新的產業尚未形成

隨著煉油廠、半山電廠、杭鋼以及眾多依靠運河水路運輸的鋼貿企業搬遷，大運河新城喪失了原有產業優勢地位，而新的產業尚未培育成熟。產業落地，帶動人口導入，催化片區成熟，或是這片區域發展面臨的一大問題。

02交通建設欠缺，板塊進入性差

大運河新城內部現有東西向金昌路、康橋路，以及南北向拱康路等主幹道，遠遠不能滿足區域交通需求。

在大運河新城規劃中，提出打造“五縱三橫”的道路總體格局。但軌道交通仍比較欠缺，從已批覆的地鐵三期看，僅有地鐵4號線經過區域中部。

交通規劃圖

03基礎配套不完善，缺少地標項目

隨著大運河新城功能轉變，定位城北門戶，運河之芯。未來人口導入，與之相符的教育、醫療、體育文化等生活配套建設也必不可少。