不久前，參加了一次金銀湖某樓盤的價值論壇

說她是金銀湖，還真有點委屈她了，因為她就貼著三環線

論壇上，咱們熟悉的專家殷躍建老師，分享了一段歷史

他說，漢口的三環線之所以劃在這裡，是因為要把包括金銀湖在內的湖泊擋在外面

果真如此，細數三環內的湖面，還真不多

東湖、西北湖、沙湖、南湖，扳著手指頭都數得出來

也造就了武漢的江景房一直有

而湖景房不常有的市場特徵

少有的東湖國際、華僑城等項目價格高不可攀還一房難求

能夠撩到的項目也都相繼清盤

縱觀整個三環內，還有最後一處湖景房

我想，我們有必要走進她，去看看湖、想想心思。

01

曾經，武漢是“千湖之城”

20世紀50年代，武漢擁有水面100畝以上的湖泊300多個

當時，武漢全市的大小湖泊總面積為879平方公里

滄海桑田，湖泊銳減

2013年，市水務局公佈的最新數據是147個

其中，主城區湖泊38個，遠城區湖泊109個

今天，武漢只是“百湖之市”

也經常會有些段子

比如後湖的朋友們，一直在找湖，歷經多年才發現原來後湖在四環線上

覆盤二十年來看武漢樓市，早些年在地鐵、學校、商業等配套資源不齊備的前提下，湖泊被作為最便捷的房產賣點，而被氾濫開發

三環內的東湖、南湖、墨水湖、曬湖、沙湖、野芷湖、龍陽湖被聰慧的開發商們，貼著湖岸線、做了一排又一排的高低配的房子

三環外的湯遜湖、後官湖、知音湖同樣的被開發成湖景別墅區

南湖半島、東方華爾茲、保利心語、龍陽1號等湖景高層項目，早早的便宜的隨便的賣掉了

等後知後覺的人們發現了，湖景的價值後

也只剩東湖、西北湖等少數幸運兒了

好吧，把之前對於其他湖泊過度開發的深惡痛疾的悔意，全部傳承了下來

我們看到101公里長的東湖綠道，除了休閒的功能外

更重要的是，承擔起保護環線的作用

有點像孫悟空跟唐僧劃的圈，是絕對安全的

同時，湖景房的價格也是情隨事遷的水漲船高

這裡，我們放到後面章節去聊

先談談湖景房與江景房的對比

當然，也是老生常談，但希望有些新的火花

02

經常有人把武漢跟上海作對比

因為兩個城市，都有江
一條黃浦江、一條長江

上海黃浦江畔的湯臣一品，首開11萬/平，引得全國人民譁然

武漢天地，首開9000元/平，不算特別貴，也沒有形成熱點
經過一段時間的沉寂，迅速地無可爭議的榮登武漢第一豪宅的寶座

而武漢跟上海也不同

上海鮮有湖泊，澱山湖，一半在青浦區，一半在蘇州

佘山月湖和滴水湖，都是人工的

武漢不用多說，再不濟也是百湖之城

也就是上海的水景以江景為主，成為主流也不容置疑
但是武漢有江也有湖，湖景房為何屈居第二？

有必要聊聊，到底是江景房獨領風騷或是湖景房稍遜風騷

容老秦再舉個例子

杭州，有一條鐵一般的購房定律

離西湖越近，價格越高

杭州比較大，規劃面積有1.6萬平方公里，武漢為8569平方公里

而西湖地處杭州老城中心，周邊配套齊備、人文底蘊深厚，使得湖景的價值有了意義

金庸老師的房子、阿里巴巴創始之地，都是在西湖邊上

也就是說，西湖之所以成為杭州價值的標杆，除了本身的秀美之外，更是外部環境綜合作用下的表現

從這個維度來看武漢的江景房或湖景房，容易許多

研究武漢長江兩岸的住宅開發順序，很有意思

最早的江景豪宅是漢陽晴川飯店前的外灘花園

然後是武昌積玉橋的藍灣俊園、金都漢宮、錦江國際

最後才是長江二橋邊的武漢天地，需要說明

2018年1月1日，長江二橋才取消ETC收費，真正實現無障礙互通

儘管武漢這座城市，整個的大的開發軸線是沿著長江往南北發展

但是長江邊的房子，也是遵循了一些開發順序

哪個地方的城市配套發達，就先啟動哪塊，說的是跟杭州西湖一個概念

武漢湖泊，大部分還是在三環線之外的地方，在地鐵還不是很發達的年代

周邊配套，相較於長江邊，落後不少

換言之，2014年以前

武漢的江景房，是獨領風騷的

而湖景房，是配角

03

讓我們將覆盤的風箏線，往回收，收到5年之前

2015年12月，復地東湖國際開盤，一天狂銷售20億

一下子，將14000元/平的價格，直接打上了20000元/平的新臺階

2016年4月，武漢首次舉辦國際馬拉松，起點是武漢關，繞長江大橋後終點設在東湖華僑城

這之後，華僑城的二手房價格就扶搖直上到35000元/平

兩個湖景房爆點事件的背後，邏輯是武漢多年來殷實城市實力的噴湧而出

二環線劃圓、地鐵營運線路雄踞全國第六、楊泗港長江大橋、鸚鵡洲長江大橋通車、歡樂大道通車……

各項功能配套，翻天覆地的變化，不勝枚舉

因此，湖景房的居住價值直追江景房，大有互不相讓之勢

有時候，房價就像炒股

發現黑馬的時候，往往已經追不上了

可是，老秦欣喜的發現

三環內最後幾處超低價格樓盤中，竟然有一個正宗的湖景IP項目

必須要分享給朋友們——地鐵盛觀尚城

武漢主城三環線以內，南面一線觀三角湖，上期均價為15100元/平，即將加推

（地鐵盛觀尚城實景圖）

盛觀尚城15100元/平VS華僑城35000元/平

20000元/平的差價，差了哪些？

從兩個維度去分析，就會清楚些

第一，湖景

東湖，武漢的世界級城市名片

也是中國主城區最大的城中湖，水域面積33平方公里

對於她的偉大，無需多言

華僑城業主東南面看湖

三角湖，位於武漢經濟技術開發區與東風大道交匯處西南角

總面積約2.4平方公里，蓄水量達621萬立方米

也是武漢市“四水共治”和第七屆世界軍人運動會保障項目

盛觀尚城業主南面看湖

東湖優於三角湖，南面看湖富於東南面看湖，各有千秋

第二，城市功能

華僑城位於歡樂大道與二環線交匯處

引進歡樂谷、瑪雅海灘、華師附小、商業街等各項休閒、生活配套

交通上，儘管與地鐵4號線鐵機路站有1.5公里路程，憑藉歡樂大道與武昌主城實現快速連接

地段上，如果以洪山廣場為核心，華僑城距離其7.1公里

再來看地鐵盛觀尚城

其位於龍陽大道和三環線的交匯處，隸屬於武漢經濟技術開區

項目地處三角湖的北岸，小區建築的南面是綠化帶、公園、三環線，窗外能夠一線俯瞰三角湖水域

小區的北側為已開學的官士墩中學、以及官士墩小學教育用地，官宣為2019年12月前動工

東側為項目二期8萬方商業綜合體，將顛覆區域的短板，後面詳聊

交通上，距離已通車運營的地鐵3號線漢陽客運站約600米

附近還有規劃中的11號線、和在建的12號線，預計距離項目都在2公里內

自駕方面，約3分鐘可從龍陽大道南行上三環；龍陽大道北行約7分鐘可到楊泗港快速通道（武漢新2.5環）；北行約4.6公里大概10分鐘可到達二環

此外，楊泗港大橋通車，對於整個大漢陽板塊的意義，尤為重大，後面細聊

地段上，如果以王家灣為核心，盛觀尚城距離其5.2公里

城市機能、生活配套的層面

兩個項目不分伯仲，最大的差距，應該就是商業配套了

回看東湖國際的價值崛起，是在漢街開街以後

武漢天地的勝出一籌，是先商業後住宅的開發策略

差價20000元/平，可以這麼理解

10000元/平，是武昌優於漢陽的價值，我認了

10000元/平，是商業配套的缺失，我不認

我是土生土長的漢陽土著，十分不願意卻又不得不承認

漢陽在對位武昌、漢口主城時，目前是存在一定的差距

不去爭辯，默默努力

辯證的看

盛觀尚城商業配套的不足之處，可能是以後的核心價值點

尤其對於新晉的業主，是能夠分享到10000元/平的城市紅利點

04

寫到這裡，可能朋友們對於三環內的湖景房、對於盛觀尚城的價值

開始有了一些興趣

現在，老秦再拋出一顆巨大的彩蛋——三環內價格最低的毛坯樓盤亞軍

熟悉老秦的朋友們知道，我今年6月份買了一套招商樾望

說實話，不太好買，也算是燒了高香

講真，當時心裡念著，買不到招商樾望就等現在的盛觀尚城（之前只剩160平大戶型）

好不好，另當別論

關鍵在控制總價前提下，留在主城的只有也只能是

這些選擇

如今，招商樾望高層清盤

整個漢陽三環內，地鐵盛觀尚城往期以15100元/平的價格，問鼎性價比冠軍

對標城市界面相當的後湖板塊，後湖的售價基本都在20000元/平（精裝）的水平

哪怕是對比城市畫面明顯較弱白沙洲板塊，其新開盤的梧桐花園，毛坯均價為17200元/平

良心的說，這個價格，這個三環內的地段

值得關心

吃完彩蛋，再談湖景

如果說湖景價值是由周邊的商業價值決定的，那麼商業價值的想象空間卻是由城市軸線所劃定的

武漢三鎮，都有著一條各自的城市主軸

漢口，解放大道與中山大道相距800米之間的區域

同濟醫院、武漢廣場、市青少年宮、武漢天地依次坐落，並以此為中心向南北蔓延

武昌，歡樂大道經二環線到珞獅南路

北端的武漢火車站開始起，經中北路、中南路、東湖、水果湖、直到南端的湯遜湖

漢陽，也有著一條串起城市地標的主軸

東把頭是武漢國際博覽中心，經江城大道、武漢第三初級中學、方島公園、紐賓凱藝術公園、四新天地、過龍陽大道及歐亞達漢陽國際廣場，直至西把頭的地鐵盛官尚城城市綜合體

她就是四新大道，也將是串聯起未來漢陽的政治經濟文化重要節點的城市中軸

也許看數字，更有說服和衝擊力

120萬方商務集群

40萬常駐人口

50餘個成熟社區

國博、四新天地、方島、盛觀尚城等合計200餘萬方以上的商業配套（光谷東為140萬方）

還有一個維度，能夠說明漢陽的城市主軸，有著必定成功的基因

房產投資網紅徐SIR，大小場合公開的表示，他在漢陽一套房都沒有

公寓、住宅統統沒有，重倉的是光谷東，住宅、公寓統統都有

而整個四新板塊，都是剛需剛改的天堂

其中的每個項目的客戶，都是年輕的新武漢人

在武漢上的大學，留在了武漢，也留下了他的家庭及所有的社會關係

未來得有多少人，跟國博、跟四新、跟盛觀尚城產生交集

過百萬人，豪不誇張

而光谷東或者其他投資客重點關注的板塊

房子賣得多、房價炒得高

一交房，就是空置率奇高的問題

空置率一高，商業運營就難囉

決定著湖景價值的漢陽城市主軸，未來大有可為

05

漢陽城市主軸，還有一個不可忽視的目標人群部分

白沙洲板塊

2019年10月8日，楊泗港長江大橋通車

是武漢建成的第十座長江大橋，總投資額85億元

大橋南距下游武漢白沙洲大橋3.0千米，北距上游鸚鵡洲長江大橋3.2千米，與二七長江大橋構成武漢的新二環

大的口號歸口號

我們有必要聚焦到小的板塊，如白沙洲和四新板塊

整個白沙洲目前的出城道路，就只有白沙洲大道一條

而同屬剛需首選的白沙洲交房後的人群總和，超過50萬人

城市擁堵，不敢深想

而楊泗港長江大橋的通車，其實首當其衝的利好片區，就是白沙洲

她迎來了第二條主通道

眾所周知，白沙洲的商業配套，完全沒有

很多原來的商業規劃，都擱淺了

未來，上個高駕、過個楊泗港大橋就能到四新大道吃喝玩樂了

四新板塊，就不用說了

楊泗港快速通道，直插腹地

連接鸚鵡大道、江城大道、國博大道、濱江大道、龍陽大道

與四新大道平行著，構建了漢陽的交通路網

地鐵盛官尚城，7分鐘可達楊泗港快速通道

去漢口、過武昌，是那種沒有紅綠燈的不帶停

06

完全撩不到的東湖、西北湖應該放一放

將目光收回到屬於湖景愛好者的吉光片羽——

有著1.2公里超長湖岸線、12萬方市政公園、南面一線觀湖的地鐵盛觀尚城

地鐵盛觀尚城項目總佔地面積約18.5萬方，總建築面積約58.7萬方，由20棟住宅、1所幼兒園、2棟寫字樓、部分獨棟商業組成，分兩期開發

一期地塊樓棟呈階梯狀佈局，建築高度由南向北依次升高

能儘量保證所有戶型均擁有良好的採光及日照、觀湖視野

最低40萬的首付，買到三環內的湖景房及臥室全帶飄窗的品質，僅有的156套房源，一下被盯得很緊

因為總價130萬的三環內湖景房，也許真的沒有了

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