今天看見一個報道，說一線城市譬如北上廣二手房量價齊跌，下調20萬已成為常態。在三個城市中，北京是降價最大的。
根據國家統計局數據，北京市二手住宅銷售價格已經環比連跌四個月，並且跌幅在不斷擴大——其中7月北京二手房銷售價格環比下跌0.3%，8月環比下跌0.4%，9月環比下跌0.5%，10月環比下跌0.6%。
對於北京來說，現在已經不缺房子，甚至是“供應量太多”，而且基本是90平米的小三居，總價集中在400—500萬元，這個價格，小兩口工作5年以上湊齊6個錢包，還是能湊出一個首付。
一線城市由於數據較為完整、信息較為透明，所以對於剛需族來說，坑還算少的。所以今天這篇文章不再說一線城市的房價，而是討論一下，現在那些五線以下縣城樓市，有多魔幻。
縣城魔幻:永遠的有價無市
其實這一波樓市的普漲，讓很多五線的縣城也跟著雞犬升天---雖然人均月收入不過3000左右，但是很多縣城的房價早已破萬。
2018年3月份全國房地產成交數據就曾公佈過，我國房價突破萬元的城市已經超過60個，這其中有20個是三四線城市或縣城。
中國房價行情平臺統計的64個四線城市（縣級市）數據顯示，11個城市均價超過萬元，而這些城市中，也不乏瓊海（11800元/平）、東方（12271元/平）、昌江（10075元/平）、澄邁（11051元/平）等大家完全都沒聽過的城市。
縣城房價高，意味著什麼？不好意思，什麼都不意味。因為對於大部分縣城來說，二手房的流動性，實在太低了。
拿內蒙古烏蘭察布市涼城縣的例子來說一下。
涼城縣總人口約24萬人，其中常駐人口約為16萬人。這個平均收入不到3000元，可支配收入大概只有2000塊的十八線小縣城，目前的新房房價是4500元/平米，雖然絕對值不高，但是相對增長性和未來空間，泡沫程度可能已經比肩一線城市。
為啥？
因為和大部分縣城一樣，城縣是沒有二手房市場的。在涼城縣，你甚至可能看不見一個買二手房的中介。
當地人認為買房的意義在於結婚，不是丈母孃逼，誰願意花這麼多錢去買房。而且有意思的是，當地對婚房的要求要遠勝於北京。房子是基礎，車子是標配。結個婚幾十萬都擋不住。
當然檔次可以再降，但唯獨二手房是不行的。新婚就要住新房，別人住過的二手房算怎麼回事。
那麼縣城的二手房誰買呢？村裡老百姓。為了孩子，買套房來陪讀。但是這群需求者也特別少，畢竟縣城的學校教育資源也一般，大部分還是會往市或省轉移。
於是縣城逐漸變成了單向市場。大家對二手房價的獲取能力有限，最多是靠隔壁小區前幾天，甚至前幾個月成交的一套二手房來計量。
有人會問，那為什麼縣城的房價為什麼還不跌？因為縣城區域小，議價權基本掌握在房東手裡，而這些房東的思想是什麼呢？買不買不重要，反正我不降價。
在他們眼中，不會去承認房價會下跌，房價永遠漲形成共識後，就導致了縣城二手房的一個魔幻處——房價雖然沒支撐，但是會維持永久期的“有價無市”。
而根據一位長期幫人在朋友圈發二手房信息的人說：在涼城縣，掛牌賣的二手房大概有1000套，但是一個月成交不足3套。
這其實是給不斷問自己老家房子能不能買，要不要賣的人提個醒----很多在縣城的人覺得自己手握幾套房產特別有底氣，但很多縣城的房子，房子其實還沒到房產的層面。
這麼多人聊著自己的城市未來房價會怎麼樣，但是我們是否想過，現在手裡賣的房子，還談不上是房產這個概念。
什麼是房產，一個很重要的維度就是有比較好的變現通路以及變現客戶，一個重要指標就是一個城市的二手房的繁華城市。
大家可以看看所在的城市，有沒有中介門店，有沒有租賃市場。如果沒有，不是說房子沒有價值，而是房子在房產這個維度的價值還沒出來，也就是關於房價提升的速度需要有更多的平常心來面對。
說到這裡大家可以去留一下鏈家這幾年拓的城市類型以及新進入城市的業績額度，這裡面可以看出一些小端倪，二手突然加快的城市，其實都是很不錯的城市，值得考慮。
縣城魔幻二：房價很怪，不僅能區分人，還能區分城市
第一個現實：大部分縣城的房價漲到近萬，特別是一萬二到一萬五的城市，在江浙滬這一帶真的特別特別多，已經很少看到哪個城市的房價還是在幾千塊了。
但同樣也甚少有很多城市可以穩定的站住2萬單價區間。
這是過去兩年快速的城市化之後的價格保底，也同樣說明了大量的城市化其實本質內核是相同的，就是棚改、拆遷，然後蓋商品房。除此之外更多的城市運營的內容不多了。
這也是為什麼很多三線城市的房價站不上2萬元單價的重要原因，棚改的貨幣補償接近相同，城市土著的購買力不足，外來產業進不來內部城市的收入上不去，房價也就僵持在這樣的空間上了。
能否破兩萬在我眼裡就是驗證這個城市的土著購買力是否充沛的關鍵數字，破了兩萬且站穩了，那麼房價走勢都會比較穩。
杭州、蘇州、南通、寧波……這些城市都是這麼過來了
房價很怪，不僅能區分人，還能區分城市，就是這麼微妙。
其實無論在什麼地方，在大家問縣城樓市能不能投的時候，好買哥基本都不會直接給建議。
相對於一線城市來說，縣城因為容量小，所以變化會更加快。具體能不能買或者能投，很大程度取決於自己縣城的人口、產業、發展以及本地市場行情。
這不能是紙上談兵的事情，必須自己親自深入實地去考察調研。
不過，未來可以預見，大部分縣城的經濟發展格局越來越艱難，生活成本和物價無限逼近大城市，人口向大城市集中遷移的趨勢愈來愈烈。最後房子賣不出去，對自己來說又剩下了什麼價值？
免責條款：本文內容為基於公開資料研究完成，並不構成投資建議。投資者應審慎決策、獨立承擔風險。
欲知更多的精彩內容，請關注好買商學院
閱讀更多 好買商學院 的文章
