2月3日中國指數研究院（以下稱“中指院”）召開主題為“疫情下地產行業的’危’與’機’”月度市場形勢電話分享會。會議邀請了中指研究院市場研究總監曹晶晶，中指企業事業部總經理白彥軍，中指控股CEO、中指研究院常務副院長黃瑜做了主題分享，另外，還邀請了四家券商地產首席分析師為開發商答疑。
會議透露了疫情對需求端的影響，調查結果顯示，若沒有疫情，49%的參與調研的網友在春節期間及接下來的一個月有購房計劃，因為疫情而推遲購房計劃的比例達到70%，短期需求有延遲入市傾向。此外，參與調研的網友中有43%的人會考慮通過網上售樓處購（看）房。
中指市場研究總監曹晶晶
新疫情對樓市的影響整體不大
從SARS的覆盤經驗來看，當年疫情對經濟、全國樓市、疫情比較重的區域的影響，無論是調整的深度還是調整的時間都相對較小。但現階段的宏觀環境和市場特點都和2003年有著明顯不同，需要企業關注和重視。
從經濟環境來看，宏觀基本面存在差異，當前經濟面臨較大下行壓力。2003年我國經濟整體處在快速發展通道，GDP增速保持在9%以上，SARS疫情對經濟的短暫拖累並沒有影響整體經濟上行趨勢。但當前經濟處於新舊動能轉換的關鍵期，2019年在國內消費動力不足、國外環境緊張等多重壓力下，GDP增速下滑至6.1%。今年1月中美第一階段協議順利簽署，短期提振了市場信心，但現階段新疫情爆發，餐飲、旅遊、交通等行業將受到較大影響，製造業、基建等投資也將受到波及，進一步加大了經濟下行壓力，經濟短期企穩時間將延後。
此外，樓市政策調控力度不同，目前市場整體處在調整通道。首先，2003年SARS疫情爆發時，我國房地產市場規模較小，需求旺盛，銷量持續快速擴張。而近二十年來房地產市場經歷起步、快速增長後需求逐步釋放，目前市場規模持續盤旋於歷史高位，大幅度增長的動力明顯減弱。其次，從政策環境來看，近幾年政策調控整體處在嚴緊狀態，需求釋放節奏趨於理性。最後，從企業體量來看，2003年企業銷售規模小，在疫情影響下，資金回籠雖有減慢，但對企業整體的影響有限。而當前大型企業市場規模突出且部分企業採取高週轉策略，在此情況下，資金回籠受限將對企業帶來較大影響，亦在一定程度上增加了整個行業的運行風險。
關於樓市趨勢預判，新疫情對樓市的影響整體不大，疫情結束後市場將逐漸恢復。當前樓市已處在穩步調整通道，短期在新型肺炎疫情影響下，經濟下行壓力增大，疊加售樓處關閉、中介機構暫停營業等，房地產市場交易規模短期將出現回落，規模下行將更多地集中在今年上半年，特別是一季度，二季度會逐漸恢復。從疫情對需求端的影響來看，我們通過房天下收集到近3000份線上調研問卷，統計結果顯示，若沒有疫情，49%的參與調研的網友在春節期間及接下來的一個月有購房計劃，因為疫情而推遲購房計劃的比例達到70%，短期需求有延遲入市傾向。此外，參與調研的網友中有43%的人會考慮通過網上售樓處購（看）房。
房價方面，需求短期疲軟，疊加房企加大促銷，或將導致房價存下調壓力，但部分重點城市房價已穩步調整一段時間，在“穩房價”政策下，繼續大幅下行的空間有限，房價整體仍將處在平穩運行狀態。
不同地區中，疫情較為嚴重的省市和三四線城市，短期房地產市場調整壓力較大。而一二線和城市群強三四線城市，市場需求旺盛，短期置業需求或會延緩入市。
中指企業事業部總經理白彥軍：
於房企而言，核心中的核心還是資金
未來，大部分房企應繼續做好對疫情的防護，無論是對自身的員工，還是對上下游產業鏈的開工的工地，合作伙伴的防護都應是第一位的。其二，在疫情之下，資本市場的反饋也比較劇烈，無論是股市還是其他方面的表現，均給企業帶來了一些挑戰。房企應對時應把握兩個主要思路：第一，要保持定力，制定的策略和戰略要堅定地執行下去；第二，要有序應對。
具體來看：
關於營銷。一二月份為傳統市場淡季，因此影響不是特別顯著。但是，三月份的變化，將會比較微妙。比較好的預計是僅一季度影響比較大。第一，要對營銷模式進行轉換，從線下轉到線上。房企可以通過第三方平臺、私有平臺進行線上銷售。第二，口碑營銷。房企可以基於內部客戶和員工，進行推薦營銷。當前，將線上所獲得的客群轉換為線下，是非常大的一個痛點，首先，房企可以給予價格上的優惠，通過線上綁定客戶，線下優惠，達到後期的成交。降價方面，一二線城市價格幅度比較可控，三四線或將有明顯的價格戰。企業一方面要把握好時間，另一方面要把握好力度，分一線、二線、強二線、弱二線，不同的城市有不同的策略。其次，線上轉換的過程中，房企應持續維持客群關係，給予客戶持續關懷，增強與客戶的粘性，疫情之後，第一時間促成交付。
關於資金。2020年房地產行業需償還債券總額為7598億，1-6月份有3千多億，與2019年相比是持平的，但是去年下半年以來融資持續收緊，疊加今年年初疫情的影響，很多民營企業短期的現金流會受到明顯影響，從現在債務的成本以及負債率來看，還是屬於可控的狀態，但隨著時間的推移可能會出現變化，這個值得關注。此外，目前資本市場波動較大，如果上半年甚至全年竣工和交付的面積下降，會影響整體業績表現，對股價帶來壓力，對有大量股權質押的企業也會帶來挑戰；當前疫情背景下，一些高週轉的企業也會面臨比較大的資金的問題，建議房企積極響應政策，做好預案。伴隨昨日央行1，2萬億元流動性釋放，雖然是整體性的，但對房企也是利好，房企要把握住這個機會，提前進行資本的交流和融資。
關於投資。投資是房企普遍關注的問題。從土地的性價比來講，當前肯定是合適的，但要分企業來看。針對一些大的國有企業以及資金比較寬裕的企業，他們穿越週期的能力比較強，建議這些企業在當下適當積極投資重點二線城市，包括受疫情影響的城市。對一些短期有資金壓力的企業，建議短期內避開受疫情影響較大的城市，因為這些城市銷售回款的流動性會弱一些，同時也避開一些三四線的城市，而是更多佈局變現能力比較強的一二線的城市。與此同時，受疫情的影響，大家對於公共健康衛生的關注度高漲，未來一線、二線以及強三線的建設基礎和條件會越來越好，購房需求也會向這些城市傾斜，因此從中長期來看，企業應進一步強化對這些城市的投資。
關於戰略。未來，房企應重點關注兩類產品：第一類是健康化的產品，第二類是信息化的產品。由於對醫療的關注和對信息及時反饋的關注，這兩類產品肯定會受到客戶青睞。過去房地產產品強調學位和其他的資源的導入，經過這次疫情，社區醫療未來在房地產產品中的作用會越來越強，建議房企在產品和長期的轉型方面關注社區醫療。
最後我們想說的是信心比黃金都重要。在當下的環境下，房企應做好營銷、投資等多方面的準備，但是核心中的核心還是資金，當下保持現金流的充裕是第一位的。希望房企做好全方位準備，響應政府的號召，順利地度過疫情的考驗。
或是房企彎道超車的機會
中指控股CEO、中指研究院常務副院長黃瑜：
基於這次疫情對市場的影響，中指用數據和模型也進行了相應的預判，在預判當中調低了經濟增速，基於政策因城施策，靈活的實施，調高了政策係數；同時也調高了M2的增速，主要是基於央行近期發佈的相應貨幣政策，以及對房地產金融不會過於嚴苛的預期。在這些前提之下，我們對數據進行了一個模擬測算，年初我們預判2020年全國商品房銷售面積同比下降5.0%~6.5%，由於這次疫情所帶來的市場影響，預計同比降幅繼續下調2%左右。從絕對量上來說會減少3000~3500萬平方米，也就相當於減少了一個武漢的市場總量，這是對整個市場的一個初步預判。從全年的表現上來看，上半年相對壓力較大，下半年隨著預期的控制以及市場信心的恢復，會有一個相對較好的表現。綜合來看，考慮到房地產投資在穩經濟中的重要作用，疫情對樓市的影響有限。
基於這個前提，企業端還需以一種積極的態度去應對市場總體的變化。下面給房企提幾點建議。
一、要積極營銷。現階段要想辦法留住客戶，讓客戶居家能夠通過互聯網的方式瞭解樓盤更多信息，同時給一些潛在客戶更多的人文關懷。同時要吸引客戶在疫情過後能夠快速下單購房，當然更主要的是價格優惠，做好這些助跑的準備工作，一旦疫情過後，將實現搶跑。
二、要積極融資。從過去以往的經驗來看，都是疫情會利好債市利空股市。對於企業來說，現階段無論從境外和境內發債都有一輪機會，企業要把握好這一輪發債機會，去年上半年發債的企業也取得了一些融資的先機。同時，一定要結合各個不同的城市，特別是疫情比較嚴重的疫區，實際上政府都給了一些相應的金融支持政策，企業也要把握這些疫區的金融政策支持下的融資機會。
三、建議企業要適度拿地。現在企業有一個短暫的休養生息的時期，利用這個時期建議房企要對過去的拿地策略進行一個反思和總結，特別是讓企業受困的地王要進行一個深度覆盤，中指有個地主產品能夠幫助企業在線遠程看地，同時還有一些大數據和報告工具，能夠幫助企業進行一個覆盤。在覆盤之後要總結經驗和教訓，以便下一輪科學拿地。在疫情之後，仍有一輪拿地機會，特別是地方政府由於財政需要，還會積極推地，並且也會降低一些價格預期，實際上對企業來說有拿到合理價格的土地的機會。
在拿地時建議企業額外考慮幾個因素，一是地方政府的治理水平，從這次疫情爆發之後，可以看到中部地區的政府治理水平明顯不如長三角和珠三角。同時，還要考慮城市的綜合配套，比方說不僅是教育還有醫療，像武漢教育很好，但是醫療不足。經過這一輪的疫情之後，所有的老百姓在考慮購房的時候，也會考慮這個地方政府的治理水平，以及教育、醫療這些綜合配套，企業拿地時也要把這些因素作為一個很重要的考慮要素。
此外，對於金融機構來說，金融機構比較關心的是房企的經營風險。從中指的風險測評系統工具中可以看到幾類企業是有風險的。
第1類，是地王在整個存貨當中佔比比較大的一類企業；第2類是三四線城市佈局比較多的企業，因為這一輪沒趕上回鄉置業；第3類是屬於疫區佈局比較多的企業。
這幾類企業確實在現階段存在一些風險，那麼到底風險程度有多大？其實可以查看一下中指風險測評，對於不同的企業有不同的風險係數，需要提醒的是，在這一輪疫情之後，不能夠以大小論企業優劣。從中指測評系統中反映出來，一部分在100億到300億之間的企業，過去並沒有拿到價格高的土地，實際上他們的現金流還是比較穩健的，在這一輪中，因為有機會拿到價格合理的一些土地，就存在一個彎道超車的機會，某種程度上也會是金融機構可以考慮的合作伙伴。
問答
1、疫情對一二級市場的影響幅度有多大？對武漢市場怎麼看？另外，疫情對置業需求有什麼影響？
中指觀點：
總體來看，疫情短期會對新房市場帶來一定影響，主要是在一季度。二季度以後，市場或會呈現逐步回溫的態勢，相應的銷售節點也將向後順延。二手房市場方面，由於帶看量受到影響和抑制，短期二手房量價均將面臨下調壓力。待市場秩序恢復正常後，二手房掛牌量和成交量將會有所提升，由於置換鏈條的帶動，間接對新房市場也會帶來積極影響。
短期受疫情的影響，武漢市場存在一定的下調壓力，整體調整時間相對於其他一二線的城市會略長一些。但是中長期來看，武漢市場需求旺盛，未來依然看好武漢房地產市場發展。
疫情影響下，市場整體需求將會延遲入市。同時，根據房天下調研數據來看，43%的人會考慮在網上售樓處看房、買房，企業仍需要積極營銷，引導客戶需求形成市場成交。
此外，現階段綠色環保、智能和科技住宅以及物業服務會受到更多置業者的關注。最後，從人口流動的角度來看，未來醫療等相關資源豐富的城市也將獲得更多人的青睞。
2、疫情影響下，高週轉的企業能撐多久？以後大公司是否會主動降槓桿？長期來看，對地產企業高週轉影響如何？
中指特邀券商分析師：
銷售方面：疫情對房地產企業將不會造成很大的影響。2020年2月份受疫情影響的房地產銷售額將會騰挪到三四月份，對全年的影響較小。
第一，2003年非典期間，受疫情影響最嚴重的4月量較歷史同期額外縮量了約8%，而這部分購房需求基本都騰挪到了在疫情漸入尾聲的5-6月中；按2003年SARS對4月銷量影響的情況推算，並且不考慮疫情期間受影響的購房需求騰挪到後面的月份，預計疫情對今年全年銷量增速額外下拉了0，5的百分點左右。
第二，假設疫情持續到2月底，並且2月完全沒有銷售，同時這部分的銷售也不會騰挪到後面月份進行回補，在這種極端的情況下，疫情對全年銷售將額外拉動4，6個百分點。
第三，疫情其實在春節前就已經爆發了，關鍵點是在1月20日。根據數據分析得到，春節前四天日均銷量環比前面下降幅度是歷史的2倍，不考慮這部分銷售在後期回補，疫情對全年銷售增速額外下拉2.7個百分點。綜合看，預計疫情對全年銷量或有1-2個百分點額外負向拉動。加上這輪的週期政策本身可能也相對偏緊，經濟下行的壓力也比較大，預計也會帶動後期政策做一些邊際改善。從這個角度來看，銷售影響的核心是2月份，後期可能有一些回補，影響也不會那麼大。
對於房地產企業而言，需要關注資金、營銷等方面。
一是，核心就是要保障二月份的資金端的高效運轉，以及銷售端的營銷手段。二是，復工、返工的問題對於房地產也會造成較大的影響，2020年2月份房地產企業的返工人數較過去幾年大幅降低，較大程度上影響了後期的推盤和覆盤的節奏，而房地產作為一個勞動密集型的產業，疫情的結束才會迎來房地產企業的開工。預計房地產企業開工、復工可能推遲半個月左右，國企可能相對更長一些。
未來，房企可能在後期會加快開工來對沖疫情造成的損失。從這個角度來看，對高週轉的房企影響會比較大，對於慢週轉的企業可能較小，主要還是要保障充裕的資金。
3、疫情影響下，房地產行業政策以及疫情後續金融政策將如何變化？
行業政策預判（中指控股CEO、中指研究院常務副院長黃瑜）：
“因城施策”仍將是行業調控主基調，本輪疫情過後行業調控尤其是重點疫區政策或將出現靈活調整，但不會與中央層面“房住不炒”定位出現衝突。為保障經濟發展活力，貨幣金融環境將相對寬鬆，此外，在疫情之下，在稅收、社保等方面，財政政策也釋放了積極信號。在金融、財政政策相對積極的背景下，房地產市場也會有一定程度的受益。
疫情中發債面臨一定機會，加之2019年上半年為發債高峰，房企存在借新還舊的需求，央行也發文提高審批效率，房企可積極關注，並採取相應行動把握融資機會。
金融政策預判（中指特邀券商分析師）：
貫穿2003年全年和SARS疫情期間內房地產行業政策壓力持續存在，2003年上半年受疫情影響貨幣政策適度寬鬆，但下半年開始貨幣政策也在持續收緊。而本輪疫情中，2019年底行業政策開始已經出現積極信號，2020年市場逐漸弱化的情況下，之前政策偏緊的城市將會微調政策以穩定樓市。
流動性層面，2019年年底以來國家高層關於房地產融資表態有所變化，隨著當前行業銷售開始逐步下行，疊加疫情爆發，今年企業層面流動性將面臨挑戰，未來融資繼續收緊的可能性不大，而在防範風險的要求下，化解行業槓桿壓力，保障行業資金面平穩的調控思路將會日趨清晰，行業融資政策有望迎來邊際改善，且在疫情衝擊下逆週期調節可能會加大力度。
融資方面，政策面趨好，房企融資已有邊際改善的現象，未來行業融資的調控政策會越發精細化，整體行業融資環境將更趨於平穩。
4、疫情對商辦後市的影響有哪些？
中指觀點：
從短期來看，商業零售短期內會受到較大影響，租金收益下降、空置率上升會給商業地產運營企業帶來較大的壓力，並影響2020年企業的收益。目前大型商業運營企業紛紛主動採用減免租金的形式支持前端商家，保護商戶，共擔風險。可以預見，接下來地方政府也會採取系列措施，在稅收和金融政策方面給予支持。鑑於線下交易的萎縮和暫緩，商業運營的模式也在逐步發生改變，有望加速推動線上交易、智慧零售等非接觸交易模式，同時社區商業、最後一公里到家服務也面臨新的發展機遇。另外，抗疫情也會促使商業運營企業在商業地產大數據建設和基於數據層面的運用能力得到更大的提升。
寫字樓租賃市場雖然受到的影響小於商業零售，但企業對於寫字樓的租賃需求在短期內更加謹慎，擴租和換租的需求會有所減少。根據中指寫字樓的市場監測，一、二線城市的寫字樓空置率水平從2019年下半年以來一直處於攀升狀態，北京上海的空置率達到15%水平。租金出現下降，疫情的發展無疑會加重這個影響。此外，商辦類物業的交易在短期內也會受到明顯影響。受疫情影響售樓處關閉、經紀機構暫停營業，短期內對交易影響較大。開發商銷售收益、租金收益都會有所下行，中小地產商可能短期內面臨資金壓力。但從長期來看，我們還是樂觀預期隨著疫情得到控制，疫情的影響會逐步消退，並迎來社會消費的爆發式增長，這對於商業地產開發企業和運營企業是機遇，當前仍應練好內功，在市場恢復時實現搶跑。
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