一場突如其來的肺炎疫情蔓延至全國。對於樓市而言，售樓處關閉，工地停工，營銷活動終止，土拍延期叫停，房企銷售額銳減。這場疫情，不難讓人聯想到17年前，同樣突如其來的非典。樓市在一二季度出現了明顯的下滑，但疫情過後的第三季度，需求立刻被釋放出來，樓市也迅速迎來了快速復甦。這幾天，隨著不少人鼓吹地產放鬆，關於疫情過後的樓市，很多人幻想，樓市將像2003年非典之後能上漲，這次疫情尚未結束，地產行業的吹鼓手們便急不可耐地鼓吹起來。
拿17年前非典過後的房地產走勢來判斷現在的情況是非常不科學的。新冠肺炎對樓市的影響，不能簡單直接套用2003年的非典。
1.這次疫情遠超非典影響
截至今日，新冠肺炎確診人數已經突破7萬，近幾日一直以每天3000+的數量暴增，全國範圍內，無一省份倖免！此次疫情比非典更加嚴重，防控也更加嚴格！春節假期的延長原定於2月10日復工，而2月10日之後雖然有一部分企業已經復工，但是根據最新消息得知，隨著疫情影響的加深化很多省市又再次發佈了延遲開工消息。尤其是建築領域行業復工時間最晚延遲到3月16日復工。其中鄭州地區的重點民生工程可於2月25日復工，一般民生工程可於3月6日復工。
鄭州復工
SARS疫情最早在廣東出現，之後在北京大範圍爆發，但是其他地方並沒有多少，甚至很多省份確診人數是個位。對大多數普通人而言，他們的工作和生活受到的影響不大。重點災區集中在廣東、北京。
2003年非典確診人數
2.看政策
2003年8月，國務院下發《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》。表明態度，房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。2003年商品房在北京上海處於剛剛啟動期間，一線城市才剛剛啟動，廣大的二三線城市沒啟動商品，大家還是分房為主的。
目前全國還處於限購限貸，房地產調控期。疫情過後，國家可能會給予一定的政策支持樓市，刺激樓市。但別忘了，大政策面依舊是“房住不炒”，這個原則是不會扔的。
3.看人均居住面積
大面來看，2003年中國經濟處於上升通道，房地產市場正步入黃金時代。2003年，市場上還有相當大的住房需求，2000年的時候我國城鎮人均居住面積剛剛10㎡，2003之前很多都是分房，大部分地區沒有商品房概念。而目前2018年的時候城鎮人均住房面積已經達到了39平米。
2000年的時候我國城鎮人均居住面積剛剛10㎡
2018年人均居住面積
4.看城鎮化率
2003年中國城鎮化率為33%左右，2003年的時候大約三分之二的人口在農村，只有三分之一的城鎮人口，2003年開始中國開啟了大規模城鎮化浪潮，導致地產行業爆發。而目前2019年的時候我國城鎮常住人口84843萬人，比上年末增加1706萬人；鄉村常住人口55162萬人，減少1239萬人。城鎮人口遠超農村人口。
眼下城鎮化率尚有空間，但是已經進入末端，另一個佐證是近年來的搶人大戰，因為農業轉出人口急劇減少，農村雖然還有5億人口，但是很多都是老年人口。地產行業面對的基本面與2003年並不一致，甚至是已經基本逆轉，2003年後的樓市對當前並不具備參考性。
2019年的時候我國城鎮常住人口84843萬人
5.看槓桿率
中國家庭債務主要由房貸構成，2003年的時候中國居民貸款買房的很少，只在少數的一二線城市貸款買房。特別是在2018年之前，由於房價的快速持續上漲，買房幾乎成了中國百姓最穩妥的投資方式，大量的家庭都通過貸款甚至更激進的首付貸方式殺入樓市，造成家庭槓桿率快速升高，甚至超出了實際負擔能力。現在一二線城市貸款幾百萬，月供一兩萬的很多，三四線城市隨著房價的上漲，很多房子總價也接近100萬，首付得三四十萬，貸款也得五六十萬，對於月收入大部分在5000以下的三四線城市居民來說，壓力可想而知。
中國人民大學經濟學院副院長陳彥斌稱：“中國家庭部門槓桿率高達110.9%，已經超越美國。”
中國家庭部門槓桿率高達110.9%，已經超越美國
6.經濟基本面
2003年初，中國經濟的基本面非常強勁：加入WTO剛剛一年有餘，出口型經濟蒸蒸日上；人口紅利尚在高峰期，製造業、服務業均因此受益；電腦、手機、寬帶上網正在從一線城市向全國普及；基礎設施建設方興未艾，邊際效益很高。一個健康的成年人不會被普通感冒擊倒，一個健康的經濟體也不會被天災擊倒。
可是，2020年的情況完全不一樣了：出口型經濟走到了轉折點，人口紅利已經基本耗盡，老齡化嚴重，GDP下滑厲害。疫情造成全國人民都沒有正常的復工，這就相當於斷了一部分人的經濟收入，那麼斷了收入的這一部分人是什麼人，都是社會中最底層的工作者、勞動者，同時這部分人也是社會中最有購買力的一部分人，但是他們卻斷了幾個月的收入了。你覺得這部分最有購買力的人都沒錢買東西了，那賣東西的還能賺到錢嘛？
老齡化嚴重
7.疫情收入下降
如果購房群體是小店鋪老闆，會因為疫情手裡的生意也沒有辦法開張，如果是生產型企業，會可能受到一定的資金衝擊；如果是上班族，可能私企等一部分公司會減少待業的資金幅度，薪資會打折扣，也可能無薪休假，也會導致收入縮水，還款壓力加大；無論是做生意也好，上班也好，除了公務人員事業單位等體系，大部分人士資金都會損失。導致手裡資金比較緊張，生活幸福指數降低，買房或購車等一系列大額資金的消費能力下降。
8.看供求關係
其實短期來看，具體某一時間段內房價是漲是跌，只和一個因素有關：就是買房人的多少，與開發商能提供房源的多少，也就是供需關係的平衡。
當買房人數量，遠大於開發商能提供的房源數的時候，房子供不應求，房價就是會存在上漲的誘因。
當買房人數量，遠低於開發商能提供的房源數量的時候，房子供大於求，一定會有賣不出房子的開發商，為了生存，降價促銷。
不能以當年非典來對標，就簡單判斷樓市在疫情過後就進入猛漲階段。但，疫情過後，會釋放一部分需求成交，但樓市大漲大跌不太可能出現。
在疫情之後，市場秩序恢復，有部分房企有快速去化，回籠資金的壓力，將會採取降價促銷手段，有剛性需求的購房者，可以撿漏。
有人認為疫情過後房價將下跌，疫情之後，樓市會上漲還是下跌呢？歡迎在評論區留下您的觀點。
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