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合肥二手房在經歷了幾乎腰斬的打擊之後，陷入了大半年的沉寂期。但學區房卻依然火熱。
近日，廬陽區一“老破小”學區房賣出了4.9萬/㎡的天價！
這個小區位於廬陽區三孝口，房齡已經33年，成交的這套房源面積只有25.61㎡，小到幾乎沒有什麼戶型可言。
然而這套房源掛牌後，成交週期僅10天，成交均價達到49786元/㎡，是該小區目前在鏈家網上成交最高價。也是合作經濟廣場之後，合肥第二個近5萬/㎡的小區。
這樣一個“老破小”的二手房，憑什麼賣到4.9萬/㎡的高價？其實只是因為它有合肥最好的雙學區——南門小學本部和45中本部。
NO.1 | 壹
最高5.7萬/㎡，學區房成為樓市“硬通貨”
2019年，合肥已經被多個“學區事件”刷屏，下面我們一一來看。
2019年4月28日，合肥168玫瑰園南校區、建平實驗小學南豔分校揭牌，隨後168玫瑰園南校區唯一學區房——邦泰學府裡，從首付8萬起變成全款優先選房。
無獨有偶，5月28日，高新彩虹中學正式更名為合肥六中高新中學。消息一出，周邊業主紛紛漲價。目前祥源城最高掛價已達2.53萬/㎡，相比學區更名之前，單價漲了約4000元/㎡。
好學區成了房產增值保值的重要保障。環顧目前合肥市場，最貴的房子不是合肥壹號院，也不是葛洲壩中國府，而是學區房。
合肥南門小學和45中雙本部學區房——合作經濟廣場，最高掛價已達5.7萬/㎡；師範附小和合肥46本部學區房——文華閣，掛牌均價已達2.8萬/㎡。
而合肥最貴的豪宅合肥壹號院，最高也“只”賣到4.8萬/㎡；最貴的別墅棠溪人家，二手房均價也“只”掛到4.3萬/㎡。
回顧2019年，合肥樓市整體行情不高，二手房受貸款影響更為消沉，但學區房依然在樓市低谷期走出了一輪“獨立行情”。
據合肥樓市不完全統計：
2019年，清華附中合肥學校學區房——啟迪科技城水木園，共加推5次，累計加推房源1180套，基本全部售罄。
2019年4月7日，合作經濟廣場一天成交3套房：
- 一套134.5㎡，總價550萬，單價40890元/㎡；
- 一套103㎡，總價510萬，單價49214元/㎡；
- 一套62.74㎡，總價275萬，單價43832元/㎡。
可以看出，不管是新房還是二手房，學區房依然是合肥樓市的“硬通貨”。
NO.2 | 貳
合肥真學區曝光，買學區房認準這三類
很多人已經把學區列入買房的重要參考因素之一，但目前市場上太多樓盤都標榜為學區房，好壞優劣難以判斷。我建議大家，買學區房認準以下三種：
1、本部學區：45中本部、42中本部、48中本部、50中東校西園校區（本部）、46中本部這5個學校都是合肥頂級的老牌名校，學校規模大，教學質量穩定。
一般來說，一、六、八中指標到校最低分數越高，學校的整體質量就越好。根據2019年合肥各初中一、六、八指標到校最低分數線來看，45中本部、50中本部依然是合肥頂級學區。
但是這些優質本部學區房的價格，早已漲到合肥房價的天花板，開頭提到的25㎡的老破小總價都已達到了128萬。
2、成長性學區：合肥不少名校有分校、校區，其中不乏掛羊頭賣狗肉，也有部分校區生源優質，逐漸成長為優質學區。
如50中西校、50中天鵝湖校區、45中森林城校區、46中南區、168玫瑰園學校等，都在2019年中考中表現突出，這些學校都有2個明顯的特點：一是均為名校校區，二是生源質量較好。
此類學區房的特點是住宅不再是“老破小”，房企和品質都更好，但價格同樣高企。
3、新學校：除上述學校之外，購房者還可以關注一些新學校。如淝河片區的屯溪路小學龍川路校區、48中祁門路校區，周邊的樓盤有：
- 翡翠天際：在售裝修高層，戶型101-132㎡，均價2.15萬/㎡；
- 時代領峰：在售裝修高層，戶型99㎡、111㎡，均價2萬/㎡；在售洋房，戶型95㎡、110㎡、120㎡，均價2.1萬/㎡。
也可以關注泛龍崗板塊的師範附小肥東分校、四十八中肥東分校，周邊的樓盤有：
- 龍湖龍譽城：在售毛坯高層，備案均價1.27萬/㎡，戶型面積約95-119㎡。
- 華潤紫玥臺：在售毛坯洋房Y22#，戶型面積100㎡，備案均價1.28萬/㎡。
這些學校雖然同屬名校分校，但是目前仍在建中，具體教學質量仍未可知，只能說有可能成長為優質學區。優勢是這些學校的學區房大多為新盤，價格也更低。
NO.3 | 叄
到底要不要買學區房？
到底要不要買學區房？
很多人寧願出天價也要買老破小學區房，也有些人則認為大學生畢業也買不起房，沒必要再推崇學區房。
1、從房價層面來說，學區的確是目前房產增值的最大籌碼，這也是“老破小”能賣出高價的重要原因。如果把樓市比作股票池，那麼學區房的角色就是“白馬股”。
2、從孩子教育方面來看，考入名校依然是我國目前最直接靠譜的階層晉升途經。信奉“贏在起跑線的家長”也更願意相信，名校可以影響孩子的人脈、圈層，並決定未來孩子的發展高度。
另外，從2019年高校畢業生薪酬排行榜來看，排名靠前的依然以985、211高校為主，學歷高意味著更高的收入，而買學區房就是考入名校的第一步。
3、而從政策方面來說，學區房“高價出圈”已經引起重視，目前北京、長春、包頭等多個城市已出臺多校劃片政策，即“一個小區對應多個學校，或是多個小區對應多個學校，採用電腦隨機排位的方式錄取。”
也就是說，買學區房也未必能上名校。
教育均衡是全國趨勢所在，學區房前途未卜。早在2017年7月，住建部就稱將立法明確“租售同權”，逐步實現租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。
這其中最受關注的自然是教育權，一旦租房可以上名校，那麼學區房的概念將徹底不復存在。
NO.4 | 肆
結語
不管是優質本部學區還是新出圈的成長性學區，都是一步步發展而來，對於家長來說，應該重點關注是師資力量和生源質量。
如果只是為了孩子上學購買學區房，優先挑選小戶型、低總價，這樣購房成本低，後期轉手也更容易。
其次，購買學區房要提前關注成交情況，二手房市場複雜多變，學區房總價一般波動幅度較大。不著急上學的自住購房者也可以關注成長性學區，價格更低。
另外，購買學區房也有一定風險。合肥學區每年都會重新劃分，沒有學區加持的”老破小“一文不值；其次，警惕開發商的套路，認準合肥的真學區，警惕披著名校外衣的假學區。
最後，政策的變動不可預知，如果“租售同權”、"多校劃片“實施，那麼高價買入的學區房可能很難再出手。
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