大家好，我是勇談。根據央行的通知從今年3月1日開始，要對於2020年1月1日之前的存量住房貸款進行換錨調整。

區別於過去固定利率是由央行直接的決定，LPR利率是由18家報價行報價後加權平均得出

過去20年的固定房貸利率走勢圖

通過分析近20年的房貸固定利率來看，可以發現兩個問題：

1、每次調整的週期比較長短則半年，最長4年以上；

2、固定利率水平整體是下降的，但是在某些時期會階段性上漲；比如：2007年和2011年。

那麼LPR利率為何被稱之為貨幣市場化利率呢？關鍵點就是在於每月20號就會變動，最近的一次報價1年期LPR為4.05%，上次為4.15%，5年期以上LPR為4.75%，上次為4.80%；可以看到1年期（短期）的報價下行浮動更大。

那麼住房貸款從過去的固定利率轉換為LPR會有哪些變化呢？大家要注意這幾點

第一、LPR根據定價週期變動（1年或者5年），但是加點不變。一個簡單的例子，比如：之前購房者的購房貸款是固定基準利率4.9%上浮15%，也就是貸款利率5.635%；那麼換成LPR利率（按照2019年12月份的LPR）後就是4.8%（LPR可變動）+0.835（不可變動）。

第二、哪怕今年8月31日之前進行了轉換到2021年1月份之前還是按照過去的固定利率進行還款，具體2021年的還款利率要參考最近的LPR報價。這點在央行的文件中有詳細說明，那麼2021年的還款利率到底是多少？具體還是看2020年12月份的？還是2021年1月份的？這個到時候銀行會進行解釋。

中行公佈的轉換公告（部分）

第三、採取LPR報價後，過去的固定利率是不是就會退出歷史舞臺？這個沒有定論但是銀行已經這樣做了。前幾天看到一個有趣的計算方法，假如在未來的某一天固定利率跟LPR利率都出現了下調（下調幅度基本一致），從計算結果來看還是固定利率下調給予購房者帶來的優惠更大些。但是從中國銀行的轉換公告中發現了這樣一句話“也可以轉換為固定利率，在合同剩餘期限內利率值固定”（未來幾十年都是一個利率水平），大家需要引起重視。

購房者到底要不要轉換LPR利率？有時候不是你說的算

中行公佈的轉換公告（部分）·

這幾天關注中工農建轉換LPR通知的朋友應該看到了這樣一個字眼“均需轉換”而且中行對於央行可以選擇固定利率的解讀為“合同剩餘期限內利率值固定”（未來不存在利率下調的可能性）。也就是說，你要不要轉換為LPR真的不是你自己說的算。無論你是主動申請還是不理睬，最後都會被銀行主動轉為LPR利率。其實這就表達了一層意思“不轉都不行”，在可能利率下降和固定不變之間，你只能選擇可變利率（畢竟存在未來下降的可能性）。幾點愚見：

第一、銀行已經替你做出了選擇，轉換未來或許還有下調的空間，不轉換那麼就是固定利率到底。這就好比兩個消息，一個壞一個更壞，你根本沒有選擇的機會。對於多數人來說，還是建議選擇LPR利率的好。畢竟在未來一段時間LPR還是有持續走低的趨勢。

央行

第二、如果你屬於謹慎者，儘量選擇短一點的定價週期（1年），畢竟LPR存在的意義是為了解決企業融資成本高的問題。看過我文章的朋友應該知道，LPR利率短期來看會有持續走低的趨勢，但是5年後就很難說了。畢竟固定利率還有向上波動的時候，LPR就更難說了。當然當你選擇重新定價日的時候記得儘量選擇2-3月份，這個時候起碼歷史經驗告訴我們銀行不差錢。

綜上，通過對於LPR利率的研究後勇談建議“轉換LPR，選擇短定價週期”，畢竟你根本沒得選。最後勇談還是建議大家，把提前還清住房貸款提上日程吧。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

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