今天，央行發佈了存量浮動利率定價基準轉換為LPR的公告，其中牽扯到了備受關注的存量房貸利率。
這事兒的來龍去脈
2019年8月17日，人民銀行發佈改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告。
簡單的說，以前我們的貸款利率都是由央行定好的，叫做基準利率。所謂的加息降息都是針對這個利率。商業銀行發放貸款的時候可以根據客戶資質，在基準利率的基礎上做個上下浮動，比如有的房貸利率是75折、85折。為了推動利率市場化，央行就決定將所有貸款利率不再掛鉤基準利率，而是掛鉤LPR。這個LPR是由中期借貸便利（MLF）利率加點形成的，而MLF利率也是由央行控制的。一言以蔽之：更加市場化、更加靈活的LPR取代了基準利率。
目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益。所以，今天（12月28日），人民銀行發佈了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。
存量貸款定價基準怎麼轉換？
央行給出了兩種轉換方式：一種是將貸款利率在LPR的基礎上加一個固定的數值，當然這個數值也可以為負，雙方協商決定，反正一旦確定下來這個數值就不能改變了。另一種是雙方直接定下來一個固定利率，一口價定好，就再也不變了。
採用哪種方式，由銀行和貸款客戶協商決定，一旦確定了就不能改了。
以我的理解，採用哪種方式基本可以客戶自主決定，但是加的數值多少或者一口價多少，這基本還是由銀行定了。說白了，到飯店吃飯，點啥菜客戶定，菜價是飯店說了算。
對於大部分人來說，可能不太會選擇第二種方法。一般貸款都是幾十年的期限，這麼長的時間直接定下來一個固定利率，很多人是沒有這個能力的，誰也不知道未來幾十年利率會如何變化。但是有一點可以明確：銀行那麼多經濟學家和精算師，一般他們不會吃虧的。
存量房貸怎麼弄？
這裡我們要專門說一下存量的房貸利率，因為央行所有的規定中，都把房貸利率單獨列出來了，這也足見房地產對我國的重要性。
如果採用一口價方式，協商都不用了，央行直接定好了：就用原合同最近的執行利率。比如現在的利率是4.9%，那麼就是一直到貸款結束都是這個數。
我建議大家不要採用這種方法，以我國目前經濟平穩下行的局面來看，未來利率的下降是大概率事件，將來如果降到2%，現在定個4.9%一口價，到時候腸子都要悔青了。
如果採用第一種協商加點的方法，央行也把這個加點數值確定好了。就用原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（也可以為負），在整合合同期內保持不變。
說起來雲裡霧裡，舉兩個個例子一清二楚：
小凡同學現在的房貸合同中約定，利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，那麼現在的執行利率就是4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。兩者的差值是0.59%，（5.39%-4.8%=0.59%），那麼以後就固定用這個0.59%的數值了。
小越同學現在的房貸合同中約定，利率為5年期以上貸款基準利率下浮10%，那麼現在的執行利率就是4.9%×（1-10%）=4.41%。2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。兩者的差值是-0.39%，（4.41%-4.8%=-0.39%），那麼以後就固定用這個-0.39%的數值了。
到這裡，數學好一點的讀者可能已經注意到了：以前我們的房貸利率是按比例浮動，以後都是按固定數值浮動。如果未來利率下降，貸款人是吃虧的；反之利率上升，貸款人是佔便宜的。
怎麼個意思呢？打個比方，當前基準利率是10，小凡的房貸上浮10%就是11。如果未來利率如果下降到1，上浮10%就是1.1，而加點後則是2，吃虧。如果未來利率上漲到20，上浮10%就是22，加點後是21，佔便宜。
另外有一點，因為每年央行可能會加息或者降息，所以我們以往的房貸利率大多是每年1月1日調整一次，和最近的利率掛鉤，這個過程叫做利率的重定價。那麼這次定價基準轉換同樣有個重定價週期，時間也是一年。也就是說，每年LPR利率變動，房貸利率不動，到了第二年1月1日，統一調整一次。
整個轉換的時間，從2020年3月1日起，至2020年8月31日結束。
總結一下：2020年存量房貸利率定價基準轉換之後，一開始平穩過渡保持不變，隨後由原來的按比例浮動轉為按數值浮動。
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