熊貓貝貝專欄內容：地產話題第二十期
今日專欄：說一說那些煩不勝擾的房子有哪些？
買房子和生活密切相關，一套房子可能陪伴一個家庭幾代人，所以房子的好壞，也承載著居住者的喜怒哀樂，和網上推薦的一些買房技巧套路不一樣，這篇文章專門給大家說說那些會給購房者帶來煩惱的房子，就算在同一個小區，因為房子的位置不同，也會給居住者帶來不同的體驗。
本文匯聚專業房地產經驗，從中國人居講究（也就是風水和人居關係）傳統文化出發，對6種不適合的房子進行分析解說。
看到的朋友可以收藏或轉發給需要的朋友，到了選房買房的關鍵時刻，能幫助你順利選到心儀的房子，規避陷阱和風險。
希望通過本文給每一個正在選房和買房路上的朋友們，一些參考和幫助。
溫馨提示：
-本文不含任何廣告和引導，請放心閱讀，如有幫助，歡迎收藏。
-置業投資數額巨大，切勿聽信一面之詞，謹慎冷靜，理性置業。
分享讓生活更加美好，希望本人的文章能帶給大家幫助！假如本文有什麼不足的地方，希望大家提出本人會及時加以改正。一個小小的點贊動作就是最大的動力。
第一種：難以承受的“爛尾樓”之痛
遠離“爛尾風險”的房子有妙招。
根據建築規模不同的情況，正常住宅樓盤開發的週期在9-18個月區間，完全足夠從平地到完整產品交付，購房選房的人，沒有一個不害怕遇到自己交了定金，甚至是辦理了首付的期房項目爛尾。
“爛尾樓”在一開始時是看不出來的，很多購買期房的購房者最容易上當，後來發現都為時已晚，因此，期房購買者更要留心考察該樓盤，謹慎購房，要將可能造成“爛尾”的因素都考慮周到，以免遭受經濟損失。
這裡有個幾個關於買期房規避“爛尾樓”的注意事項和辦法：
1.看開發商的五證是否齊全：
房產五證是指《土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。
2.看開發商的營業執照：
主要看經營範圍，註冊資金，法人信息，建議拍照留底，在簽署購房相關協議和費用收據時仔細對照。
正規的房地產企業都會到工商行政管理部門登記，有合法營業執照的開發商所開發的樓盤項目在後期的交易中才會讓購房者放心購買，而缺乏正規營業執照的開發商你很難保證其所開發的項目不會爛尾。所以，在買房前要查驗開發商的營業執照是否合法。通常情況下，正規的開發商會在售樓部將營業執照等信息公示給大家看，因此大家到售樓處時不要忘記查看開發商的營業執照。
3.認證開發商資質：
開發商的資質有一定的判定標準，經過認證後從高到低依次分為一級、二級、三級、四級、暫定級。不同的等級對註冊資金、從事年限、累計竣工面積、建築工程質量合格率、建築施工面積的要求都是不同的。建議大家儘可能的選擇資質較高的開發商，因為資質較高的開發商的實力還是比較強的，出現爛尾的幾率也是最低的。
4.重視“不可抗力”因素：
警惕文字陷阱，所謂不可抗力，是指合同訂立時不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。包括自然災害、如颱風、地震、洪水、冰雹；政府行為，如徵收、徵用；社會異常事件，如罷工、騷亂三方面。
警惕開發商將“經濟原因”編入不可抗力選項。
5.要求開發商將承諾寫入合同：
交房時間，建設週期，交付條件等等。
6.淡季看工程進度:
一般4-5月份，9-10月份，1-2月份是樓市旺季，其它的為淡季。在淡季期間各樓盤成交量較低，如果開發企業實力弱，容易資金鍊緊張，使工程進展速度較慢。反之，在淡季期間通過對樓盤工程進展速度的瞭解，恰恰可以作為衡量開發商實力的一項標準。
如果在淡季期間，樓盤開發商仍然有充足的資金可以保證樓盤的順利開發建設，在一定程度上也說明了樓盤開發商具有較強的實力，買房者購房也相對較為有保障。
7.看樓盤銷售週期與進度：
如果一個樓盤銷售週期已經拉到非常長，而銷售進度沒有明顯起色時，買這個房子你就要好好想想了。
假設一個樓盤已經賣了3年以上了，但只賣了50%的庫存量，你不覺得有問題嗎？不要說樓盤本身很好，只是宣傳不好。好房子不會只有你一個人發現的，購房者們眼光利著呢，買房不要有撿便宜和僥倖心理。
而一個樓盤銷售週期的拉長，但走量並不好時，最先影響的是開發商的資金鍊問題。一個樓盤的開發投入無疑是非常大的，多賣一天成本遞增，但樓盤走量不好時，能非常輕易的拖垮一個公司，從而形成爛尾樓現象。
8.多留意開發商口碑和品牌：
去售樓部買房，售樓部的宣傳冊上會有開發商以往業績的介紹，這些也都可以從置業顧問口中瞭解。有一些是老牌的開發商，其樓盤設計比較人性化，更符合客戶的需求，有一些是沒有開發經驗的新興開發商，當然也有一部分是以前開發商業地產的，現在轉做住宅了。如果以前有開發歷史，可以去實地考察下之前的項目以及口碑情況。
這裡可以教大家2個小技巧：互聯網時代搜索妙招
在主流搜索網站上用“樓盤名+負面（或者維權等敏感詞）”進行搜索
有徵信查詢APP（類似於×查查，天×查，自行搜尋，不做推薦，遵守頭條號發文規則），直接搜索開發商名稱，看企業風險，一目瞭然。
第二種：設備層的房子再便宜也不建議買
所謂設備層，是指高層建築的某一樓層，其有效面積全部或大部分用來作為空調、給水排水、電氣、電梯機房等設備的佈置。設備層的具體位置應配合建築的使用功能、結構、佈置、電梯分區（高、低速豎向分區）、空調方式、給水方式等因素綜合加以考慮。
一、設備層的危害
一般的買房人根本不知道設備層是那一層，甚至不知道設備層的定義和對住戶的危害，設備層有哪些危害？
1、輻射的危害
現在很多小區都有安裝電梯房，而電梯房所具有一個比較特殊的樓層，那就是設備層，因為電梯的運作是需要強大的設備系統的，若是買中了設備層，那麼在日常生活中會帶來無數的煩惱，它的輻射是比較大的，影響居住心情和身體，所以在買房時，儘量避開設備層是最好的。
2、噪音的危害
為什麼不建議購買設備層，還有一個原因就是設備運轉過程中噪音比較大，因此，不太不適合居住。如果瞭解了設備層的缺點，我們在買房時應儘量避開設備層下面和上面的樓層，這樣對我們的危害就會減少。
二、設備層的詳細解釋
設備層：是指專用於佈置機電設備等的樓層，設備層一般層高2.2米。其有效面積全部或大部分用來作為空調、給水排水、電氣、電梯機房等設備的佈置，高層住宅中專為設置暖通、空調、給水排水和電氣的設備和管道施工人員進入操作的空間層。暖氣加壓設備、供水加壓設備、消防水池等一般放在地下一層，電梯機房在頂層。
同時設備層還包括：
1、消防逃生(特別指高層樓房)層。
2、消防設備設施層(消防備用水箱、消防穩壓水泵)。
3、供水、回水管道等。
4、電梯設備機房。
5、生活供水管道層(高層樓房採用分段供水方式)。
6、提供暖氣供暖。
7、寬帶線纜設備等。
三、如何識別設備層：
一般情況下，低於三十米的建築樓，設備層都設在屋頂、頂層或者地下室。高層住宅通常10~20層會設一個設備層，具體的樓層數應該依椐建築設計而定。
識別設備層方法：一般步行走樓梯，走到層高特別低的那一層，一般都是設備層。
第三種：土地前身屬性不好的房子不建議買
這裡所說的房子的“前身”其實指的是房子腳下土地的“前身”，也就是這片土地在建這些住宅之前上面有什麼樣的建築。要是土地上之前是普通的住宅樓或者是商業樓的話還是可以接受的，但之前上面要是有一些“不好”的建築的話就會有“隱性弊端”。例如，這片土地之前是一座化學類工廠的話，就會有一定化學輻射殘留，這會對住戶的身體造成一些隱性傷害。所以說房子的“前身”是什麼特別重要，沒買房的人在買房之前一定要調查清楚，買房的人同樣也不要忽略，然後好好地權衡利弊。
有些土地前身為化工廠、墳場，要知道那些化工廠汙染大，就算是改造成商品房，該地區的空氣、地下水、蔬菜、水果等等也都已經被化學廢氣汙染了，對居住者的身心肯定是不利的。
城市土地可謂寸土寸金，這裡有幾種土地前身不好，就算改建成住宅也不建議購置的類型：
1、墳場、亂墳崗、（屬陰氣息，磁場紊亂）
2、屠宰場、萬人坑、刑場
3、化學工廠舊址
4、垃圾填埋場
5、圍海造田的土地
6、重型汙染工廠舊址：皮革廠、造紙廠、煤炭廠等
7、寺廟、教堂等宗教建築舊址
第四種：底商上蓋的住宅房子，謹慎買
這種類型的房子的生活品質，完全由樓下的商業屬性決定，餐飲的油煙，酒吧KTV的吵鬧……
最重要的還有安全問題，明火商業（重型餐飲火災）隱患不得不防。
第五種：採光不好的房子，不建議買
採光不好一般有兩種情況：
1、從產品的設計規劃上出了問題，黑廚房，黑臥室的情況
2、從樓棟規劃上，不能滿足日照需求，導致整個房間常年日照不足。
長期日照不足，細菌孽生，蚊蟲扎堆，甚至會影響人的運勢和家庭的氣氛。
第六種：人煙稀少，人口密度低，周邊人氣冷清的住宅，不建議買
為什麼人煙稀少，入住率低的小區會被稱為“鬼城”？
這裡有一個說法，就是人均生活居住面積，大概是30㎡最合適，一個5口之家，最大居住面積不宜超過150㎡，這裡麵包含了中國傳統文化的“宅氣和人氣”的平衡。
人少房大，運勢被房所壓。
人多房小，貧苦勞碌。
唯有合適，方能於方寸之間，揮灑自如。
中國傳統人居文化最講究一個平衡之道：皇宮萬頃，皇帝臥室也不到20㎡（故宮真實案例）
回到選房上來，以小見大，如果人煙稀少的地方，必然有不聚人氣的原因，對於這樣的住宅，要謹慎選購。
鄂爾多斯康巴斯新城，中國出名的“鬼城”
河北唐山新城，入住率不到10%
結語：
一輩子積蓄買套房不容易，同等價位同等條件下誰都希望能選擇到更好的和更合適的，
買房如看人，需全方位，多角度的考量。
一定要眼觀八方，要學會在錯綜複雜的市場環境下，選擇最適合自己的房子。
熊貓貝貝，每天一個精彩內容主題~歡迎關注~敬請期待~
地產領域12年從業經驗，願為所有對房地產相關知識有需要的朋友分享自己的所得所想。
閱讀更多 熊貓貝貝小可愛 的文章
