熊猫贝贝专栏内容：地产话题第二十期
今日专栏：说一说那些烦不胜扰的房子有哪些？
买房子和生活密切相关，一套房子可能陪伴一个家庭几代人，所以房子的好坏，也承载着居住者的喜怒哀乐，和网上推荐的一些买房技巧套路不一样，这篇文章专门给大家说说那些会给购房者带来烦恼的房子，就算在同一个小区，因为房子的位置不同，也会给居住者带来不同的体验。
本文汇聚专业房地产经验，从中国人居讲究（也就是风水和人居关系）传统文化出发，对6种不适合的房子进行分析解说。
看到的朋友可以收藏或转发给需要的朋友，到了选房买房的关键时刻，能帮助你顺利选到心仪的房子，规避陷阱和风险。
希望通过本文给每一个正在选房和买房路上的朋友们，一些参考和帮助。
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第一种：难以承受的“烂尾楼”之痛
远离“烂尾风险”的房子有妙招。
根据建筑规模不同的情况，正常住宅楼盘开发的周期在9-18个月区间，完全足够从平地到完整产品交付，购房选房的人，没有一个不害怕遇到自己交了定金，甚至是办理了首付的期房项目烂尾。
“烂尾楼”在一开始时是看不出来的，很多购买期房的购房者最容易上当，后来发现都为时已晚，因此，期房购买者更要留心考察该楼盘，谨慎购房，要将可能造成“烂尾”的因素都考虑周到，以免遭受经济损失。
这里有个几个关于买期房规避“烂尾楼”的注意事项和办法：
1.看开发商的五证是否齐全：
房产五证是指《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
2.看开发商的营业执照：
主要看经营范围，注册资金，法人信息，建议拍照留底，在签署购房相关协议和费用收据时仔细对照。
正规的房地产企业都会到工商行政管理部门登记，有合法营业执照的开发商所开发的楼盘项目在后期的交易中才会让购房者放心购买，而缺乏正规营业执照的开发商你很难保证其所开发的项目不会烂尾。所以，在买房前要查验开发商的营业执照是否合法。通常情况下，正规的开发商会在售楼部将营业执照等信息公示给大家看，因此大家到售楼处时不要忘记查看开发商的营业执照。
3.认证开发商资质：
开发商的资质有一定的判定标准，经过认证后从高到低依次分为一级、二级、三级、四级、暂定级。不同的等级对注册资金、从事年限、累计竣工面积、建筑工程质量合格率、建筑施工面积的要求都是不同的。建议大家尽可能的选择资质较高的开发商，因为资质较高的开发商的实力还是比较强的，出现烂尾的几率也是最低的。
4.重视“不可抗力”因素：
警惕文字陷阱，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。
警惕开发商将“经济原因”编入不可抗力选项。
5.要求开发商将承诺写入合同：
交房时间，建设周期，交付条件等等。
6.淡季看工程进度:
一般4-5月份，9-10月份，1-2月份是楼市旺季，其它的为淡季。在淡季期间各楼盘成交量较低，如果开发企业实力弱，容易资金链紧张，使工程进展速度较慢。反之，在淡季期间通过对楼盘工程进展速度的了解，恰恰可以作为衡量开发商实力的一项标准。
如果在淡季期间，楼盘开发商仍然有充足的资金可以保证楼盘的顺利开发建设，在一定程度上也说明了楼盘开发商具有较强的实力，买房者购房也相对较为有保障。
7.看楼盘销售周期与进度：
如果一个楼盘销售周期已经拉到非常长，而销售进度没有明显起色时，买这个房子你就要好好想想了。
假设一个楼盘已经卖了3年以上了，但只卖了50%的库存量，你不觉得有问题吗？不要说楼盘本身很好，只是宣传不好。好房子不会只有你一个人发现的，购房者们眼光利着呢，买房不要有捡便宜和侥幸心理。
而一个楼盘销售周期的拉长，但走量并不好时，最先影响的是开发商的资金链问题。一个楼盘的开发投入无疑是非常大的，多卖一天成本递增，但楼盘走量不好时，能非常轻易的拖垮一个公司，从而形成烂尾楼现象。
8.多留意开发商口碑和品牌：
去售楼部买房，售楼部的宣传册上会有开发商以往业绩的介绍，这些也都可以从置业顾问口中了解。有一些是老牌的开发商，其楼盘设计比较人性化，更符合客户的需求，有一些是没有开发经验的新兴开发商，当然也有一部分是以前开发商业地产的，现在转做住宅了。如果以前有开发历史，可以去实地考察下之前的项目以及口碑情况。
这里可以教大家2个小技巧：互联网时代搜索妙招
在主流搜索网站上用“楼盘名+负面（或者维权等敏感词）”进行搜索
有征信查询APP（类似于×查查，天×查，自行搜寻，不做推荐，遵守头条号发文规则），直接搜索开发商名称，看企业风险，一目了然。
第二种：设备层的房子再便宜也不建议买
所谓设备层，是指高层建筑的某一楼层，其有效面积全部或大部分用来作为空调、给水排水、电气、电梯机房等设备的布置。设备层的具体位置应配合建筑的使用功能、结构、布置、电梯分区（高、低速竖向分区）、空调方式、给水方式等因素综合加以考虑。
一、设备层的危害
一般的买房人根本不知道设备层是那一层，甚至不知道设备层的定义和对住户的危害，设备层有哪些危害？
1、辐射的危害
现在很多小区都有安装电梯房，而电梯房所具有一个比较特殊的楼层，那就是设备层，因为电梯的运作是需要强大的设备系统的，若是买中了设备层，那么在日常生活中会带来无数的烦恼，它的辐射是比较大的，影响居住心情和身体，所以在买房时，尽量避开设备层是最好的。
2、噪音的危害
为什么不建议购买设备层，还有一个原因就是设备运转过程中噪音比较大，因此，不太不适合居住。如果了解了设备层的缺点，我们在买房时应尽量避开设备层下面和上面的楼层，这样对我们的危害就会减少。
二、设备层的详细解释
设备层：是指专用于布置机电设备等的楼层，设备层一般层高2.2米。其有效面积全部或大部分用来作为空调、给水排水、电气、电梯机房等设备的布置，高层住宅中专为设置暖通、空调、给水排水和电气的设备和管道施工人员进入操作的空间层。暖气加压设备、供水加压设备、消防水池等一般放在地下一层，电梯机房在顶层。
同时设备层还包括：
1、消防逃生(特别指高层楼房)层。
2、消防设备设施层(消防备用水箱、消防稳压水泵)。
3、供水、回水管道等。
4、电梯设备机房。
5、生活供水管道层(高层楼房采用分段供水方式)。
6、提供暖气供暖。
7、宽带线缆设备等。
三、如何识别设备层：
一般情况下，低于三十米的建筑楼，设备层都设在屋顶、顶层或者地下室。高层住宅通常10~20层会设一个设备层，具体的楼层数应该依椐建筑设计而定。
识别设备层方法：一般步行走楼梯，走到层高特别低的那一层，一般都是设备层。
第三种：土地前身属性不好的房子不建议买
这里所说的房子的“前身”其实指的是房子脚下土地的“前身”，也就是这片土地在建这些住宅之前上面有什么样的建筑。要是土地上之前是普通的住宅楼或者是商业楼的话还是可以接受的，但之前上面要是有一些“不好”的建筑的话就会有“隐性弊端”。例如，这片土地之前是一座化学类工厂的话，就会有一定化学辐射残留，这会对住户的身体造成一些隐性伤害。所以说房子的“前身”是什么特别重要，没买房的人在买房之前一定要调查清楚，买房的人同样也不要忽略，然后好好地权衡利弊。
有些土地前身为化工厂、坟场，要知道那些化工厂污染大，就算是改造成商品房，该地区的空气、地下水、蔬菜、水果等等也都已经被化学废气污染了，对居住者的身心肯定是不利的。
城市土地可谓寸土寸金，这里有几种土地前身不好，就算改建成住宅也不建议购置的类型：
1、坟场、乱坟岗、（属阴气息，磁场紊乱）
2、屠宰场、万人坑、刑场
3、化学工厂旧址
4、垃圾填埋场
5、围海造田的土地
6、重型污染工厂旧址：皮革厂、造纸厂、煤炭厂等
7、寺庙、教堂等宗教建筑旧址
第四种：底商上盖的住宅房子，谨慎买
这种类型的房子的生活品质，完全由楼下的商业属性决定，餐饮的油烟，酒吧KTV的吵闹……
最重要的还有安全问题，明火商业（重型餐饮火灾）隐患不得不防。
第五种：采光不好的房子，不建议买
采光不好一般有两种情况：
1、从产品的设计规划上出了问题，黑厨房，黑卧室的情况
2、从楼栋规划上，不能满足日照需求，导致整个房间常年日照不足。
长期日照不足，细菌孽生，蚊虫扎堆，甚至会影响人的运势和家庭的气氛。
第六种：人烟稀少，人口密度低，周边人气冷清的住宅，不建议买
为什么人烟稀少，入住率低的小区会被称为“鬼城”？
这里有一个说法，就是人均生活居住面积，大概是30㎡最合适，一个5口之家，最大居住面积不宜超过150㎡，这里面包含了中国传统文化的“宅气和人气”的平衡。
人少房大，运势被房所压。
人多房小，贫苦劳碌。
唯有合适，方能于方寸之间，挥洒自如。
中国传统人居文化最讲究一个平衡之道：皇宫万顷，皇帝卧室也不到20㎡（故宫真实案例）
回到选房上来，以小见大，如果人烟稀少的地方，必然有不聚人气的原因，对于这样的住宅，要谨慎选购。
鄂尔多斯康巴斯新城，中国出名的“鬼城”
河北唐山新城，入住率不到10%
结语：
一辈子积蓄买套房不容易，同等价位同等条件下谁都希望能选择到更好的和更合适的，
买房如看人，需全方位，多角度的考量。
一定要眼观八方，要学会在错综复杂的市场环境下，选择最适合自己的房子。
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地产领域12年从业经验，愿为所有对房地产相关知识有需要的朋友分享自己的所得所想。
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