創作盛期的梵高在阿爾的臥室是這樣的：
藍而帶紫的牆壁，褪紅的地面，鉻黃的床和椅子，淡淡的發綠的檸檬色的床單和枕頭，鮮紅的被子，綠色的窗戶，橙色的梳洗臺，藍色的水盆，淡紫色的門，牆上五顏六色的畫框...
這是一個樸素的房間，更是一幅不朽的畫作，室內陳設簡單，但色彩豐富明亮，在寫給弟弟提奧的信中，梵高這樣解釋自己的這幅作品：我想通過所有這些不同的顏色表達絕對的安寧。
安寧，是這幅畫的魂，也是所有畫外人對於理想住所的終極渴望。
過去的20年，中國房地產突飛猛進，高樓大廈層出不窮，而置業門檻也水漲船高，令大批在城市奮鬥的個體望而卻步，但那種被藝術家準確捕捉並永恆地留在畫布上的渴望，仍然潛藏在每個漂泊的靈魂深處。
到了當代，這種渴望被商業體自如、蛋殼、青客們洞悉，並化身成長租公寓的宣傳文案：軟裝、格調、不將就...最終連同生活本身一起形成標準化的產品，打包出售給租客。
過往我們熟悉的、陳舊的住房租賃市場，也由此翻新，在經歷了1.0 的線下電線杆小廣告的時代、2.0的信息遷移上網的大雜燴時代，升級到了現在的3.0版本——長租公寓時代，服務與金融成了撬動這個行業的關鍵詞。
01
生而平凡 志存高遠
旺盛的需求與未被充分改造的住房租賃市場，是長租公寓繁榮背後的現實基礎。
與此前僅僅充當信息中介的傳統租賃模式相比，長租公寓一般會注入更多軟因子，讓租客住得“安寧”。從業主手裡拿到房源後，會立即著手軟裝改造，從裝修風格，到傢俱家電，再到智能管理系統，目的就是將不同層次的房源進行標準化處理，然後，以相對統一的定價策略進行出租，並扮演日常「管家」的角色，提供保潔、維修、網絡等服務。
通常，市場會以房源的集中程度將長租公寓劃分為集中式和分散式兩種，前者的代表有魔方公寓、萬科泊寓、樂乎公寓等，後者的代表則是自如、蛋殼公寓、青客公寓等。
但不管是哪種類型的長租公寓，標準化的產品運營思路，都在很大程度上提高了出租屋的舒適性和便捷性，這對於80後、90後等主力消費人群來說極具吸引力。
並且，為了迎合年輕群體，一些長租公寓品牌還嘗試通過健身房、咖啡廳等公共空間打造社區文化，幫助租戶建立多層次的社交關係。
顯然，這不是一門輕省的生意，但長租公寓玩家們瞄準的是中國住房租賃市場的誘人前景，畢竟，這是衣、食、住、行這四大民生基石行業，唯一還沒有被互聯網完全改造的賽道。
擁有14億人口基數的中國，住房租賃市場規模同樣驚人，根據艾瑞的數據，中國房屋租賃市場人數從2017年開始保持穩定增長，2018年為2.1億人，預計2019年為2.2億人，到2022年規模將達到2.4億人。
一個萬億級的市場，毋庸置疑，但從模式上來看，長租公寓的本質仍然是一個“升級版的二房東”，青客公寓CEO金光傑在接受採訪時也並不諱言，青客公寓最基本的盈利模式就是“差價”。
作為行業較早的入局者，青客公寓已於11月奔赴納斯達克，成為長租公寓海外上市第一股，但其招股說明書顯示，過去幾年，這門二房東的生意“錢景堪憂”。
2017財年，青客公寓淨虧損為2.45億元人民幣，2018年虧損繼續擴大至4.99億元人民幣，到2019年上市前，半年已虧損3.73億元。此前，青客上市時，很多報道都仔細核算過，按照6個城市共計97621間房的總盤子，青客公寓每出租一間房虧損3800元。
事實上，青客這般情景，並非行業個例。
拿近期正在籌備上市的蛋殼公寓來說，招股書顯示，自2017年以來，其過往淨虧損超過41億元人民幣。行業排頭兵自如也不例外，2015年～2017年的這三年間，便已虧損近13億元。
02
蹣跚學步 負重前行
財務層面，盈利難已是長租公寓普遍面臨的硬傷，背後的原因不難理解。
青客公寓們通過增值服務賺取差價的模式，看似簡單，門檻也不高，但卻是一個資本密集型的差事，“給個支點撬動地球”這句話，擱在長租公寓行業，那個關鍵的支點其實就是資本。
眾所周知，地產是高負債的行業，庫存及週轉壓力巨大，是資本大鱷們的遊戲。到了二房東長租公寓這，成本也是明晃晃的，租金、裝修、人工、營銷等先期投入都不容小覷，有時候我們真的需要尊重資本本身的力量，沒有一定實力，這個攤子光搭起來都難。
可以說，長租公寓這行的真實門檻其實沒有看起來的那麼低，且，畢竟是中間商，房東房客兩頭受限，利潤本就單薄，還隨時可能面臨房間的空置壓力，回本週期再被拉長。
如此一來，其實就兩條路可走，要麼通過規模效應撬動整體大盤優化來擠出盈利空間，要麼鞏固市場份額以提高定價權來獲取充分回報。
但目前租房3.0時代才剛剛開啟，長租公寓的運營能力仍處於初級階段，就單個玩家來說，完全達不到可以盈利的市場條件，更別提跨越經濟週期的長期盈利。
尤其是，目前整個行業正處於白熱化的競爭狀態，跑馬圈地擴大市場份額是所有玩家的共識，這種情況下，別說提升定價權了，重金流血地想把持住自己的市場份額都相當困難。
以青客公寓為例，2018財年，光業務成本就高達10.15億，連8.89億的總收入都無法覆蓋，很難說這裡面沒有同行競爭推動房源成本的因素。
正是因為看起來門檻低，入局者眾，到最後，整個行業企圖通過增值服務謀取的微薄利潤空間，可能相當程度上都被同業競爭侵蝕掉了，好在，已經開始洗牌了。
如此，長租公寓單憑“服務”一條腿走不動，另一條腿“金融”便觸景而生。此前市場炒的沸沸揚揚的“租金貸”，便是長租公寓第二條腿留下的腳印之一。
要知道，在長租公寓集中的一二線城市，收房市場是個典型的賣方市場，青客公寓們的議價能力很低，費用一般都是按照季付、半年付甚至年付給房東。
而在租房市場，用戶的消費能力不一，月付是有很大市場的，而且選擇月付的用戶，一般議價能力較低，能夠接受一定程度的溢價，也就是利息。
既要充分吸納這部分用戶，又要回收足夠的現金流來支付給上游房東，青客公寓們想了一個辦法：
在與用戶進行簽約的時候，引進具備相應資質的第三方金融機構，一同簽署一份貸款合同，第三方機構作為貸款人，一次性將租金支付給長租公寓，而用戶則同時成為了借款人，每月還本付息給第三方機構。
理論上也實現了用戶月付的心願，但實際上，引入金融工具以後，用戶與長租公寓們的租賃關係，則演變成了用戶與金融機構的借貸關係，而用戶實際上是以一次性繳清的形式付費給長租公寓，來實現其回收現金流的目的，同時，長租公寓還可以通過向第三方金融機構收取服務費來拓展收入。
這就是所謂的“租金貸”，除此之外，自2015年國家相應的政策出臺以後，長租公寓還紛紛開啟了資產證券化的道路，具體來說，就是將租房市場上以預期的房租收入打包成證券產品賣給投資人，以此進行直接融資，也就是俗稱的ABS。
據貝殼研究院統計，從2017年~2019年三季度，長租公寓行業一共發行了23筆ABS，融資金額超過175億，其中，魔方公寓是最早發行ABS的玩家，於2017年發行了第一期的ABS，總規模3.5億，實際募資3.15億，此後，自如、蛋殼也都紛紛跟進，分別募資11.2億、1.85億。
可以說，3.0版本的租房市場，玩家們看重的絕對不止中間商服務差價，金融也在不斷給長租公寓創收輸血，而這是更加具備想象力的一個市場，誰說一個比肩電商淘寶的住房租賃行業，不能孕育另一種形式的螞蟻金服？
03
三度風雪 命懸一線
金融衍生品的出現是一個行業走向成熟化的表現。
住房租賃行業也不例外，租金貸、ABS都極大地拓展了整個行業的資金渠道，推動了長租公寓的發展升級，「啟蒙財經」也一直認為這將是未來這個賽道持續改造升級的基礎，但是任何金融行為背後都暗藏風險 。
何況，目前長租公寓的這些金融工具仍舊處於探索階段，在監管沒有及時跟進的狀態下，如果一味地利用金融工具放大槓桿，盲目擴張，這個不僅不利於行業發展，還會容易造成金融風險的外溢，形成連鎖反應。
此前被媒體曝光的租金貸亂象便是一個警示信號。包括自如、青客等頭部平臺也屢破紅線，很多租客甚至在不知情的情況下就被辦理了租金貸，引起大量用戶投訴和輿論不滿，提高了監管部門的警惕。
畢竟，不管是ABS還是租金貸，甚至其他，穿透這些金融工具本身，底層資產的穩定性，完全建立在長租公寓玩家們自身運營的脆弱絲絃之上。
我們知道，長租公寓是一個新業態，不試錯不走彎路本身就不可能，而玩家們並不佔有房產，其構建資產的能力在於平滑運營並標準化的增值服務，一旦任何環節偏離預期，影響出租率下滑，風險也會隨著槓桿成倍放大，而最終全盤崩塌。
尤其是在長租公寓行業本身就處於過度競爭的洗牌階段
，市場本身就有很多出清需求，再加上經濟預期的外在變化，長租公寓爆雷壓力會比正常大得多，這絕非危言聳聽，爆雷潮或許才剛剛開始。除了早就收縮的一級市場，頭部平臺也紛紛謀求上市補血，但二房東市場因為wework的示範效應，估值倒掛已成定局，二級市場願意接盤的也少之又少。
拿青客公寓來說吧，為謀求上市，不僅大幅削減了募資額，上市不足2月，股價已經縮水近4成。而近期，「啟蒙財經」在聚投訴和黑貓投訴上均發現大量用戶投訴其退押金難的問題，背後的現金流壓力也不言而喻。
實際，上今年6月末，青客當時的賬面現金、現金等價物和限制性資產為4.5億，若按照2018財年全年5億的虧損速度，賬面資金恐怕都不夠維持一年，細算一下，這距今已經快半年了。
長遠來看，要在這樣一個高投入、地利人、長週期的行業謀得生存，玩家們目下唯一可以仰仗的就是不斷優化自身運營，所謂萬利繫於一身，便是繫於運營，如果資產穩定性提升，資本不會看不見。
而長租公寓的運營優化，如果將其當做一個產業鏈來看，不管是前端的用戶運營還是後端的服務運營，都還存有很大改造空間。
當下確是寒冬，但是如果能砍掉一些冗餘支出，把錢用在刀刃上，解決用戶的核心訴求，讓用戶得到安寧，用戶才會讓你賺錢，如此，金融業務才能順暢流轉。
租房3.0時代，服務與金融相輔相成，是長租公寓模式穿越寒冬，甚至跨越週期實現基業長青的必要條件，而運營，才是那把解碼生還技能的金鑰匙。
*文章不構成投資建議
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