3月18日，克而瑞研究中心總經理林波與興業證券共同交流了隨著疫情的逐步穩定，地產近期復工和基本面情況。
以下為核心觀點及問答內容。
01
近期基本面情況
01
政策面
地方層面政策陸續放鬆，但轉向刺激性政策的難度較大。
很多城市從二月開始陸續出臺支持政策，主要為供給端對房企的扶持政策，也有部分三四線城市出臺了購房補貼等需求端的支持政策。地方層面政策持續寬鬆，並不違背中央層面強調房住不炒，其主要含義是穩，同時包括上下兩個方向，目前下行壓力較大，政策適當放鬆並不違背大基調。政策邊際放鬆之下，部分企業預期過於樂觀，投資、定價、銷售產生了一些不恰當的舉動。總體上，地方層面政策陸續放鬆，但認為轉向刺激性政策的難度較大。
02
復工情況
復工逐漸恢復到正常狀態，不再是行業最為迫切的問題。
售樓處方面，調研的44個城市中，半數以上城市的售樓處已開放，部分完全開放，部分採取了預約、限流等方式。中介門店方面，約70%已復工，但由於小區存在管控，二手房銷售回升相對較慢。
工地方面，調研城市相對較少，復工率約為50%-60%。當前，復工逐漸恢復到正常狀態，不再是行業最為迫切的問題。
03
新房銷售情況
百城銷售數據恢復到了去年的40%-50%，後市有待觀察。
二月底恢復交易以來，成交量逐漸攀升。目前，監測的100個城市中，一二線城市成交量恢復至去年同期的50%；三四線城市，由於樣本城市主要在江浙一帶，成交量約恢復至去年同期的70%。
具體城市來看，一線城市方面，
①深圳：近期新盤去化非常快，市場已全面恢復，甚至超過了去年四季度的周均水平。主要原因為復工較早、預售證發放較多以及受公共事件影響較輕。
②上海：前期管控較嚴，年後至今只批准了兩張預售證，但最近管制放鬆後，上個週末出現看房人數飆升的現象，突破了19年的日均值。二線城市方面，成都、蘇州成交量回升都較快。
③成都：恆大項目再現萬人搖，土地市場也較熱，主要原因為影響較輕，同時市民心態樂觀，隔離在家使得對聯排疊墅等300萬左右的改善型產品產生較大興趣。
④蘇州：市場同樣快速回升，成交量已超過去年四季度水平，今年以來重新走在二線前列。主要得益於政策寬鬆、人才引進力度加大，居民購買力較強。上述城市中，除上海外，深圳、成都、蘇州市場都恢復到了去年四季度水平。
三四線方面，常州、嘉興銷售都回升較快，土地市場也較火熱。高頻數據來看，最近一兩週環比增速明顯放緩，近兩週部分城市如廣州環比下跌。當前，監測的百城銷售數據恢復到了去年的40%-50%，但市場觀望情緒仍然較濃，後續是否持續增長有待觀察。
04
土地市場情況
土地市場情況：土地市場恢復至去年四季度的40%左右，部分城市如常州、廣州、成都率先回暖。
從原因來看，
1）部分房企對政策預期過於樂觀。
2）當前時間為傳統拿地節點，儘早拿地才能在年內實現開工預售，疊加各地放鬆預售標準，企業拿地熱情較高。預計行情將至少延續到上半年，更多城市的土地市場將在二季度較為火熱。
3）熱門城市推出的部分地塊較為優質，如廣州越秀區樓板價創新高的地塊位於市中心。總體上，土地市場恢復至去年四季度的40%左右，土地市場恢復程度低於銷售市場，主要是大量三四線城市的土地市場仍未啟動，近期一二線城市成交佔比達到了80%以上。
02
提問交流
Q1
二季度房企加大推盤，會不會引起降價促銷？
A：目前，除了個別企業在全國範圍內降價促銷，多數項目價格平穩，甚至部分城市如上海由於限價放鬆，帶來均價上漲。企業後續是否會促銷，主要取決於三四月市場的回升情況和後續政策變化情況。
Q2
假設二季度推盤增加，為什麼目前拿地還是一個相對較熱狀態？銷售節奏向後推遲，拿地的節奏為什麼沒有推遲？
A：拿地的節奏取決於此項目什麼時候能上市。早點拿地今年就能上市，若等到下半年拿地，項目只能明年上市銷售。目前拿地的主體是各個城市公司，他們有今年對應銷售指標。在此前提下，他們需要提前拿地補貨。
Q3
等到五一黃金週期間各地是否會因城施策，配合供需雙方較強的需求，消化上半年的積壓庫存。這件事發生的概率是否較大？
A：目前政策面一直在推進，不一定會等到五一黃金週。目前一些一二線城市政策未放鬆的，到五一也不太可能放鬆。三四線城市只要政策寬鬆未觸及底線，問題並不是很大。主要是一二線“限購”與“限貸”政策，這兩個政策是最為核心的。這兩個政策放鬆的可能性不大，即使放鬆幅度也不明顯。
Q4
當前多數房企銷售目標不改變，是否存在無法完成的可能性？
A：一、二月房企銷售下滑比較明顯，但從調研等多個途徑獲取的數據看，購房者需求並沒有消失，而只是延後。因此目前還沒看到有直接下調全年銷售目標的企業。另一方面，很多企業今年制定的目標不是特備激進，目標增長率不高，因此問題並不是很大。
Q5
工地復工情況怎麼樣？三月底能否達到80%的復工率？
A：工地調研較少。從調研情況看，目前工地即使開工，人員到位量也不太理想。三月底差不多可以達到80%的復工率。
Q6
為什麼覺得銷售需求端後勁不足？是因為觀望還是需求的消耗差不多了？
A：拿地的節奏取決於此項目什麼時候能上市。早點拿地今年就能上市，若等到下半年拿地，項目只能明年上市銷售。目前拿地的主體是各個城市公司，他們有今年對應銷售指標。在此前提下，他們需要提前拿地補貨。A：因為目前銷售周度的環比增速明顯下降，部分城市比如廣州周度環比甚至轉負。而由於宏觀經濟下行壓力，收入減少所導致對購房需求的衝擊是存在的。現在市場的情況很大程度上是前兩月需求端被壓抑後的反彈爆發。目前談市場回暖還為時過早，仍有待觀察。但是現在需求還遠遠沒有釋放完，大量還在觀望。多數城市的銷售有所恢復，但遠沒有恢復到正常情況。
Q7
現在城市和城市之間銷售為什麼差異比較大，為什麼部分城市反彈比較強？未來一二線和三四線，比如一些城市在短期經歷小陽春之後，中長期該怎麼判斷？
A：從市場回升的情況看，目前浙江區域中，杭州市場尚可，主要源於幾個網紅盤的積極搶購。但附近的寧波，同樣為二線經濟發達地區，目前市場情況並不理想。這可能與市場原先的步調有關。去年四季度各地區的銷售分化比較明顯，近期也一定程度延續了去年市場的冷暖情況，因此會存在分化。目前來看，市場回升狀況較好的，例如深圳，是由於供應始終比較稀缺；成都、蘇州都是由於政策面緩和出現的反彈；杭州是現象級的情況，其內部分化比較明顯。其他城市總體都偏弱。
從全年來看，近期的表現和股市類似，在快速下跌之後出現快速反彈，但其後便需看城市的基本面。整體上看，受疫情影響，下行壓力比去年更大。尤其是很多三四線城市在成交量上，會比之前的預期下跌5%幅度更大一些。三四線城市整體預期相對不樂觀。
Q8
目前在施工端，大家是傾向於保竣工還是保新開工？
A：實際情況我們並未調研走訪。但我的看法是，在疫情影響下，很多城市的政府已發文允許竣工推遲。那麼現階段房企有限的資金將更傾向於投往新開工端，以加快銷售。
Q9
普遍來說房企會力保按期交付嗎？
A：從竣工端看，去年年底竣工量有明顯回升。由於前幾年房企都在擴大銷售規模，目前則面臨交房高峰。在公共事件的衝擊下，房企竣工交房可能會延緩一段時間，但不會延緩太久。
10
二手房門店復工情況如何？
A：從調研來看，實體門店開門加上未開門已線上復工的總計已達6-7成。兩週前實體門店營業率10%，加上線上遠程辦公大致為4-5 成的復工水平。目前較兩週前提升了20-30個百分點。
11
帶看情況有沒有好轉？
A：目前帶看情況已好轉很多。上海很多小區門禁已放鬆不少。帶看也正逐漸恢復正常。
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