引言
最近接受了一位當事人關於商品住宅交付後保修期的諮詢：此前其購買了某現售樓盤項目的尾盤，在簽署商品房銷售合同後，開發商方面還要求其再簽署一份協議，協議主要內容為：由於商品房保修期已過，開發商不再承擔保修責任。該諮詢者詢問該份協議是否有效？開發商是否還需要承擔保修責任？
現將當天諮詢意見詳細整理如下，供各位業主和準業主參考。
一、保修期適用的主要情形
（一）施工單位向開發商承擔的建設工程保修責任的保修期
建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修範圍、保修期限和保修責任等。
（二）開發商向業主承擔的商品房保修責任的保修期
房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》。《住宅質量保證書》是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，房地產開發企業應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。
二、保修期從何時起算
（一）施工單位對開發商的保修責任
建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
（二）開發商對業主的保修責任
住宅保修期從開發企業將住宅交付用戶使用之日起計算。
三、施工單位、開發商各自承擔的法定最低保修期
（一）施工單位承諾開發商的最低保修期
在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：
1.基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
2.屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；
3.供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；
4.電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。
其他項目的保修期限由開發商與施工單位約定。
(二)開發商承諾業主的最低保修期
正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：
1.屋面防水３年；
2.牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏１年；
3.牆面、頂棚抹灰層脫落１年；
4.地面空鼓開裂、大面積起砂１年；
5.門窗翹裂、五金件損壞１年；
6.管道堵塞２個月；
7.供熱、供冷系統和設備１個採暖期或供冷期；
8.衛生潔具１年；燈具、電器開關６個月；
其他部位、部件的保修期限，由開發商與業主自行約定。
開發商承擔的保修期限不應低於法律法規規定的最短期限。開發商可以與業主約定延長保修期。
四、施工單位向開發商承擔的的保修期已屆滿，開發商是否還需要向業主履行保修期的義務
商品住宅的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；
存續期少於《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中確定的最低保修期限的，保修期仍然不得低於前述規定中確定的最低保修期限。
因此，即使施工單位向開發商承擔的的保修期已屆滿的，開發商仍然需要向業主履行保修期的義務。
五、前述關於免除開發商保修義務的協議是否有效？
國務院《城市房地產開發經營管理條例》第三十條規定，開發商應當向業主履行質量保修責任。而根據《民法總則》《合同法》規定，只有違反法律、行政法規的
強制性規定的民事法律行為方屬無效。同時，《合同法司法解釋（二）》第十四條規定，前述“強制性規定”，指的是效力性強制性規定，不包括管理性強制性規定。那麼，前述行政法規關於“保修期”的規定是否為效力性強制性規定？對此，筆者認為，該規定應為效力性強制性規定，違反該規定的協議無效，主要理由是：
首先，眾所周知，對於普通家庭而言，購買城市中的一套商品房，往往需要耗盡幾代人的積蓄，房產無疑成為現代社會普通家庭中極其重要的家庭資產。為了維護普通購房者的權益以及維護社會穩定，國家出臺各種法律法規和政策用以規範房地產開發和銷售行為。
其次，前述《城市房地產開發經營管理條例》第一條規定了該行政法規的制定目的，即係為了規範房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展。這一制定目的也體現了國家管控房地產市場相關宏觀政策精神。
最後，九民會議紀要第31條規定，違反規章一般情況下不影響合同效力，
但該規章的內容涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的，應當認定合同無效。人民法院在認定規章是否涉及公序良俗時，要在考察規範對象基礎上，兼顧監管強度、交易安全保護以及社會影響等方面進行慎重考量。因此，如果規章本身涉及市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的，相關協議違反該規章的就應當認定為無效；那麼，如果行政法規本身涉及國家宏觀政策等公序良俗的，違反該行政法規的協議就更應當認定為無效。當然，如果前述協議最終引發了相關案件，在選擇案件具體訴訟策略時，還需要結合簽訂前述協議當時的具體情況和全案證據進行綜合判斷和權衡。例如，在特定的情況下，還可以以購房者簽署協議時構成“重大誤解”，請求人民法院或者仲裁結構予以撤銷。但是該撤銷權的行使有法定期限的限制，即應自知道或者應當知道撤銷事由之日起3個月內行使；逾期未行使的，即無法撤銷。
相關法規
1.《民法總則》（2017.10.01施行）
第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
第一百四十七條 基於重大誤解實施的民事法律行為，行為人有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
第一百五十二條 有下列情形之一的，撤銷權消滅：
（一）當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內、重大誤解的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起三個月內沒有行使撤銷權；
（二）當事人受脅迫，自脅迫行為終止之日起一年內沒有行使撤銷權；
（三）當事人知道撤銷事由後明確表示或者以自己的行為表明放棄撤銷權。
當事人自民事法律行為發生之日起五年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。
第一百五十三條 違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效，但是該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。
違背公序良俗的民事法律行為無效。
2.《合同法》（1999.10.01施行）
第五十二條 【合同無效的法定情形】有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
第五十四條 【可撤銷合同】下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：
（一）因重大誤解訂立的；
（二）在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。
3.《合同司法解釋（二）》（2009.05.13施行）
第十四條 合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。
4.最高人民法院《全國法院民商事審判工作會議紀要》（2019.11.08施行）
31.【違反規章的合同效力】違反規章一般情況下不影響合同效力，但該規章的內容涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的，應當認定合同無效。人民法院在認定規章是否涉及公序良俗時，要在考察規範對象基礎上，兼顧監管強度、交易安全保護以及社會影響等方面進行慎重考量，並在裁判文書中進行充分說理。
5.《審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》（2003.06.01施行）
第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
6.建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（1998.09.01施行）
第三條 房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》可以作為商品房購銷合同的補充約定。
第四條 《住宅質量保證書》是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，房地產開發企業應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。
商品住宅售出後，委託物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委託的單位。
第五條 《住宅質量保證書》應當包括以下內容：
１.工程質量監督部門核驗的質量等級；
２.地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；
３.正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水３年；牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏１年；牆面、頂棚抹灰層脫落１年；地面空鼓開裂、大面積起砂１年；門窗翹裂、五金件損壞１年；管道堵塞２個月；供熱、供冷系統和設備１個採暖期或供冷期；衛生潔具１年；燈具、電器開關６個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定；
４.用戶報修的單位，答覆和處理的時限。
第六條 住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不應低於本規定第五條規定的期限。房地產開發企業可以延長保修期。
國家對住宅工程質量保修期另有規定的，保修期限按照國家規定執行。
第十條 《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》應在住宅交付用戶的同時提供給用戶。
7.建設部《房屋建築工程質量保修辦法》（2000.06.30）
第三條 本辦法所稱房屋建築工程質量保修，是指對房屋建築工程竣工驗收後在保修期限內出現的質量缺陷，予以修復。
本辦法所稱質量缺陷，是指房屋建築工程的質量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定。
第四條 房屋建築工程在保修範圍和保修期限內出現質量缺陷，施工單位應當履行保修義務。
第七條 在正常使用條件下，房屋建築工程的最低保修期限為：
（一） 地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
（二） 屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為５年；
（三） 供熱與供冷系統，為２個採暖期、供冷期；
（四） 電氣管線、給排水管道、設備安裝為２年；
（五） 裝修工程為２年。
其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。
第八條 房屋建築工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。
8.建設部《商品房銷售管理辦法》（2001.06.01施行）
第三十二條 銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》），向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。引用統計
第三十三條 房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修範圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。
商品住宅的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少於《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低於《規定》中確定的最低保修期限。
在保修期限內發生的屬於保修範圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。
9.國務院《建設工程質量管理條例》（2019.04.23施行）
第三十九條 建設工程實行質量保修制度。
建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修範圍、保修期限和保修責任等。
第四十條 在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：
（一）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；
（三）供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；
（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。
其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。
建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
第四十一條 建設工程在保修範圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。
第六十六條 違反本條例規定，施工單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，責令改正，處10萬元以上20萬元以下的罰款，並對在保修期內因質量缺陷造成的損失承擔賠償責任。
10.國務院《城市房地產開發經營管理條例》（2019.03.24）
第三十條 房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
11.《建築法》（2019.04.23施行）
第六十二條 建築工程實行質量保修制度。
建築工程的保修範圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等項目；保修的期限應當按照保證建築物合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修範圍和最低保修期限由國務院規定。
第六十三條 任何單位和個人對建築工程的質量事故、質量缺陷都有權向建設行政主管部門或者其他有關部門進行檢舉、控告、投訴。
第七十五條 建築施工企業違反本法規定，不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，責令改正，可以處以罰款，並對在保修期內因屋頂、牆面滲漏、開裂等質量缺陷造成的損失，承擔賠償責任。
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