5.6億平方米的管理面積、38.45億元的營收規模、4.99億元的歸母淨利潤，這是彩生活交出的2019年成績單。

這樣一家第一梯隊成色的物業公司，市值卻常年“被低估”。

光大證券研報數據顯示，截至2020年2月29日，彩生活總市值53億元，PE僅為9.8，遠低於其他在上市物管公司。也無怪乎彩生活服務集團董事局主席潘軍總是對此表示不滿。

3月31日，在彩生活業績會上，對估值問題展開論述的不再是潘軍，而是彩生活的執行董事陳新禹，他直言“我們的股價是被市場嚴重低估的”。從互聯網到“更務實、更迴歸物業”，便是彩生活給出的解決之道。

2019年，曾專注於線下社區業務的黃瑋被任命為彩生活的CEO，也正是因為過往在互聯網上投入較多精力，“未來要把比較偏向於互聯網的邏輯，平衡到線下服務和線上創新並舉的邏輯上去”。

除了解決估值問題，物管行業越發激烈的市場競爭，也是彩生活未來要面對的更嚴峻問題。不過，潘軍直言，“彩生活無所畏懼。”

低估值之困

2019年，彩生活全年共實現營業收入38.45億元，歸屬於控股股東的淨利潤為4.99億元，分別同比增長6.4%和2.8%。

管理面積方面，截至2019年底，

“從規模、利潤和收入來講，我們應該都是一個是前五名的頭部企業，但從股價來講，我們和頭部企業差距比較大了。” 陳新禹在業績會現場如是表示，“市場上（很多物管企業）在40、50倍，我們可能現在低於10倍。”

陳新禹對此給出了詳細的分析。“過去，在物業公司裡面，我們一直貼著一個鮮明的標籤‘互聯網公司’。”陳新禹稱，而對互聯網長期持續的大規模投入，一則導致基礎物業的一些品質不能得到有效的保障和提升，而品質、客戶滿意度下降之後，收繳率有所下降，擠壓基礎物業的利潤；二則，過去對互聯網戰略的側重，使得對基礎物業的重視、強化管理方面有所不足。

“過去，公司更多的想在互聯網增值方面取得突破，由此對物業費的基礎收繳有所偏頗。市場可能在這點上用腳投票了。”陳新禹坦陳。

意識到這個問題的彩生活選擇“把專業的事交給專業的人做”，在2019年引入了京東和360，分別持股5%和3.05%。在業務上，彩生活與京東推出“京選業務”，進軍社區新零售領域；與360則在安防、大數據、物聯網、人工智能等領域開展合作。同時，其還聘請專業人才擔任CTO，負責相關業務。

引發估值問題的第二點發生在投資端。“我們進入了重資產行業，像彩之家、彩車位，這些重資產行業並不是我們熟悉的，這對公司流動性、負債有所影響，讓投資者產生顧慮和擔憂”。

對此，潘軍2019年親自掛帥，“看怎麼調整解決，如商管方面請專業人士操作，我們覺得不行就馬上退出、止損；在重資產方面，我們也是看如何重新迴歸到輕資產。”陳新禹說，“2020年大家會看到比較明顯的改變和調整”。

事實上，互聯網標籤帶來的影響不只是體現在業務佈局上，在思路上也產生了潛移默化的作用。

互聯網的增長模式是流量的增長，當按照這個邏輯思考時，彩生活選擇了“小股操盤”模式，“這個模式可以迅速擴張，大量的當地中小型物業公司願意跟我們進行合作。”陳新禹剖析道，“但由於對互聯網思維的側重，我們對於合作的利潤和管理面積，有時候會採取‘放棄’的角度，在短時間內可能會對我們的增長形成壓力和影響。”

從線上迴歸線下

於是，反思後的彩生活決定轉變發展思路、發展方向。這樣的變革，自然離不開操盤手的變動。

2019年，彩生活的人事變動引起了市場極大的關注。2002年進入花樣年、創立彩生活品牌，並將其引領進資本市場的唐學斌，2019年職務發生多次轉變，從執行董事兼行政總裁，到執行董事兼CEO，再到副董事長兼非執行董事。

與此同時，黃瑋從彩生活的高級副總裁、執行董事變為CEO、執行董事；陳新禹也從非執行董事變為執行董事。

這一重大人事變動的一項重要考量，“就是過去在互聯網方面我們投入了比較多的精力，但在線下組織、區域之間、團隊之間出現不平衡的現象。”潘軍在回答人事變動問題時表示，“公司也想將開元國際、萬象美（更名後的萬達物業）、彩生活社區進行有效整合，在未來工作當中，更加強調業主對於彩生活的滿意度提升；第二我們在收繳率方面，要有更強有力的拓展；第三將我們在萬象美、開元國際所形成的關於社區溫度提升的能力，進一步在彩生活集團這個平臺上進一步深入的紮根。”

黃瑋是物管行業老兵。2015年隨著彩生活收購開元國際，黃瑋進入到彩生活，並一直專項服務開元國際管理，是彩生活高端服務平臺的主要推動者。2016年彩生活併購萬達物業之後，黃瑋也負責該模塊的推進，推動了利潤率的增長。這也意味著，黃瑋在線下擁有更豐富的經驗。

雖然剛就任不久，黃瑋已對彩生活進行了詳細的摸排。

“目前彩生活物業費在0.8元以下的項目還存在150個，彩生活整個集團平均物業費價格只有1.15元/平。”黃瑋指出，這低於很多上市物業企業的價格，“但在這種價格下，彩生活都可以保持盈利。150個社區中有50%的項目當年的現金流是正的，我們是掙錢的、是盈利的。”

黃瑋表示，“我想用一兩年的時間，把這些價格的項目進一步做精、做好，讓業主黏度、滿意度更高。”

事實上，業主滿意度是彩生活管理層在業績會上頻繁提及的詞彙。這或許也與當前彩生活對物業管理的基礎邏輯有關，即對業主需求的保障。

“很多物業行業企業都在說‘我們要做增值服務’，但如果沒有比較好的跟客戶的關係、沒有很溫暖的社區氛圍，沒有很好的客戶黏度，增值業務就是‘空中樓閣’。”黃瑋表示，“我們現在回過頭來要把這一部分進一步加強。

對未來“無所畏懼”

再怎麼變化，根本還是要持續發展。不過，從當前的情況來看，彩生活似乎有些“停滯不前”。

數據顯示，2019年彩生活營收增速6.4%，歸屬於控股股東的淨利潤增速為2.8%，毛利增速約5.69%，皆為2014年上市以來的低谷

在投資者會上，黃瑋也坦然指出“對彩生活的擴張，現在投資者覺得我們有點‘止步不前’”。

尤其是在當前，行業集中度不斷提高，其他物管公司在規模上不斷尋求突破，且有地產公司輸血的情況下，彩生活面臨的市場競爭越發激烈。

不過，潘軍表示，彩生活無所畏懼，“我們在價格和組織效能方面有絕對領先優勢。同時，有規模，平臺服務面積全國最大達到12億平方米；夠獨立，來自第三方的在管面積佔比高達99%；有效率，具備高效的運營與優質的服務；能創新，聯合互聯網巨頭京東與360探索社區+互聯網的融合業態。”

在潘軍看來，2020年還會有超過十家的物業公司上市，而且都是“大塊頭”，未來高端市場的整體併購機會越來越少，地產百強企業都希望自己的物業能夠分拆上市，這是由於物管行業的PE倍數帶來的。

“我們將用自身優勢來進一步拓展市場份額。”潘軍指出，“我們還有7億平方米的小股操盤面積，這些並沒有進入並表面積。”這被認為是彩生活未來新的增長點。

此外，彩生活在全國範圍內物業費低至0.8元的150個社區中，“超過一半是盈利的”。黃瑋也指出，但這部分因價格太低了，“掙得太少”，未來將通過提供更多更有價值的服務，“可能會把物業費給提升起來”。

那未來存量有多少？截至2019年年底，除了百強房企所控制的面積之外，彩生活預計至少還有130億平方米。

潘軍意在整合這部分市場，“為什麼我們能獲得這樣的信任？第一我們具備這樣的基因，第二我們具備這樣的技術系統，第三我們有他們所需要的增值服務系統。這是我們認為未來彩生活在面積增長、營收增長、利潤增長、增值服務增長方面的基礎。”

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