3月31日，2020年度漳州市區首場土地拍賣“如期”落幕！
近2小時，25家開發商（個人）參拍，超過100輪競價，3宗地塊，總建約37萬㎡，總成交價近21億元，土拍表現由“冷”到“熱”。
2020P02地塊（長福豪宅地塊）雖然0溢價成交，但並不意味著市場“冷”或者是預期“冷”，其實“冷”裡透著“熱”，成交樓面價約12356元/㎡基本奠定房價2萬+/㎡。
包括
2020P03地塊（景山地塊）溢價率雖然只有近15%，成交樓面價約5536元/㎡，也是刷新了板塊樓面價。而“熱”就顯得更明顯，2020P01地塊（安置房地塊）最高溢價約68%，樓面價約3724元/㎡，比去年大唐拍下的限價回購地塊2019P08、2019P09相比，成交樓面價分別高了約1287元/㎡、1269元/㎡。
本場土拍堪稱創下3宗“地王”：豪宅地塊“地王”、景山板塊“地王”、安置房“地王”。
（漳州樓市情報製圖，點開圖片，可以放大，看清晰大圖）
01 刷新漳州樓面價的天際線 重新定調漳州豪宅2萬+價格座標
2020P02地塊（高檔住宅地塊）打頭炮，漳州城投、世茂等2家房企報名，雖然是底價成交，但世茂以12356元/㎡的樓面價，還是刷新了漳州樓面價的天際線（不含房價狂奔時代的2017年禹洲雍禧瀾灣、禹洲雍江府、恆大帝景、建發璽院等4宗去配建地塊），當然，本宗地塊有其自身特殊性。
競拍前，豬哥走訪不少業內人士，對於該地塊的看法，好壞都有。
好的是這幅地塊所處的地段——長福片區作為2020年漳州市區的兩大重點發展片區之一（西湖、長福），即長福片區高檔住宅板塊的發展預期及高端商業等配套預期，以及容積率1.1純低密度社區，建築限高15米，九十九灣一線，可以打造多種高溢價產品，如市場上常見的雙拼、聯排、疊墅、大平層等，再者還有規劃龍江高架路及漳華高架路的交匯的交通便利。
壞的是地塊周邊長福安置房及北面寺廟。另外，還有片區內教育資源優質與否的不確定性。當然，對於豪宅業主，這個好像重要，也不重要，大概是“錦上添花”。
本地塊漳州城投、世茂參拍，最終世茂一局定音，國企陪拍，最終全國百強房企勇於摘地。
雖然底價成交，但此地塊成功出讓，足以說明兩方面意思：
一是，百強房企對漳州市區樓市的樂觀預期，12356元/㎡的成交樓面價，最終房價大概率2萬+。
一是，作為豪宅（高檔住宅）地塊，12356元/㎡的起拍樓面價，足以“堅挺”漳州市區豪宅房價的2萬+座標。
此前，有一段時間，由於“房價不超2萬”的侷限，漳州“豪宅”與“普通住宅”的價格差距並不大，如2017年房價狂期，漳州市區多個剛需樓盤衝擊15000元/㎡大關，而碧湖豪宅限價20000元/㎡以內。
在突破“2萬”的天花板後，優質地塊豪宅項目將重構漳州市區的房價體系，
從安得廣有7000多的價格，剛需盤有11000-12000的價格，改善型住宅有15000-16000的價格，而豪宅也有2萬+的豪宅價，這樣漳州市區的房價區間也顯得“正常”些。值得一提的是，本地塊的順利成交，對於周邊新盤，如三盛璞悅灣、融信壹號府、國貿潤園等均價13000~14000元/㎡，一定程度上來說，將是利好。
02 景山板塊樓面價創新高 板塊10餘年開發 進入倒計時
本場土拍第2個登場的是2020P03地塊（景山板塊），東海開發、陽光城、大唐、恆大、中梁等5家開發商參拍，該地塊優勢，體量大，計容建築面積近21萬㎡，最終陽光城以樓面價約5536元/㎡，溢價率約15%拿下，溢價率雖然不高，但樓面價還是刷新了景山板塊地價（
2013年9月融信未來城樓面價2573元/㎡及福晟錢隆公館約2427元/㎡、2018年6月寶龍廣場雲景裡樓面價約3604元/㎡）。本地塊周邊基本是剛需盤，板塊內房地產開發成熟度較高。該片區內入住小區多達10餘個，西側福晟錢隆學府、福隆城、瑞景城等都已入住，福晟錢隆樽品一期及悅瓏莊B組團等也已入住，而東側上層55、華港豪庭、中科藍灣國際、惠祥香檳左岸、宏景花園、融信未來城等也都入住；目前在售的也有悅瓏莊二期、世茂福晟錢隆樽品二期、寶龍廣場雲景裡、上層55御墅等多個樓盤，此外，還有安置房小區“惠山花園”。
景山板塊生活氛圍濃厚，區域周邊，教育資源有漳州市九中、漳州二實小景山校區、藍田開發區實驗小學、藍田開發區第二實驗小學、龍文區區直機關幼兒園、龍文區第二實驗幼兒園等，
公共資源有龍文行政服務中心、龍文區文化中心、藍田社區衛生服務中心等，商業方面有寶龍廣場。本地塊限高100米，其中住宅高度大於24米，限定了項目開發不能採取“高層+多層”的高低配模式，高層+小高層洋房基本定局。由於項目體量大，近21萬㎡的計容建築面積，預計3年左右的開發週期。
通過實地瞭解可見，漳州市區景山板塊周邊待開發的用地，除了2020P03地塊外，也就只剩下東側的梧橋村，景山板塊住宅開發幾乎進入倒計時。
因此，本地塊可以說是“堅挺”了周邊住宅世茂福晟錢隆樽品、寶龍廣場雲景裡11000-13000元/㎡的房價，甚至帶來板塊內2-3後的預期。
03 近20家全國百強房企相繼入駐漳州市區 世茂加倉 陽光城首進
近年來，漳州市區由於內生型的相對穩定環境，及城市日新月異發展，受到了越來越多的全國大型開發商的關注，融信、大唐、國貿、萬科、建發、恆大、寶龍、中海、禹洲、保利、世茂、正榮、三盛、龍湖、聯發、融創等近20家全國百強房企相繼進駐。
世茂拿下2020P02地塊，加倉漳州市區，市區之前有3個樓盤，“安得廣”世茂城品、與保利合作開發“保利世茂璀璨濱江”及最近併購的“世茂福晟錢隆樽品”。近兩年在長泰、角美（臺商投資區）、漳浦、東山、龍海加快佈局。據克而瑞數據顯示：2019年閩南全口徑成交金額排行榜中，漳州貢獻了世茂40%的業績份額，顯然漳州將繼續作為世茂的戰略深耕目標。
而陽光城首次進駐漳州市區，此前，陽光城主要在角美（臺商投資區）和漳州港（開發區）以及在漳浦與碧桂園合作開發碧桂園陽光城十里江灣等，近年來多次參拍市區地塊，但直至今年才最終成功進駐。
04 不止“中間商”發力 “代工廠”也雞凍 實力點贊“三穩”預期
2020P01地塊（長福安置地塊）最後登場，也最終引爆本場土拍，天利仁和、寶嘉、東海開發、漳龍、恆晟、安溪春秋、萬順、奧園、個人（王志強）、個人（王友傑）、陽光城、省一建、中建海峽、泉州融金、中梁、正榮、泉州潤宇、中海外、聯泰、海投、福建建工等共21家開發商（個人）參拍，最終歷時近半小時角逐，漳龍（國企）以樓面價約3724元/㎡，溢價率約68%拿下，此幅地塊住宅回購價7776元/㎡。
有意思的是，本地塊的起拍樓面價約2223元/㎡，與去年大唐拍下的限價回購地塊2019P08、2019P09相比，起拍樓面價分別少了約214元/㎡、232元/㎡。但最終，21家房企參拍，而且參拍房企中，央企、國企、百強房企、區域民企，甚至還有“個人”，五方角力，最終還是國企“漳發”奪標。
而約68%的溢價率，約3724元/㎡的樓面價，比去年大唐拍下的限價回購地塊2019P08、2019P09相比，成交樓面價分別高了約1287元/㎡、1269元/㎡，更是考驗房企能力。
2020年度漳州市區首場土拍，無論是世茂加倉“2020P02地塊”（豪宅地塊），陽光城首進市區摘“2020P03地塊”（普通住宅地塊），還是21家房企角逐“2020P01地塊”（安置房地塊），“中間商”和“代工廠”都用真金白銀實力點贊“三穩”預期。
05 “三穩”當頭 降息降準護市 全球疫情可能促使樓市政策適度放鬆
今年2月24日，漳州市市長劉遠在專題調研部署加快推進服務業復工復產工作時要求，要高度關注房地產市場運行。堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快房地產項目復工，紮實做好穩地價、穩房價、穩預期工作，確保疫情防控期間房地產市場平穩健康有序。這是關於漳州的房地產市場的最新基調。
3月30日，央行以利率招標方式開展500億逆回購操作，中標利率為2.20%，較2月17日的2.40%，下調了20個基點（以往多為5個基點、10個基點），很明顯這是降息的重要信號，給市場傳遞出4月份LPR將會大概率下降的強烈信號。
最近3月27日決定中國2020年經濟命運的大會，如時召開。關於樓市的建議：
“全球範圍內的經濟危機正在形成，二季度中國經濟壓力和就業壓力依然較大，考慮到預調，建議房地產政策在“房住不炒”“一城一策，因城施策”的原則下，在供給端和需求端適度放鬆。房地產政策的適度放鬆有利於穩定投資，穩定消費，帶動相關產業鏈企穩。”
綜上可見，“房住不炒”，全球疫情、全國大環境變化等，樓市要“三穩”，漳州房地產市場要平穩、健康、有序發展，未來預期清晰可見。
當然，“未來”是否真如“預期”，購房者手裡，也是握著“關鍵的一票”。
你買單？還是不買單？
附：2020P01-P03地塊大致位置圖
（漳州樓市情報製圖，點開圖片，可以放大，看清晰大圖）
2020P01地塊
地塊名稱：2020P01地塊
地塊位置：漳華東路以南、龍溪北路以東、規劃蓮花路以北
板塊位置：長福片區
出讓面積：46903.31㎡
土地用途：住宅用地-城鎮住宅用地（普通住宅）、商服用地-零售商業用地（商場、商店）
容積率：1.0＜容積率＜2.6
計容建築面積 ：A＜121900㎡
建築限高：＜105米
起始總價：2.71億元
起拍樓面價(元/㎡）： 約2223元/㎡（與去年的限價回購地塊2019P08、2019P09相比，起拍樓面價分別少了214元/㎡、232元/㎡。）
商業配比：需建約700㎡獨立公共聚會場所
限價回購：不設保留價,限價回購（住宅商品房回購價為7776元/㎡，商業回購價為15446元/㎡，地下車位回購價為3000元/㎡。）
備註：安置房面積、戶型比例為：50㎡以下佔10%，50~80㎡15%，80~100㎡佔25%。100~120㎡佔25%，120~150㎡佔25%。將由漳州市住建侷限價回購，統籌用於城建項目（含棚改項目）拆遷安置。
2020P02地塊
地塊名稱：2020P02地塊
地塊位置：龍江北路以西、規劃蓮花路以北、龍江北路以西
板塊位置：長福片區
出讓面積：34738.65㎡
土地用途：住宅用地-城鎮住宅用地（高檔住宅）
容積率：1.0＜容積率＜1.1
計容建築面積 ：＜38200㎡
建築限高：＜15米
起始總價： 4.72億元
起拍樓面價(元/㎡）：約12356元/㎡
商業配比：純住宅，禁止修建別墅類住宅
有無保留價：有保留價
周邊新盤及在售價格：三盛璞悅灣、國貿潤園、融信壹號府等，均價13000~14000元/㎡。
2020P03地塊大致位置
（漳州樓市情報製圖，點開圖片，可以放大，看清晰大圖）
2020P03地塊
地塊名稱：2020P03地塊
地塊位置：龍文北路以東、藍橋路以西、北環城路以南
板塊位置：景山板塊
出讓面積：83810.39㎡
土地用途：住宅用地-城鎮住宅用地（普通住宅）、商服用地-零售商業用地（商場、商店）
容積率：1.0＜容積率＜2.5
計容建築面積 ：＜209525㎡
建築限高：＜100(住宅建築高度大於24m)
起始總價：10.09億元
起拍樓面價(元/㎡）： 約4816元/㎡
商業配比：商業計容不得低於3000㎡，不得超過6500㎡
周邊新盤及在售價格：悅瓏莊二期、世茂福晟錢隆樽品二期、寶龍廣場雲景裡、上層55御墅等，均價11000~13000元/㎡。上層55御墅均價15000左右。
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