要說去年重慶樓市熱搜詞，“灘子口”憑藉高頻出現率，無疑入選其中。
去年5月28日，榮安拿下灘子口地塊，以13549元/㎡的價格驚動全城，成為19年重慶地王。
而這塊備受關注的地王地塊，近日也以“榮安·九龍壹號”的案名對外面世，在楊家坪步行街開了城市展廳，為這10個月大家的花樣猜測揭開謎底。
欲戴王冠 必承其重
在榮安拿下地王地塊後，除了引發行業內的熱議，在網上也一直爭議不斷。
有人說榮安1W3拿地，只是拉昇龍頭，好出貨周邊地塊，現在目的已達到。
有人說旁邊融信“姊妹地”拿地價少了4000多，等項目一出，榮安肯定涼涼。
還有人說榮安高價拿地後，資金壓力太大，最後把地都退了…
可以看出，地王這個位置，的確不好坐。
而事實上，放眼曾經風頭無兩的重慶地王，現在大多都悽悽慘慘慼戚。
我們先來看看近幾年的地王情況：
·2016年，在多家房企拉鋸戰後，最終金科以11.9億將禮嘉地塊收入囊中，樓面地價高達7618元/㎡，也刷新了北區居住用地單價地王的記錄。雖然九曲河地王項目有2018年利好加持，不過，從2019年重慶網籤數據統計來看，九曲河在拿到預售350多套房源當中，去化率高達80%，表現依舊很穩。
·2017年，重慶兩江新區悅來組團C標準分區C11-2/05號宗地，被首鋼以樓面價11710元/㎡、溢價率為67%摘得。但作為17年首度過萬的地塊，並頂著悅來地王頭銜，首鋼在拿地之後一直悄無聲息，甚至至今連案名都未確定。
·2018年，南京房企弘陽地產，將石橋鋪地王，作為其進入重慶主城的首宗土地，以溢價70%，樓面價11737元/㎡拍下，可謂備受矚目。令人唏噓的是，“地王”產品弘陽天宸一品，幾乎無人問津。從去年10月開始，弘陽天宸一品建面大降價6000元/㎡。儘管如此，該樓盤全年也僅拿到成功網籤1套住宅和3套辦公性質公寓的“成績單”。
能看到，除了金科九曲河外，近幾年的地王項目要麼沒有入市，要麼在不同程度上面臨虧本，直白一點來說，利潤和預期出入有點大。但在面臨地王的壓力和考驗下，這次的榮安九龍壹號能否頂住呢？
九龍壹號的機會何在？
從全國來看，榮安可以說是“地王專業戶”了。特別是2018年-2019年，榮安在全國都屢次成為單價地王。
不過，從2017年入渝至今，榮安在重慶的佈局項目並不算太多，包括九龍壹號，還有明月江南、林語春風、柳岸潮鳴以及合作項目公園天下、集美錦灣等共7個項目。無論是拿到地還是合作開發，在產品上若能多儲備，房企也將獲得更多的主動權。並且從整體來看，本次項目儘管高價拿地，但從項目區位配套來看，還是值得榮安搏一搏的。
我們先看它的地理位置，這塊地位於九龍坡區九龍半島板塊，項目旁邊就是楊九路，還有一條在建的南北幹道，以及正在推進的軌道交通5A線。交通方面，可以說是非常方便了。
項目距離楊家坪商圈約1.5公里，去楊家坪、動物園僅20分鐘車程，有非常成熟的商業生活配套，這種核心、稀缺的區域價值，使它的優勢更加明顯。
事實上，九龍半島在2011年後，就沒有商住用地供應，僅在2016年供應了一宗商辦用地，也就是說，九龍壹號是8、9年以來九龍半島推出的第一個新項目。物以稀為貴，項目的市場機會還是存在的。
除此之外，在項目周邊，還有依稀大型配套項目值得期待。例如黃桷坪長江大橋，按照預期在2023年建成，屆時可以改善九龍半島的外向交通，加上輕軌加持，使黃桷坪以及九龍坡區來一次飛躍式發展。
另一方面，2018年年底，陳家坪長途汽車站確定搬遷；2018年5月，根據政府文件，確定九龍坡區謝家灣文化村地塊片區等16個改造項目為2018-2020年棚戶區改造規劃範圍，涉及面積83.29萬平方米，而在榮安拿地後，九龍半島整體打造也全面啟動......為升級城市面貌帶來了“大手筆”。
從政府的規劃中，九龍半島現已明確“文化創意旅遊區”的發展定位。在未來，九龍半島將彙集創意與文化交流功能、娛樂與旅遊休閒功能、居住功能，形成集文化、創意、旅遊為特色的創意之城、魅力半島，從而建設成為集文化創意、濱江旅遊、智慧宜居為一體，具有國際影響力、國內最具活力的文化創意旅遊區。
同時，九龍半島擁有三面環江的濱江優勢，是重慶內環以內除渝中半島外，地理中心性最強、景觀塑造潛力最大的地區，除去規劃定位外，項目區域自身也具備著非常良好的先天優勢。
地王項目到底怎麼樣？
從網上公佈的樓盤信息來看，九龍壹號一期共規劃了10棟樓，其中一棟為商務寫字樓，一共735戶。由於規定建築控制高度不得大於60米，樓層規劃在12-17層。整個項目容積率為2.0，綠化率為31%。
不過，當下大家最關心的，無疑還是地王項目的房價賣到多少。
之前有人算過一筆帳：樓面地價13549，契稅415，配套費290，建安+基礎設施3000，再假定資金成本加管理費用10%，銷售費用5%，毛利潤15%。於是：（13549+415+290+3000）*1.1*1.05/0.85=23445；再加上9%增值稅：23429*1.09=25555；再換算為套內（得房率80%計算）：25537*1.25=31944。
房價到底是不是這樣算不知道，但能肯定的是，賣出的價格一定不會太低。
而從周邊樓盤來看，房價幾乎在2萬以下，而融信在距離400米的位置，拿地價控制在1w以內，和榮安地價相差4324元/㎡，在價格上有更多的空間。可見，榮安要面對的除了整個市場的競爭，該拿出怎樣的殺手鐧戰勝周邊鄰居也是個大問題。
事實上，孫宏斌曾說：開發商唯一的風險就是買地買貴了。但對多數重慶地王項目而言，或許忍一忍，終會過去。
相對來說，重慶市場相對較好，作為直轄市的城市戰略地位不斷提升，人口淨流入，房地產市場又相對寬鬆，房價也屬於合理水平，近年來改善型需求也很旺盛。
整體而言，地王項目壓力雖大，但後期有經濟支撐，有置業需求，即使開發週期拉長一點，少賺一點，總不至於虧。
只要房子品質做的好，九龍壹號還是有希望保證一個首期不錯的去化率的。
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