房地產行業賺錢的勢頭，大家都是見過的，2016年更是發生過“上市公司年度虧損，買了兩塊地扭虧為盈”的故事。但是隨著監管的趨嚴、經濟的下行，房企的“褲腰帶”越拉越緊，日子也越來越難過。
2019年5月17日銀保監會下發了《關於開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》（銀保監發〔2019〕23號，也即23號文），受23號文的影響，從5月底至今，房地產信託募集規模急速下降。在6月份，至少兩家信託公司收到了監管部門要求暫停全部涉房項目報備的“通知”。
什麼是房地產信託？
房地產信託就是信託投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信託計劃籌集資金。用於房地產開發項目，為委託人獲取一定的收益。
與商業銀行發放房地產貸款相比，信託公司可以為融資方提供定製化、個性化的融資方案：
1、在融資利率、期限、用途等方面，根據融資方需求進行適應性設計；
2、根據融資方給定的資源條件，設計個性化的擔保和保障措施；
3、根據融資目的進行相應特別的安排。
接下來，我們給大家介紹一下房地產信託產品的形態。
房地產信託——貸款
貸款類房地產信託產品：其本質是一些無法通過常規渠道在銀行取得相對較低貸款利率的房地產企業，獲得貸款的一種變通方式，就是發行一款房地產信託。
從上圖案例可以看出，這家房地產公司需要6000萬元的貸款，但找不到願意提供正常貸款利率的銀行。於是，就有某個金融從業人員，比如銀行的信貸部門或者信託公司的銷售員，給這家房地產公司出了個主意：“你們可以發行一款房地產信託產品。”於是這個貸款類房地產信託計劃就誕生了。當然，發行貸款類房地產信託計劃的綜合利率成本，比直接從銀行貸款要高許多。
大家簡單看一下這個案例中所涉及到的要素，就可以理解這一類貸款類房地產信託計劃的本質。
房地產信託——股權投資
股權投資類房地產信託成立的目的跟前一個案例是一樣的，也是一家房地產公司想要取得開發項目資金或者日常運營資金。只不過前者屬於債權，後者屬於股權投資。但是股權投資類房地產信託在具體產品中，並不是按照實際股權分配紅利的，會在合同中提前約定好年利率及期限，到期後贖回，所以其本質上來說仍然是一種貸款的形式。
23號文對2019年的融資市場造成了深遠的影響，7月以來，房地產信託業務受限，通道業務持續壓降， 23號文對信託機構涉房業務（尤其是前融業務）的打擊讓各市場相關方風聲鶴唳。雖然11月份房地產信託募集資金386.45億元，環比小幅回升14.32%，但與去年同期相比，房地產類信託仍然接近“腰斬”。
伴隨著房地產信託前融業務疲勢的日益凸顯，請各投資者牢牢記住“入市有風險，投資需謹慎”。
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