深圳樓市漲價三板斧是什麼——學位、舊改、_____？空格里，信貸、規劃、土拍、地鐵可以輪流坐莊，但學位和舊改雷打不動。
僵持十年的萬科南苑新村去年夏天“復活”，3月16日開拆。
@深圳買房計劃發現，舊改重啟後，南苑新村有業主放盤賣房，掛出了10萬+的高價，更有業主一夜漲價350萬，74㎡兩居室報價1200萬。
這個價格，不止是買房人，就連經紀人都驚呆了。
01舊改復活，業主一夜漲價350萬
發佈2019年業績的前一天，萬科在大本營深圳有兩個大動作——沙井萬科星城288套公寓7分半鐘售罄；僵持十年的南苑新村舊改開拆。
盼到南苑新村動工的萬科，不亞於賽程僅剩2公里的馬拉松選手。舊樓倒下，現場業主舉起手機留下了這個瞬間，彷彿也聽到萬科長出一口氣，終於拆了。
舊改從來都是硬骨頭，即便是行業老大操刀。萬科曾表示，“拆遷做得慢一些會更和諧，儘管會影響效率。”
南苑新村的十年拉鋸，企業前進的車輪慢下來了，個人的資產急速膨脹。
貝殼找房平臺歷史成交數據顯示，2010年1月，被納入舊改計劃前夕，南苑新村房價約1.37萬/㎡；2015年的普漲將成交價推高到4.97萬/㎡；而最新的參考價已經突破10萬，為11.75萬/㎡。周邊無舊改概念的老小區價格在5-6萬/㎡之間。
目前，南苑新村在貝殼找房平臺有4套在售單位，有2套是在小區開拆之後掛盤出售。
最貴的是一套74㎡兩居室，業主報價1200萬，單價約16.23萬/㎡。深圳灣的二手房均價也不過17.6萬/㎡。熟悉南苑新村的經紀人都承認，“
確實是透支了未來的預期。” 優越的地段和1:1.33的拆賠比例，是業主“勇敢”報價的底氣。
南苑新村位於南山中心區，桃園路和南山大道交匯處東南側，1、12號線桃園站。根據官方說法，這裡是南山行政文體中心、高新技術人才創業基地的配套服務區。
2010年4月，南苑新村與木頭龍等8個小區被列入《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃》第一批計劃，是深圳城市更新首批舊住宅小區改造項目之一。當時的申報單位還是金暉集團。
據深圳商報報道，2012年1月，萬科開始介入南苑新村舊改。一年後，金暉退出，萬科全面接管。
於2013年1月26日發佈的《關於深圳市南山區南苑新村城市更新的通告》稱，因涉及原南苑新村小區部分業主信訪問題，後續審批工作自公告之日起暫緩。當時，南苑新村拆遷簽約面積及簽約戶數均已達應拆遷總數的三分之二以上。
2019年7月，深圳市規劃和自然資源局南山管理局發佈南苑新村城市更新單元專項規劃（草案），舊改重啟。
舊改復活，前述“最高掛盤價”業主隨之調高了報價。在2019年10月31日的晚上，
這套最先報價11萬/㎡的“老破小”，一次性漲價350萬。
3月16日，南苑新村動工。@深圳買房計劃在現場看到，最先拆遷的是西區，部分樓宇被整體爆破，但小區內仍有業主居住。這場長跑，萬科還只是接近終點。
好在，未來可期。
南苑新村舊改將採取TOD模式開發，將居住，商業，辦公和公共空間解決在600米之內的範圍。項目將由1棟60層寫字樓公寓、2棟30-40層公寓、9棟33-48層超高層住宅以及1所18班小學、1所9班幼兒園組成。
△總平面佈局示意圖
02南山未來：舊改備貨86萬㎡住宅
“棚改和老舊小區改造，是今年樓市的大看點。”這是廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉的看法。
李宇嘉表示，中國擴內需、穩增長政策正在佈下。“資本市場火熱的’新基建’已箭在弦上，傳統基建並沒有被忘記。”據其觀察，廣東舊改規模大且明顯提速，棚戶區改造、老舊小區改造，近期悄然開始放量。
在向“土地存量”要“發展增量”的深圳，城市更新也加速，尤其是土地更加稀缺的中心區。
據@深圳買房計劃 不完全統計，目前南山有13箇舊改值得長期關注。除了南山首個棚改項目高新公寓，其他都是含商品房、商務公寓的項目。
這13箇舊改建築體量達267萬㎡，其中，商品房約86萬㎡、商務公寓約41萬㎡，還將貢獻約21.6萬㎡保障房。
蛇口的晗山悅海、臨海攬山（戳藍字查收踩盤報告）已經開放展示中心，300多套住宅準備上架。
在建項目中：
萬科的能源工業小區、遠洋的龍船塘舊改、陽光華藝的正東名苑，都是居住方向的舊改，動作夠快的話，說不定能趕上今年入市；
龍光的龍光總部中心、華僑城的深圳灣新璽名苑，一個在華僑城一個在深圳灣，都是公寓產品，體量接近，少不了一場同臺競技；
同在桃園路的萬科南苑新村和卓越九瓏地塊，同甘共苦的好兄弟，建成後對於片區面貌會有很大的提升，當然還要時間；
科技園的萊英花園是南山首例“由政府主導、以市場化方式選擇市場主體”的老舊小區，最終花落友盛地產。友盛代表作是紅樹別院，均價約16萬/㎡。萊英花園有個網紅鄰居——華潤城，關注度也很高；
向南村位於南山中心區，實施主體是恆大，規劃建設住宅、商業、酒店、商務公寓、幼兒園和文體配套設施，供應住宅18.57萬㎡，將變身為一個現代化城區；
赤灣西牛埔倉庫區位於蛇口招商街道，由南山房地產開發，是一個純住宅項目；
當然還有深圳舊改航母白石洲，談判拆遷工作正在進行中。
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