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2008-2019年廣東省舊改項目完成情況
廣東省“三舊”改造投入在全社會固定資產投資和房地產開發投資的佔比
廣東省“三舊”改造社會投資佔比情況（單位：萬元）
2019年全省各地市舊改項目節地情況（面積單位：畝）
2008年以來廣東省“三舊”改造中屬於產業結構調整的項目
廣東已轉向“三舊”改造與“品質提升”並重的城市更新階段，不斷完善的“三舊”改造政策法規體系開始向3.0版本升級，2019年全省改造總量、投入資金、節地面積再創新高，民間資本繼續擔當舊改主力軍，超半數舊改項目實現產業結構調整，舊改項目反哺民生、公共建設和文化保護作用日益凸顯……
4月15日，記者從南方產業智庫和廣東省三舊改造協會即將聯合發佈的《2019年廣東省“三舊”改造和城市更新發展報告》（白皮書）看到，自2008年實施“三舊”改造以來，廣東節約集約用地水平顯著提高，截至2019年底，全省累計投入改造資金1.66萬億元，實施改造面積82.4萬畝，節地面積20.4萬畝。2019年，廣東以問題為導向，進一步完善“三舊”改造政策法規體系，推動全省“三舊”改造再次取得突破性進展。
隨著舊改事業進入發展快車道，提質更新也成為社會投資的新風口。據不完全統計，以富力、佳兆業、時代、恆大、碧桂園、保利為代表的一批全國百強企業紛紛“重倉”廣東，把舊改當成企業未來發展的新引擎。
趨勢
“三舊”改造轉向提質更新的新階段
廣東是全國最早對“三舊”改造進行重點探索並已取得實際成效的省份。
白皮書援引省三舊改造協會副會長馬嚮明觀點指出，廣東舊改至少已走過四個階段的漸進式發展歷程，即1988年以前的政府計劃驅動的“底線修補”散點更新階段，1988-2009年的市場參與撬動“退二進三”結構更新階段，2009-2013年自下而上的政府強力推動“三舊”改造重點更新階段，2014年以後的“三舊”改造與“品質提升”並重的城市更新階段。
2019年，廣東“三舊”改造和城市更新的主要趨勢是，在“三舊”改造與“品質提升”並重的城市更新階段，舊改的內涵更加豐富，價值取向更加明晰——不只是舊建築、舊設備的翻新，而且採用保護、整治、活化、開發利用等不同更新方式，實現城市由傳統的物質更新走向融合社會、文化、經濟和物質空間為一體的全面復興和綜合更新，更強調更新目標更傾向於綜合性、人本化、差異性和持續性。
隨著近年政策體系不斷健全，“廣東經驗”被上升為國家政策並在全國複製推廣，去年廣東省政府出臺的《關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》，進一步提出“兩創新、三支持、四強化”等19條針對性的改革措施，引起社會和業界廣泛關注。目前，廣東已構建起“兩大類九小類”的多元化改造模式，盤活存量推動城市高質量發展。市場機制不斷成熟，引發龍頭房企爭相搶灘舊改新風口，社會資本繼續擔當舊改主力軍。
同時，廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造協會作為全國首個省級三舊改造協會，自成立一年來，已成為推動廣東省“三舊”改造事業健康發展的重要力量，在業務培訓、理論研究、政策制定、項目推介、活動組織等方面發揮了積極的作用，2019年協會還推動了15個“三舊”改造重點課題的合作研究，課題涵蓋拆遷補償、稅費、地價評估等“三舊”改造各個環節。
此外，隨著一大批類似永慶坊這樣的典型案例通過各種渠道的宣傳逐步深入人心，民眾對舊改工作的認知度和認同感也日益在加深，由此也推動了主流社會廣泛支持“三舊”改造的良好輿論氛圍的逐步形成。
成效
改造總量、投入資金、節地面積創新高
白皮書透露，2019年，廣東以問題為導向，進一步完善“三舊”改造政策法規體系，推動全省“三舊”改造取得突破性進展。根據廣東省自然資源廳統計，截至2019年底，廣東全省累計投入改造資金1.66萬億元，實施改造面積82.4萬畝，完成改造面積48.1萬畝，其中2019年新增實施改造10.2萬畝，完成改造7萬多畝，創歷史新高，有力地促進了廣東省經濟高質量發展和生態文明建設。以“三舊”改造為重要抓手，廣東去年深入推進土地供給側結構性改革，優化土地資源要素供給，助力粵港澳大灣區建設世界級城市群，有力促進了廣東省經濟高質量發展。
據統計，全省通過“三舊”改造累計節約土地20.4萬畝，節地率達42.4%；單位建設用地產出從2008年底的13.7萬元/畝/年增加到2018年底的30.94萬元/畝/年，增長了125.84%。實踐證明，通過“三舊”改造開發低效存量建設用地，是推進土地循環利用，提高投入產出效益，提升土地利用效率，擴大建設用地供給的有效途徑。
“三舊”改造通過“放權讓利”，鼓勵社會資本、民間資本踴躍參與，帶動了投資和消費增長，經濟發展動力進一步增強。2008年以來，全省累計投入改造資金約佔同期固定資產投資的5%；其中社會投資1.43萬億元，約佔改造總投資額的86%。各地通過實施“三舊”改造而形成的工業、商住、文旅、生態等集聚區，成為一道道亮麗的風景線、一個個“城市客廳”、一張張“城市名片”，成為引領當地經濟高質量發展的高地和重要的展示窗口。
白皮書認為，2019年廣東舊改事業的成效可概括為六個方面：改造總量創歷史新高，建設用地供給質量和效率顯著提升；累計投入改造資金1.66萬億元，社會資本帶動投資和消費形成“雙輪驅動”；土地利用結構和城鎮空間佈局不斷優化，超半數舊改項目實現產業結構調整；反哺公共利益卓見成效，1291個城市基礎設施和公益項目改善城鄉人居環境；傳統人文歷史建築保護與修繕有力提升了城市軟實力；做大村集體經濟增量和增加就業，夯實基層治理，有力維護了社會和諧穩定。
問題
藏在深水區的痛點難點削弱政策紅利
過去10年，被業界稱為廣東舊改的黃金十年。白皮書提到，“三舊”改造在盤活存量土地資源、保障經濟社會發展方面發揮了積極作用，為國家建立城鎮低效用地再開發制度提供了“廣東經驗”，但也存在推進機制不完善、政策體系不健全、未形成強大合力等問題，制約了“三舊”改造實施效率。
隨著“三舊”改造進入深水區，廣東的城市更新工作也遇到了一些新的瓶頸，具體包括項目入庫門檻高、規劃調整難、稅費負擔重、土地徵拆難等一批重點難點堵點問題。在經歷十年舊改黃金期之後，全省遺留下來、尚未改造的項目多被業界視為“難啃的硬骨頭”。由於項目牽涉的利益點多面廣，利益關係錯綜複雜，有些項目甚至是立項、啟動多年而進展不順的棘手工程，客觀上也在弱化廣東現有的政策紅利優勢。因而，白皮書認為，下一步廣東仍需繼續以問題為導向，在推進具體項目的實踐中不斷總結經驗、優化措施，為突破這些瓶頸尋找更多有效的解決方案。
2019年，在廣東省自然資源廳指導和安排下，廣東省三舊改造協會採取“產、學、研”相結合的方式，委託多個研究單位和依託單位合作開展了十多項重點課題研究。同時，廣東省“三舊”改造的其他專家亦針對促進舊改和城市更新工作提出了許多建設性意見。
據白皮書透露，去年業界關注的主要問題包括：前期工作內容繁雜，各地缺乏統一流程和標準，拆遷談判仍為頭號“攔路虎”；項目投資回報週期長，阻礙項目不確定因素較多，稅費偏重使企業綜合成本難以控制；與傳統宗地地價評估存明顯差異，牽涉主體多、各方利益訴求難平衡且缺乏統一指引；產業置入、產居融合成鄉村振興瓶頸，農村土地閒置現象突出；大量城中村歷史建築和文化公共設施達不到現有法律政策設定的保護標準；容積率審批流程冗長、審查標準體系不一、測量技術誤差大、影響項目推進效率，等等。
建議
加快舊改規章法治化 鞏固改革創新成果
實際上，針對近年各地在推進“三舊”改造和城市更新過程中反映比較集中的重點、難點和堵點問題，廣東省自然資源廳2019年對症下藥，已提出一些比較明確的工作方向和解決思路。
首先，是進一步總結佛山順德區村級工業園改造經驗，形成可複製的改造模板向全省推廣；其次，是儘快出臺《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》，推動“三舊”改造行政裁決機制儘快落地實施，並適時將“三舊”改造規章上升為地方性法規，進一步鞏固改革創新成果；再次，是推動各部門完善配套機制、各地積極完善實施細則，充分釋放政策紅利，通過行政調控加大對“工改工”、微改造及公益事業項目的激勵，切實促進實體經濟發展和城市發展水平提升；最後是聯合省有關部門探索建立“三舊”改造調查評價體系、多部門聯合的監測監管體系，切實摸清低效存量建設用地底數及改造潛力，通過鼓勵、倒逼等多種手段加快低效存量建設用地改造，推動“三舊”改造工作不斷開創新局面和取得新突破。
與此同時，廣東省三舊改造協會有關專家和課題組成員亦針對部分迫切需要解決的問題，提出了一些初步的建議。譬如，明確容積率審查流程規則，制定單體建築容積率計算及完善審查的技術標準體系；通過立法方式完善法律體系，聚焦協議出讓、申請改變土地性質和動遷僵局等難點；針對不同類型的文化遺產，從歷史文化名城名鎮名村等五方面構建多層次歷史文化保護體系；以人為本、因村施策、循序漸進、同建共享，構建夢想家園的鄉村生活方式，推動一二三產業融合；加強對粵港澳大灣區城市創新空間新動態的關注，重視科技資本在城市空間中的參與等。
■案例
富力：廣東舊改開荒牛
代表項目：廣州天河獵德村、越秀楊箕村、白雲陳田村、黃埔筆村、黃埔茅崗村
1994年成立的富力，是國內最早介入舊改領域進行持續專業操作的龍頭企業，改造觸角往往直接深入寸土寸金的核心城區，在廣東舊改黃金十年，成功打造出一大批備受關注的城市更新項目。1994年，富力加入廣州荔灣區嘉邦化工廠舊改項目，開啟舊廠改造之路。在二十世紀90年代，富力先後參與了包括鋼材廠、硫酸廠在內的10餘座舊廠改造。其2011年完成的天河區獵德村改造，是廣州市第一個成功改造的城中村項目。2016年完成的越秀區楊箕村改造，是廣州市首個由單一民企獨立完成的舊村改造項目。目前，富力僅在廣州簽約改造的村莊就超20個，是廣州舊村改造項目簽約數量最多的開發企業之一，也是公認的廣東舊改的開荒牛。目前正在進行中的白雲區陳田村改造，是白雲區規模最大的舊村改造項目；正在進行中的黃埔區筆村改造，是廣州市第一批城中村改造試點和原蘿崗區第一個“三舊”改造工作的實施項目；黃埔區茅崗村改造是老黃埔區規模最大的舊村改造項目；田美村東南經濟社舊村改造是富力在花都區第一個正式簽約項目，將成為花都舊村改造項目的新標杆。
2019年，富力集團確立城市更新為集團層面核心業務之一。同年4月，富力城市更新集團正式成立。截至2019年底，富力已簽約合作城市更新項目超過70個，規劃總建築面積超過7000萬平方米，可售面積超過4000萬平方米。其中，一二線城市的面積佔比92%，在大灣區面積佔比達到60%，足夠支撐富力集團未來四至五年業務發展需要。短期目標轉化超1000萬平方米，相當於2000億元可售貨值。
時代中國：
“重倉”廣東城市更新
代表項目：廣州金融城舊廠、廣州增城區新塘鎮官湖村、佛山裡水洲村
時代中國六七年前開始佈局城市更新業務。2017年，公司明確城市更新戰略定位，開始加大力度在大灣區搶灘舊改項目。2019年時代中國成功轉化10個城市更新項目，總建築面積約368萬平方米，其中8個轉化為新的土儲，總建築面積約349萬平方米，佔2019年新增土儲面積約46%。截至2019年12月31日，時代中國的城市更新項目總數已超過120個，潛在總建築面積約為4300萬平方米，項目主要分佈在廣州、佛山等地。2019年，時代中國城市更新業務實現收入21.67億元，該收入主要來自正大康地、裡水洲村、水泵廠和裡水草場等項目。公司高層提出，城市更新不是簡單的房地產，而是城市不斷更新的過程，讓城市可以持續保持活力、動力，對於城市來說，是非常值得做，並且需要不斷做的事情。2020年時代中國會繼續積極參與城市更新，預計將有更多項目轉化、所佔比重會加大，對公司整體的毛利率也將有更大幫助。
舊改讓順德村級工業園退出歷史舞臺
作為廣東省高質量發展體制機制改革創新實驗區，過去的順德因村級工業園面臨土地粗放、產能低效等發展困境。這也是珠三角工業城市發展的一個縮影。2019年，佛山市順德全區十個鎮街掀起了一場轟轟烈烈的村級工業園升級改造“攻堅戰”，通過向形態破舊、產能低下、汙染嚴重的村級工業園“亮劍”，為產業發展騰空間、造環境。順德區村改辦統計的數據顯示，截至2019年末，順德區舊村改造已累計完成土地整理28522畝，復墾複綠3282畝，新建廠房981萬平方米，關停整改落後風險企業5253家。其中，2019年全區完成土地整理24011畝，10鎮街全部超額完成該年度工作目標任務。隨著數萬畝產業新空間因舊改重生。順德提出，將繼續向著村級工業園改造“3年徹底拆除整理8萬畝，提升改造5.5萬畝”的總體目標，到2021年總體實現應改盡改，到2022年徹底讓村級工業園退出歷史舞臺，最終實現再造兩個產業順德，推動各領域的高質量發展。依託“三舊”改造，順德要打造一批高端產業載體，包括全面推動建設廣東順德機器人產業集聚區、廣東數字裝備產業集聚區、龍江智慧家居產業集聚區等多個產業集聚區。以舊改為突破口，順德還要融入美麗鄉村建設，提升人居環境，實現鄉村振興。
撰文：南方日報記者 馮善書 週中雨 葛政涵 黃敘浩 郜小平
圖表數據來源：廣東省自然資源廳 廣東省三舊改造協會 南方產業智庫
策劃：陳韓暉 庾來順 統籌：趙兵輝
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關鍵字: 美好，一直在身邊 原汁原味的德系SUV 項目
