目前，新冠肺炎疫情國內已經基本得到控制，武漢都已經解封離港，各個地方都開始全面復工復產，在這其中，最早復工的恐怕就是房地產行業了，地方上暫時也是脫離不了對房地產的依賴作用。
近日，房產銷售及中介的電話拓客和朋友圈也開始活躍起來，醞釀漲價、回收優惠、上車抄底和房價腰斬是近期群聊的主題，搞得人們人心惶惶。
人們不禁都在問：現在買房，到底是在抓住最後的上車機會，還是即將跳入一個新的深坑？
下面，就讓我們分幾方面來一起聊一聊這個話題。
01 2017年初是樓市政策變化的一個分水嶺
因為人們對於2016年下半年的房價暴漲依然心有餘悸，市場的熱度傳導的遲滯性導致最後有一波後知後覺的人群在2017年買房，而在2017年3月份高位接盤的人們，想必這3年的日子過得沒有什麼滋味。
樓市長期的冷淡，尤其是二手房市場的人為冰凍，停滯了改善置換的驅動鏈條，使得一些在2017年高位接盤的剛需們坐立不安。他們不但要面對每月高額的月供，還要承擔房價不斷縮水帶來的無妄之感，在房產縮水把首付縮掉，繼續虧損面臨腰斬命運的時候，他們大概率就會尋求極端做法，如果產生量變就容易引發社會波動。
02 二手房主的能夠承受的最大止損線
二小姐就給大家舉一個現實中的例子：燕郊二手房主為儘快脫手開始白送房子！
日前，燕郊一套93平米的房子，在中介朋友們的朋友圈廣泛流傳推送。
房主的意圖很明確，房子白送，配合過戶，只要把房子的貸款接過去就可以。
這套房子每個月還有2000塊的租金收入，放著這樣下蛋的金雞不要，看來房主月供壓力不小。
據業內人士說，這套房子是房主高峰時期買入，貸款200萬左右，現在房子也就值160萬。也就是說，房主高位站崗了，現在不僅損失掉了房子的首付款，還面臨著大額銀行貸款需要還。
遇到這種情況，作為普通的購房人，要不就繼續扛著，以時間換空間，用時間來熨平房子的泡沫，要不就趕緊止損，折價賣出。
在遇到今年樓市冰凍再疊加疫情這個黑天鵝事件，全球經濟都受到影響，房子賣也賣不掉，可能個人的工作也發生變動的情況下，現在這位房主甚至是已經在白送了，首付已經虧掉，只求不要再還貸款。
這就告訴了我們一個道理，購房者能夠承擔的最大損失是多大？ 答案是：30%，最多也就是首付損失掉，再多了就要暴雷了。
因為貸款的錢說直白一點就是"銀行的錢和買房人的未來信用折現"，即使購房者信用暴雷損失掉，首付不要了；銀行的錢也不能損失，還是要還的，而且還要依照合同足額還，如果不按時還款屆時銀行會催款，繼而把房子回收進行拍賣止損。
其實，房貸變為不良貸款或資產引起呆賬壞賬是銀行不願意看到的，會引發一系列的經濟問題和社會問題，所以，銀行一般也不願意走到這一步。
國家也是看到了這個苗頭，所以今年一直在不同場合強調穩地價，穩房價，穩預期。
03 今年買房是上車還是入坑
想要知道今年的樓市發展趨勢，我們就必須要高度關注政策，政策是風向，是原則，是指導標準，是雷池紅線。
讓我們拿天津來舉個例子：
進入 4月份，天津各個大小中介的朋友圈裡流傳著這樣的兩則消息：天津二套房首付比例由6成調整為4成和天津將要開始清理整頓集體戶口。
朋友圈附圖如下所示：
央視新聞頻道和地方新聞頻道權威媒體發佈，煞有其事，幾乎可以以假亂真。
其實這2則信息的真實性沒有什麼問題，確有其事，但是呢，這2則消息卻不是新聞，而是幾年前的舊聞。
中介發出這兩則消息的意思也很好理解，就是為了逼定！
調降二套房首付比例為4成，營造樓市即將火熱的氣氛，促使觀望的購房者趕緊出手。
而發佈清理集體戶口這個信息，是為了促使剛剛落戶而還沒有買房的這一批新天津人，趕緊把房賣了，好把戶口遷移到房子裡。
兩則消息的意圖一致，就是為了營造氣氛，逼迫下定，增加成交量。
而在這兩則消息在網上流傳很短時間後，幾乎是轉天，人行天津分行和天津戶籍中心就給予了快速回應：沒有這個事兒，政策保持不變；謠言，集體戶籍不會主動強制遷出或者註銷。
天津的快速響應說明了什麼？
說明了現階段的政策並沒有發生改變，政策還在注意保持連續性和一致性。這也從側面說明了現在中央還在保持足夠的政策定力，對於天津樓市的定義是不希望它火熱失控，但是也不希望它一直冷淡。
以京津兩地的距離和溝通默契來說，如果有什麼政策出來，也會大概率的消弭媒體壓力，默默地去做，而不是到處去說。
這一點，從近期天津、南京全面放鬆落戶限制而沒有遭到上面的反對，我們就能夠知道一二。這兩個很相似的城市，上面給出的意見都是增加人才引入，平衡樓市熱度。
而在近2個月，前期積攢的需求在持續釋放，中小面積的成交佔比在明顯回升，總的來看，剛需還是樓市成交的主力，剛性需求的延後釋放帶動了樓市的明顯回暖。在這種情形下，沒有必要馬上出臺鼓勵性的大招進行強刺激，加強引流才是所在城市的當務之急。
所以，2020年天津的樓市發展趨勢，大概率依然會是平穩，開發商著急回款就要優惠讓利，沒有資金壓力的就按部就班營銷，讓買房人口和房子的庫存始終保持在一個可控的範圍內即可，去化週期不能太長，也不能太短，這就是上面的態度。
04 讓房價腰斬再上車不是更好嗎？
也許，在二小姐講到上面燕郊的例子的時候，有很多人會說，活該，都是這幫炒房的把房價炒起來的，現在自食惡果了吧，解氣。
可是實際情況是，高位接盤的，往往都是些普通人，因為普通人並不專業，等到菜市場大媽都在談論房子的時候，開始買入，往往就已經站在了高位。
大家都是成年人，做出了選擇，就要承擔後果，無可厚非。
那麼，我們犧牲掉這一批高位站崗的人們，讓房價腰斬，推倒重來，來讓剛需重新上車行不行？
很可惜，不行！
斷供潮最可怕的不是銀行壞賬，而是會引起失業潮和資產踩踏，一旦發生變賣資產，買股票，買房子的集中現象的時候，資產就會快速貶值，形成惡性循環，促使經濟進入康德拉季耶夫週期，到時候受到影響的就不是一批人，而是所有人。
上面說了那麼多，二小姐其實就是想表達一個觀點：
我們看待房價思考樓市不能太線性，房價不是漲就是跌，屁股決定腦袋的思考方式要不得，今年的樓市降中有穩，才符合調控本意，畢竟覆巢之下，焉有完卵，讓我們適度槓桿，合理負債，且貸且珍惜吧！
再有餘力，咱們可以好好思考一下大中城市放鬆落戶限制、農村土地流轉的審批權下放和優化發展節點城市、中心城市和城市群之間的關係，想明白了早日去大城市選個籌才是最重要的。
二小姐 2020年4月14日星期二
閱讀更多 二小姐談理財愛美宅 的文章
