9月12日，位於武漢市蔡甸區中法生態城核心區域的華中文谷·知音盛棠隆重召開“‘論道後官湖·華中文谷’2019武漢首屆城市山水產權院墅價值論壇”。
本次論壇由武漢龍源文旅生態建設有限公司、樓市研究大V《主編筆記》聯合主辦，武漢房研社、湖北自媒體聯盟協辦。
論壇共分為兩場，分別於9月12日和9月21日進行，將邀請包括新華網、人民網、中國網、中國房地產報在內的全國及地方各類媒體、協會、聯盟100餘家參加。媒體將分兩批受邀參會。
9月12日進行的第一場論壇更加側重於對城市生活趨勢的研討，現場由武漢房研社創始人、樓市研究大V《主編筆記》總編輯馮毅成主持，對話湖北省房地產經濟學會專家委員殷躍建、騰訊研究院房產研究中心高級研究員吳衛東、博鰲房地產論壇對話嘉賓楊光華等房產領域專家。以下為論壇現場的精彩觀點：
1
湖北省房地產經濟學會專家委員殷躍建：
國際先進規劃讓後官湖生態宜居
殷躍建
從國內外主要城市來看，城市不動產的價值基本是需要城市的發展來做支撐的。城市有希望，樓市才有希望。後官湖區域的住宅價值也是如此，今天我更想談談該區域的生活價值。
武漢十年前被稱為“大縣城”，而近年來發生了非常大的變化。軍運會是給武漢走向國際化的進程吹響了衝鋒號，讓武漢從高速發展走上了高質量發展道路。
2018年，武漢的城市基礎建設投資超過了2100億，武漢的常住人口約1108萬，這意味著每人的身價每年增加兩萬元，這是人居價值的直接體現。而2018年和2019年，武漢的城市基建投資都超過了深圳。從“大縣城”發展到國家中心必然經歷“基建狂魔”階段。
全國幾乎沒有像武漢這樣：持續三五年，每年上萬個工地同時施工，每年不止通一條地鐵，每隔三年修一座大橋。這就是說，整個城市的發展帶動了不動產的價值。
國際上有個指標叫“GDP-房價排名差”，就是用房價排名減去GDP排名，差值越大說明房地產投資價值越高。武漢的GDP排在全國第九，而房價在全國排名排第十五，這麼大的差值正說明武漢樓市的投資價值。而後官湖也正是享受到了城市發展的紅利發生了蛻變。
從2011年到2018年，武漢市的面積擴張了300多平方公里，人口從600多萬升到1100多萬，將來還有到2000萬人口的目標。而這一過程，像後官湖片區域和武漢的三環、四環地帶將作為主要承擔增量人口的居住空間。
而從需求層次來看，後官湖可以滿足中高端消費需求。我在中法生態城作報告時提到過住、假地產，過去人們通常將這兩類地產分開，而今天我們在一個空間裡面既可以住，又可以度假，它可以滿足人們更高層次的生活需求。
後官湖區別於中心城區的許多湖而言，最重要的是它的生態環境。中心城區的許多湖泊在城市開發過程中都走上了“先汙染，後治理”的道路。而後官湖是“先保護後開發”，湖泊的保護為周邊區域生態環境和宜居性提供了良好的基礎。
後官湖的開發具有國際先進水準。今天我們所在的區域作為中法生態城的核心位置，也是國內第一次引入法國較為先進的“反向規劃”理念，通俗講就是低影響開發。過去我們常常聽說“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”，出問題的就在這個“平”。它是開發過程中人為改變自然地貌，讓土地平整，破壞了大氣降水後的滲水速度，這是造成城市淹水的重要原因之一。
而後官湖的反向規劃，低影響開發是充分尊重自然地貌，將建築“鑲嵌”在自然本體之中，是國際先進的做法。這就是業界常說的“顏值越高，責任越大”。後官湖的生態宜居，管中窺豹可見一斑。
2
騰訊研究院房產研究中心高級研究員吳衛東：
複合優質產業改變後官湖生活方式
吳衛東
從全國城市的橫向對比來看，武漢市政建設的思路是先做好基建，再引進產業，所以才會形成較大的“GDP-房價排名差”。武漢在不斷地引進世界五百強和中國五百強企業。
中法生態城是國與國對等溝通的一個發展模式，其發展核心就是產業驅動經濟邏輯。豐富的產業結構能讓一個區域的經濟立於不敗之地。如果一個區域的產業太單一，過度依賴某一種產業是非常危險的。
當然，時至今日，武漢已經形成多中心發展的格局，武漢有很多新區規劃，最關鍵的還是要看規劃兌現的速度。比如長江新城在規劃之初，時任領導面對電視採訪時明確表示要用30-40年的眼光去耐心看待發展。
《中法武漢生態示範城十年發展行動綱要（2018-2027）》也已根據規劃制定頒佈。生態城將用3年時間形成雛形，5至8年時間出形象，10年時間基本建成對接融入“一帶一路”的開放平臺、引領長江經濟帶高質量發展的示範新城和展示“現代化、國際化、生態化”大武漢建設成就的靚麗窗口。
規劃上，蔡甸預留了軌道交通4號線延長線（蔡甸線）、11號線、17號線和多條幹道，確保新漢陽站與中法生態城的便捷交通銜接，這將進一步拉近後官湖與中心城區的距離。
同時，我們還注意到伴隨區域產業發展，蔡甸已經引入了諸多優質的醫療、教育等社會資源。比如這裡已有同濟醫院、協和醫院、中法新城外國語學校等，而開車十多分鐘還可以抵達經開萬達商圈等。
而伴隨互聯網技術的應用，商業對地產的決定因素趨弱，即使社區周邊沒有強勁的商業配套，我們仍然可以享受到優質的消費服務。未來的趨勢則是智慧醫療和在線教育。比如許多醫療服務可以在線實現，你並不需要到醫院去佔用床位，這樣你就可以選擇一處景觀優美、空氣清新的住處療養。
知音盛棠位於中法生態城的核心區域，毗鄰蔡甸區政府，又有華中文谷加持，從區域的規劃和發展模式上看，該文旅項目具有超前的發展眼光和較大的發展空間，我們應該從多個維度去看待它的綜合價值。
3
博鰲房地產論壇對話嘉賓楊光華：
景觀與服務是院墅生活的稀缺價值
楊光華
後官湖是繼東湖之後武漢的一號別墅區。一是因為它的臨湖待售項目最多，二是因為它的水質應該是最好的。
很多人買別墅，就是買一個窗外的風景。比別墅建造成本更貴的是文化和美學價值。
我認為知音盛棠在後官湖這個地方可以創造一個差異化的別墅項目。其他的項目都可以叫湖邊別墅、湖景別墅，而知音盛棠是靠山面湖，可以打造成知音別墅，它所有產品的建築體系都是圍繞知音來建造的，包括“十個唯一”、“十大亮點”、“十大標配”特色內容。
除了建築體系外，入住之後的服務體系也應該很高級，這也是高端圈層看重別墅生活的一大原因。我在福州看過一個半山別墅項目，當時一位別墅業主的朋友看完小區後，向開發商提出了請求，考慮在山上舉辦盛大的晚宴並不方便，希望開發商配合。
沒有想到開發商高度重視，並且給出了國宴級的服務，這件事給所有的來賓留下了深刻的印象。大家認為，只要有需求，只要一個電話就可以找到物業解決。而在活動當天也促成了別墅銷售，這就是服務的魅力。
還有人看中鄰里圈層，比如蘇州中式別墅，物業公司請到了很多非遺技藝的工匠來幫業主做一些類似雕花這種傳統技藝上的事情，這種尊貴感是無法用房價來衡量的。
另外，如何界定一處別墅是城市別墅，還是郊區別墅，我們不能用其所在的絕對地理位置來看，因為別墅的業主基本是開車出行。我們判斷，如果從項目開車30分鐘內可以到達市內繁華地區，就屬於城市別墅。比如從知音盛棠位於蔡甸區政府旁邊，開車半小時可以到達武廣商圈，這很明顯是城市別墅。
4
樓市研究大V《主編筆記》總編輯馮毅成：
文化與圈層是別墅生活的核心
馮毅成
今天是中秋節前的一天。中秋節是我國僅次於春節的最重要的傳統節日。這個節日在古代有除了闔家團圓，寄託思念的文化外，還有一種特殊的文化和“折桂”來源有關。
在我國封建社會，開科取士一直是統治者十分重視的一件大事。而三年一次的秋闈大比，恰好安排在農曆八月舉行。勝景與中秋結合在一起，人們便將應試高中者，譽為月中折桂之人。
而後官湖的名字又和科舉制度密不可分。
湖北是千湖之省，武漢是百湖之城，而大漢陽又流傳著諸多典故傳說，每一個湖泊都有它的故事。關於後官湖的名字由來主要有三種：
一是湖水的形狀像“官”字；
二是姜子牙從此地進取仕途；
三是後官湖原名候官湖。
古時蔡甸學子進京趕考必經此湖，走水路去漢口。而京城放榜的喜訊，從京城傳到漢口，也是沿水路傳到蔡甸。那些一心想走仕途的學子，常常會在京城放榜之日，站在候官湖畔等候喜訊。與後官湖呼應的地名是漢陽的升官渡。
蔡甸人傑地靈，這裡是知音文化的發源地。知音盛棠位於中法生態城核心區域，毗鄰蔡甸區政府，北靠馬鞍山，南臨後官湖，附近有後官湖溼地公園、子期公園和知音國際文化公園。
一般來說，房產在購買之前是看地段價值，那麼購買以後則主要看人的價值。這裡的人主要指的是物業服務，更是業主活動和鄰里圈層。正所謂“千金買房，萬金買鄰”。業主在院墅內的生活故事，將決定它的價值。比如巴金、老舍、張愛玲的故居就有特定的價值。
一所高端的院墅社區，應該儘可能用功能、服務來吸引高端圈層，滿足他們對美好生活的需求，比如中式建築的文化傳承。
知音盛棠建築風格有荊楚、川派、江南、官式、嶺南、法式。另一特點是中式建築的高牆大院，知音盛棠6米深樁承載3米高牆產權院子，院內院外兩個世界，一院傳家。
知音盛棠擁有中華神玉博物館，具有收藏、展覽、鑑定、拍賣等功能，是市場上罕見的擁有博物館的院墅社區。同時，根據開發商的規劃，在博物館地下還將建設寶庫項目，建成以後，社區每位業主還將獲贈一個世界最高安防等級的寶庫，用於家庭重要財產的保管。
另一方面，雖然知音盛棠是城市院墅，但是它是商業產權，並不限購，這樣定位高端的項目可以面向華中乃至全國銷售，吸引有識之士進駐。一個高端的項目，一定要有廣闊的業主圈層，這是項目後期價值的重要溢價點。
這樣的項目能夠滿足高端圈層中對城市中式院墅生活、城市文化、財產安全等方面的特殊需求。外有圈子，內有院子，離城不離層，享受純正中式生活的同時，又能延續事業的輝煌，積澱家族文化，傳承家庭風尚。文化與圈層，是別墅市場中用錢都買不到的稀缺價值。
5
產權院墅的優勢
華中文谷·知音盛棠建面約650平米獨棟院墅樣板間
伴隨不動產登記制度正式生效，商業用地優勢凸顯。
首先，無論是70年產權的住宅用地還是40年產權（特殊有50年產權）的商業用地，屆滿自動續期，需要屆滿前一年申請續費。
根據《城市地產管理法》第二十二條和《物權法》第一百四十九條有關規定，續費計算方式為，每100平米房屋最低補交約1560元即可續期，費用最高不超過五位數。
商業產權到期後有兩種結果：
一是如果國家沒有其他規劃，業主只需續交土地出讓金即可續費使用；
二是如果國家有其他規劃，需要拆遷，則商業補償按照1:3補償，其比例是住宅的3倍，優勢明顯。
華中文谷·知音盛棠建面約650平米獨棟院墅樣板間
除此以外，購買商業屬性的房產還有以下優勢。
一是商業用房不限購，尤其是對外來消費者有明顯優勢。
二是商業用房賦予房屋多重功能性，國家相關法律規定住宅不允許註冊公司，不能進行經營性活動。而商業用房則優勢明顯，可以商住兩用，可以作為第二居所、第三空間們用於長短期居住、經營辦公等用途。
三是關於商業水電氣費用成本有優勢，實際總費用低於住宅。
商業用電價格為0.67元/度，住宅用電採取階梯收費，0.56元/度（年用電量2160度）、0.61元/度（年用電量2161-4800度）、0.86元/度（年用電量4800度以上）
按照一般家庭別墅用電量平均每月2000度計算，一年用電量24000度。
按照商業用電統計，年電費總價為16080元。
按照住宅用電統計，年電費總價為19330.53元。
商業用電比住宅用電優惠3250.3元。
商業用水價格為2.8元/噸，住宅用水價格為2.2元/噸。按照一般家庭每月100噸用水計算，年費用分別為3360元和2640元，兩者相差720元，對於別墅家庭可忽略不計。
知音盛棠天然氣與住宅用天然氣價格相同，住宅用天然氣因政府調控原因，會進行限額調控，如每月150立方米，而知音盛棠天然氣沒有限額，優勢明顯。
因此，按照上述計算方式，商業產權用房比住宅產權用房在水、電、氣使用成本方面一年總費用低約2530元，優勢較大。
華中文谷·知音盛棠項目鳥瞰圖
6
第二場論壇預告
“‘論道後官湖·華中文谷’2019首屆城市山水產權院墅價值論壇”第二場將於2019年9月21日14時在華中文谷·知音盛棠營銷中心舉辦。
華中文谷·知音盛棠位於中法生態城核心區域，與蔡甸區委區政府及中法新城管委會一牆之隔。項目佔地528畝，總建築面積約18萬方，純185-287平米雙拼及多拼、建面約276-1500平米獨棟現代中式電梯院墅，僅315席。3米高牆產權私院，首層6.7米—9米挑高，買二層送二層，戶戶贈送電梯，寶庫保險箱、花園帶採光井地下室，多個大露臺，成就先生的圈子，太太的院子。
項目理念為打造“一個時代的精神生活目的地”，既注重打造物理上的院落空間生活，也注重社交上的圈層享受。項目有十大標配、十大亮點及十個“唯一”。
地址：武漢市蔡甸區五賢路華中文谷·知音盛棠營銷中心
參會聯繫電話：027-87409999、027-84827777
出品：武漢房研社《主編筆記》
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2.文中所有投資信息根據當前市場情況估算，僅供參考，不作為任何升值或投資回報承諾。
作者介紹：馮毅成，首屆中國好戶型大賽專家評委、武漢市房協專家成員、武漢房產文化學者、微信公眾號【主編筆記】創始人，房產圈影響力大V獎、率先倡導以大數據精準調控中國樓市媒體人。
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