20年後，住房問題不在房價，而是將面對空置等3大難題，個個扎心
談到房子，首先就會想到“房價”二字。這也難怪，畢竟房子是我們“衣食住行”中重要的一環，而房價高低則關係到我們能不能買得起的問題。就眼下來說，年輕人真是不容易，剛走向社會，大都會面臨不低的房價，而自己的興趣愛好，結婚生子都只能往後拖。所以，經常有聽到80後、90後說，我們是最“苦”的一代，工作不分配，自己還得湊錢買高價房，然後揹負二三十年的房貸。
不過，回過頭來看看。我們大都只關心房價漲跌，能不能買不買得起問題，但對房子在未來很有可能面臨的問題而無暇顧及。是啊，我們現在只管先解決住的問題，畢竟結婚要房子，子女上學要房子，而且，我們很多時候也別無選擇。但是，正因為這樣，更會容易滋生一些重要問題出來。而且隨著時間推移，這些問題也會逐步顯現，到彼時才重視，可能就來不及了。
本文的目的不是為了暴露什麼問題，而是把眼下應該擔憂的問題提前理出來，俗話說，“人無遠慮，必有近憂”，考慮長遠，早把眼下工作做好，才有可能避免或者減少在未來發生問題的可能性。隨著時代不斷髮展，20年後，住房關心的問題不再是房價，而是將要面對“3大”扎心難題。
這3大難題就是：房屋質量問題、高層住宅問題、房屋空置問題，為什麼會是這三個問題呢？請聽房君一一道來：
一、房屋質量問題
先來說說，筆者看到的一個龍頭房企內部文件，我在裡面提取了一些關鍵字眼。比如 “拿地到開工超過40天，當即撤職”、“設計院接到要求後，當天內出圖（通宵）”、“展示區35天內開放，獎勵20萬元”、“開盤工期小於等於3個月，獎勵20萬”、“開盤工期大於7個月，項目總撤職”。其實，這些都可以概括為現在房地產界流行的3個字：“高週轉”。
正是如此，所以就產生了這樣的“壯觀”現象。一些房企年均複合增長率能達到50%，甚至更高，3-5年時間就能從年銷售額一二百億元，增長到上千億。根據數據顯示，2018年，房企“千億軍團”已達30家，2019年應還會高於此數。這一切都歸功於前面提到的“高週轉”3個字。但是我們也知道，任何工序、流程都是需要時間的，比如澆築混泥土需要時間吧，特別是在低溫下。快就容易出錯。所以，我們也經常看到媒體報道，這裡、那裡在建的樓房塌了。這是偶然嗎？顯然不是！難怪有人說，這兩年的房子，商品房質量可能是歷史上最差的。至於差不差，相信時間會檢驗。
記得萬科創始人王石曾說過，住宅壽命一般就30年，後來雖然給予否認，說是到那個時候就會面臨拆遷，實際上這個解釋是經不起推敲的，下面筆者再單獨說。龍頭房企如此，其他房企能好到哪裡去呢？而且，這幾年往往又是房子建造量最大的階段。在現實中，我們看到沒幾年房齡的房子都老舊不堪，那麼再過15-20年呢？
二是高層住宅問題
對於這個問題，筆者曾幾次撰文專門有論述。歸納起來主要有3個方面，一是維保問題，二是拆遷問題，三是消防問題。
眾所周知，我們在購房時，都會繳納一筆住宅維修基金，這筆錢主要就是為了維護保養房屋。一般說來，在開始幾年，由於房齡新、設備設施新，所以，我們一般也不會用到這筆資金，而且在維保期內，應由開發商出錢維修。但是，隨著時間推移，房屋設備老化，比如電梯、管道、外立面以及共同部位和主體結構等不斷出現問題時，這筆錢就開始派上用場了。而且可以預見的是，越到後面，費用就消耗得越快，也終究有用完用盡的時候。那麼，我們怎麼辦？指望每家每戶出錢修嗎？顯然不容易，從現在我們老舊樓房要裝一部電梯就可知道結果。指望公家出錢幫修嗎？這麼多高層住宅，想想也不太現實。
此外，高層住宅還會面臨拆遷難問題。現在都已經30來層的高層住宅，按照1：1.5的賠付比，在加上建築成本和利潤，真要拆遷再重建，起碼要建60-80層超高層住宅，而且技術要求都會進一步增加建造成本。開發商不賺錢甚至虧本的事顯然不會去做。當然，賠付低了，業主們也不會幹，否則怎麼有錢去置換新房子呢？所以，未來高層住宅拆遷將是一大難題。消防問題就不用說了，這不是一個未來問題。目前大多數城市消防車救援高度，加上雲梯高度，大都不會超過20層。未來，隨著高層住宅老化，發生火災係數增加，這一定是一個不能忽視的問題。
三是房屋空置問題
在早些時候，我們也聽到一些關於日本一些地區免費送房屋的新聞。實際上，這種情況是伴隨著日本高度老齡化而來。這種現象離我們很遠嗎？根據有關數據預測顯示，到2040年，我們65歲以上老齡口將超過總人口20%的佔比。從目前來看，我們獨生子女家庭佔據很大一部分，很多都是兩個獨生子女家庭結合成一個家庭，雙方父母有房，爺爺奶奶有房，你也可能買了房子，也就是說，當父母們老去後，你將面臨接手好幾套房子的“幸福生活”。
另外，在接下來，我們城市化發展的趨勢是以都市圈和城市群為主。那麼有可能出現的一種情況是，人口都流向大都市圈和城市群，而小城市、資源型城市以及經濟不發達的城市等，人口都可能被虹吸，這些城市原本有的住房就空置下來。這些搬不動的鋼筋混泥土，如果沒人住，其實就是一堆建築垃圾。所以，別看我們現在的房子很走俏，這裡面有剛性需求，也有投機炒作成分，還有以保值增值為目標的購房需求。但在未來，當人口和需求都減少，一些地方房子過剩而空置的情況也就理所當然了。
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通過以上分析，20年後，房價或不再是我們重點關注的話題，而有可能出現的3大“扎心”問題應引起我們提前重視。無論從技術上、規劃上，還是監督上，多一分“前瞻性”考慮總是必要的。多一些憂患意識，總比措手不及要好吧，您說呢？
