隨著4月8日武漢“解封”，樓市逐漸恢復，日網籤量先後超100套、200套，最高一天超過380套，疫情壓制下的購房需求出現釋放。但距離去年日均573套仍有差距。對此，業內人士呼籲，目前武漢樓市僅處於半啟狀態，可針對消費端“施政”。
而對武漢樓市短期承壓、長期利好的狀態，業內人士預測，二季度必然是“以價換量”保流量銷量的階段，三季度銷售回款正常，四季度樓市企穩。疫情期間的銷售虧空較難彌補，全年成交量大概率將有所回落。
最高日成交超380套，成交數據滯後？
４月８日解封之後，武漢樓市銷售數據逐漸回升。雖然實地看房的人流量還沒有恢復正常水平，但是武漢樓市的重啟已成事實。
據武漢市住房保障和房屋管理局發佈的數據顯示，本週武漢商品住宅在４月１4日、4月１5日兩天成交超200套，4月16日更是達到383套，4月17日則成交296套。
回顧今年武漢成交量可以看到，未受疫情影響的1月，日成交量在500套左右。而1月24日暫停網籤，直到3月30日恢復網籤。此後日網籤量逐漸啟穩攀升。先後超100套、200套，最高一天超過380套，疫情壓制下的購房需求開始釋放。
不過，通過與去年的數據也可以看到差距。2019年全年成交20.91萬套，平均每天達到573套。只能說如今的成交量只恢復到正常平均量的半數。
4月15日，武漢市住房保障和房屋管理局發佈的市場運行情況顯示，今年前3個月，新建商品住房批准預售13102套，批准預售面積141.47萬平方米，環比增長5.72%，同比減少50.02%；新建商品住房銷售11725套，銷售面積136.32萬平方米，環比增長0.99%，同比減少62.13%。
今年前3個月供應與銷售數據同頻起伏。與此同時，存量住房與新建商品住房一樣，出現環比微漲，同比大跌6成的走勢。
“從目前來看，武漢樓市恢復速度還可以。”建誠晟業聯合創始人苑承建如此表示，樓市暫停了近三個月，需求積壓。這段時間各地成交量走高與需求積壓有關。不過，苑承建強調，目前市場只能算是恢復，不能稱為復甦。
而對於網籤數據能否反映真實市場狀況，據苑承建介紹，從目前來看，市場網籤數據滯後並不嚴重，市場量比較小，大多數城市的成交都是剛需，政府控價控量壓力不大。往常滯後情況因城市、項目不同，差異很大，幾個月到一年多都有可能。
苑承建稱，從武漢數據來看，肯定有之前認購，包括春節前認購，甚至有的是去年底簽約，有的項目在完成年度任務後往往拖後網籤。
中指研究院華中市場研究中心主任、湖北房地產經濟學會專家委員李國政也認為，成交數據既包括當前的成交，也包括2月網籤暫停後的線上成交，甚至包括更早以前的成交，但是佔比很難確定。不過，當前市場正處於恢復是肯定的，只是武漢樓市還處於熱身階段。
新京報記者從武漢金科城售樓處瞭解到，經審批後該售樓處於4月9日正式對外開放接待客戶。雖然此前每日消殺保潔，但在開放前進行了深度消殺，並籌備了大量防疫物資及相關風險提示牌。在剛開放時，每日客戶到訪量約1-2組，目前每日接訪量已達十五組以上。雖然目前市場行情相較之前仍然低迷，但呈現逐步轉好的跡象，成交量亦明顯上漲，目前每日均有認購。
295個售樓處開放，半數中介開門
“房地產行業是武漢很早重啟的行業之一。早在2月很多項目已在線上銷售，只是當時暫停網籤，沒能在數據上體現。”李國政介紹稱。
據悉，2月7日，武漢針對防控一線人員提出首套房公積金最高可貸84萬元。而3月24日，武漢市發佈支持房企復工復產六大舉措解讀，其中提到房企恢復商品房銷售的應進行報備。同時，鼓勵通過舉辦網上房展會、線上營銷等方式開展銷售宣傳活動。
李國政強調，此前武漢樓市的線上銷售不是賺吆喝，而是通過無理由退房、送物業費等方式助推營銷。
據悉，恆大在湖北11個樓盤的折扣曾低至7.8折。而到了4月1日，武漢首次發放了三個預售許可證，截至4月17日已發放了18個預售許可證。其中包括武漢恆大時代新城、東方城三期、孔雀城·問津三期、武地·津城悅府等項目。
據李國政介紹，截至4月9日，武漢的600個樓盤已取得營業備案，295個售樓處對外開放，復工面積達到90%以上。因為售樓處剛剛開放，要進行消殺等防疫工作，陸續會有更多售樓處投入運營。
另據當地媒體報道，截至4月14日，已有2128家房屋中介獲批開門營業，約佔總數的50%。與此同時，有不少中介實現了二手房業務網上覆工，線上看房、線上簽約、線上申請貸款。
據不完全統計，4月底前，武漢約有15個樓盤有入市計劃。另據李國政介紹，本週末有幾個新項目開盤，而讓利成為當前房企的重頭戲。他認為武漢項目不應過於期待政策“大禮包”，積極的生產自救也是必要的手段。
新京報記者從市場瞭解到，目前武漢樓盤加緊搶收。其中，金科城正在舉辦復工大促活動，不僅有專車接送看房，還有按時簽約送5000元電器、兩年物業費等。
與此同時，保利提出百套上新限時搶特價、最高2萬元購房消費補貼等；華潤置地華中大區21盤千餘套一口價房源、限量優惠券等；碧桂園湖北七項目針對特定人群推出9折-9.9折不等的優惠。
大房企雲集抵禦風險能力強，二手房更有抄底可能
雖然武漢處於疫情重災區，樓市重啟滯後於其他城市，但是李國政認為，從目前來看，前20位的開發商都在佈局武漢。武漢前10強房企市場份額佔總量的36%，前30強房企市場份額佔到66%，這樣的房企結構以及強勁市場流量決定了武漢樓市抵禦風險的能力。
另據中指研究院2019年報告顯示，2019年，武漢共發放1169張預售證，這在全國絕無僅有。供應同時助力成交，2019年武漢住房成交20.91萬套，同比增長25%，奪得全國住房銷售套數與銷售面積雙料第一名，且連續9年位居中國城市銷量三甲，堪稱中國“流量第一城”。
武漢2019年GDP在全國城市排名第8，成為眾多房企佈局的熱點城市，這在今年3月31日的土拍市場上可見一斑。當天10宗地塊恢復掛牌出讓，悉數成交，金茂、龍湖、武漢地產集團均有斬獲。
而在解封首日舉辦的雲招商大會上，武漢簽約69個項目，總金額2451億元，包括融創與武漢地產集團聯手在黃陂打造“長江文旅城”。
隨著重點工程的復工，4月14日，華夏幸福旗下武漢長江中心項目也開工了。該項目建築面積約160萬平方米，是一個濱水綜合體，涵蓋400米寫字樓超塔、總部級濱江寫字樓等多重業態。
在一些業內人士看來，當前武漢樓市的基本面沒有變化，因此短期部分項目降價自救，給了部分人在武漢抄底的機會。
對此，李國政認為，樓盤銷售分化在很多城市都存在。一些好的項目不會有很低的折扣，而一般低折扣的項目又未獲得購房者青睞。但是對於二手房，他認為會有低至8折的可能。新房和二手房的賣家心態不同，不乏存在一些低價拋售、用房產換現金流的二手房業主。
短期承壓、長期利好，業內呼籲針對消費端施政
對於武漢樓市的長短期走向，業內觀點不一。
克而瑞分析人士認為，武漢在湖北省仍有較強吸附力，依舊是全省人口第一聚集地。儘管武漢的新冠肺炎疫情形勢最為嚴峻，但就房地產市場而言，無論是購房需求，還是置業群體購買力，武漢的基本面仍然比較樂觀，由於潛在購房需求僅是向後延期而並未完全消失，市場需求依舊堅挺。
上述人士還認為，對於目前市場何時恢復至疫情之前，或許只是時間問題。疫情結束後，武漢有望迎來階段性銷售窗口期，疫情期被壓抑的購房需求或將積極入市，但整體增幅有限，難以完全彌補疫情期間的銷售虧空，全年成交量大概率將有所回落。
苑承建也認為，隨著企業售樓處開放、開盤和推廣力度加大，疫情對市場的負面影響正在消退，交易量從全面受壓向正常水平迴歸。包括武漢在內的交易量有望在二季度進一步恢復，但與去年同期相比下降的可能性較大。
同策集團首席分析師張宏偉則表示，儘管當前武漢樓市基本還是以“線上銷售”為主。但疫情對武漢樓市影響是暫時的。從樓市週期趨勢來看，2020年二季度必然是“以價換量”保流量銷量的階段，預計三季度銷售回款正常，四季度樓市企穩。從中長期來看，武漢仍然是中國最具活力的城市之一。2021年武漢中國樓市“流量第一城”再加冕可期。
但是李國政認為，武漢市場還處於預熱期、啟動期，當前對於房地產的政策主要是針對供給端，比如降低預售標準、提高預售監管資金使用效率。希望下一步能針對疫後重振“因城施策”，主要是針對需求端給予利好政策。
4月17日，武漢宣佈通過平臺發放23億元消費券，其中5億元為政府出資，剩餘18億元由平臺匹配，扶持武漢商家。而在2017年，為了留下百萬大學生，武漢推出了“人才住房券”制度。李國政認為，類似購房券、消費券無疑是當前啟動市場的一個積極有效措施。
新京報記者 袁秀麗
編輯 武新 校對 劉越
