概述
9月份大連土拍市場活力旺盛，市內主城區土地供應和成交方面均表現活躍，其中土地供應量在近一年的土地供應量數據中居首。土地供應方面，主城區甘井子區供應5宗、沙河口區供應1宗居住類地塊，其他城區共供應10宗居住類地塊，總供應規劃建築面積為198.91萬平方米；土地成交方面，9月主城區高新區和甘井子區共成功摘牌3宗熱門居住類地塊，普蘭店和莊河各摘牌1宗居住類地塊，土拍月成交金額46.88億元，8月土地供應量大幅增多，以及主城區熱門地塊的集中供應，讓本月總成交金額及溢價率躍居今年之首。
大連樓市備案成交方面，商品房備案成交總套數環比止跌回升，漲幅為12.25%；二手房備案成交總套數環比也止跌轉漲，環比上漲18.93%，結束連續兩個月的下跌趨勢。與去年同期相比，商品房和二手房均回升，商品房同比漲幅較明顯9月大連樓市逐漸擺脫疫情的影響，二手房市場也緊隨商品房市場的腳步，市場活躍度回升。在近12個月成交數據中，本月的大連二手房成交量，緊隨今年7月銷成交量之後，位居第二。9月二手房均價為15327元/平方米，二手住宅市場均價維持在低位運行。
9月租賃市場活力再下降，大連城市租金均價5月後一直處於下跌態勢中，8月稍恢復些許活力，本月再次下降；同比跌幅收窄，雖然城市租金均價回落，但同比卻比上月進一步收窄，大連租賃市場受到疫情影響較深，市場活躍度一直未完全恢復，租金也整體呈現下滑態勢。
城市市場分析
2.1政策解讀
2.1.1 城市政策
01 大連公佈最新徵地區片綜合地價標準
9月大連市人民政府辦公室公佈了調整完善後的《大連市徵地區片綜合地價標準》，將自2020年1月1日起實施。此《標準》涉及甘井子區、旅順口區、高新區、金普新區、普蘭店區以及瓦房店市、長興島經濟區、莊河市、花園口經濟區、長海縣等區縣。其中，甘區甘井子街道、泉水街道、南關嶺街道、中華路街道、機場街道、泡崖街道、紅旗街道以及高新區淩水街道，綜合地價37萬元/畝，為各區之中最高。
02 大連市公積金貸款政策調整
為進一步規範大連市個人住房公積金貸款政策，落實省住建廳《關於審計署對我省住房公積金審計發現問題的整改方案》工作要求，大連市住公積金管理委員會發布《關於調整個人住房公積金貸款有關政策的通知》，我市取消原有“子女可以以自己名義為已退休父母申請一次公積金貸款，且不佔用子女的公積金貸款額度”的規定，自9月10日起施行。
03 我國首部《住房租賃條例》徵求意見
9月7日，住建部發布《住房租賃條例》徵求意見稿，並向全社會徵求意見。徵求意見稿從出租與承租、租賃企業、經紀活動、扶持措施等多方面，對租賃市場的秩序進行規範，著重維護住房租賃當事人合法權益，構建穩定的住房租賃關係。《住房租賃條例》是我國住房租賃領域首部條例性規範性文件，旨在在於構建穩定的住房租賃法律關係，維護正常健康有序的房屋租賃市場秩序，推動租賃市場監管制度化，對行業發展意義重大，徵求意見稿針對長效租賃經營模式提出了多方面規範措施。
2.1.2 行業動態
01 大連地鐵4號線土地使用權已經下撥，預計年底開工
9月4日，大連市自然資源局發佈【2020】018號公告，該局代表大連市人民政府擬將下列宗地地下空間使用權劃撥給大連地鐵集團有限公司，並依法辦理地下空間使用權劃撥和不動產登記手續。該宗地位於大連地鐵4號線工程甘井子區營城子至梭魚灣，地下用地面積290527.3平方米，土地用途為軌道交通用地（地下空間），符合《劃撥用地目錄》。據大連市政府採購網信息顯示，大連地鐵4號線採購招標公告已經發布，總投資達209.9億元，地鐵線路計劃於今年12月開工，2022年12月試運營，其中一期工程總投資為179.87億元。
02 大連大窯灣綜合保稅區獲批建設
9月，國務院批覆同意大連大窯灣保稅港區轉型升級為大連大窯灣綜合保稅區，這是繼大連灣裡綜合保稅區之後，大連第二個獲批建設的綜合保稅區。這標誌著大連對外開放平臺再次升級，對大連邁向更高層次的對外開放、對東北老工業基地振興和東北亞國際航運中心建設都將帶來新的重大發展機遇。
03 高新園區推出“又高又新”發展新政
9月9日，大連高新區推出《大連高新區集聚創新要素推動“又高又新”高質量發展若干政策》，將於10月1日正式實施。大連高新區提出“又高又新”的高質量發展獨有定義和奮鬥目標，新政針對重點發展的“1+5”高新技術產業，用27條政策瞄準35個著力點發力，從創新要素入手，聚焦人才、技術、金融以及發展環境，面向各類創新型企業，通過政策引導和財力投入，吸引和培育創新要素資源在高新區集聚，促進創新鏈、產業鏈、資金鍊深度融合，構建創新創業生態和現代產業體系，推動高新區高質量發展。
2.2 土地市場解讀
2.2.1 9月土拍市場供銷兩旺，主城區熱門地塊高溢價率成交
9月份大連土拍市場活力旺盛，市內主城區土地供應和成交方面均表現活躍，其中甘井子區成為本月土地熱點城區，生態科技城板塊本月集中掛牌並組團出售5宗地塊，將成為今年大連總價地王；紅旗西路和張前路本月成交2宗熱門居住類地塊。本月土地供應量明顯高於去年同期水平，成交量受到前期供應量的制約，依舊低於去年同期水平。
本月土地供應，主城區甘井子區供應5宗、沙河口區供應1宗居住類地塊（包括部分統一出售的商業等其他用途用地），金普新區供應6宗居住地塊，周邊城區普蘭店、莊河、長海縣共供應4宗居住類地塊，總供應規劃建築面積為198.91萬平方米，環比上升160%，同比上升967%。本月土地供應量保持8月上升趨勢，在近一年的土地供應量數據中居首，今年土地市場因為疫情影響，供應量大幅減少，今年1-8月的居住類土地供應量，僅為去年1-8月土地供應量的50%，隨著社會經濟秩序的恢復，前期積壓的土地供應量在下半年開始釋放，土地市場的活躍，也在另一個方面詮釋著大連經濟復甦。
土地成交方面，9月主城區高新區和甘井子區共成功摘牌3宗熱門居住類地塊，普蘭店和莊河各摘牌1宗居住類地塊，成交規劃建築總面積58.88萬平方米，環比上升850%，同比下降23.14%，由於8月土地供應增加，本月成交規劃建面積比上個月大幅上升。（建築面積均以掛牌/成交地塊最大建築面積統計）。
數據來源：大連國土局；整理：諸葛找房大連站
9月主城區摘牌3宗地分別為，高新園區的大高（2020）-7號地位於高新區七賢嶺街道黃浦路南側，被瀋陽潤置企業管理有限公司（華潤）以21.9億元摘得，溢價率達29%；甘井子區的大城（2020）-9號地位於甘井子區紅旗西路南側，被大連鳳瀛置業有限公司（碧桂園）以2.3億元摘得，溢價率7.5%；甘井子區另一宗大城（2020）-10號地位於甘井子區張前路西側，被大連萬科置業有限公司（萬科）以21.29億元摘得，溢價率13.8%。
周邊城區摘牌2宗地分別為，大莊（2020）-13號地位於莊打路西側、六高中南側，被大連盛峰房地產開發有限公司以底價0.45億元摘得；大普（2020）-9號地位於普蘭店區太平街道坨山社區，被大連名景地產有限公司也以底價0.93億元摘得。
數據來源：大連國土局；整理：諸葛找房大連站
9月份，大連土拍場共攬金46.88億元，環比上升80倍，同比上升144%，8月土地供應量大幅增多，給9月的土拍市場提供了廣闊空間，加之主城區熱門地塊的集中供應，讓本月土地成交金額幾何式增長，溢價率也明顯提高，本月總成交金額及溢價率均為今年之首。
成交熱門地塊：
地塊特色：
版塊優勢：位於高新園區萬達黃金商圈，臨近黃浦路、跨海大橋、地鐵一號線海事大學站、輕軌202號線，交通十分便利；周邊重點高校林立，有大連理工大學、大連海事大學，教育氛圍優越，也有高新區中心小學、大連理工附小、第十七中學、遼師大附中等中小學校，教育資源成熟；毗鄰高新萬達商業圈，周邊萬達廣場、錦輝廣場和已入住的成熟小區，使得地塊的生活配套已相當完善，該地塊無論從從當前多維度考量，還是區域未來發展，均擁有得天獨厚的優勢。
成交地塊詳細信息：
2.3商品房市場解讀
2.3.1 商品房備案成交量環同比雙回升，整體市場穩中有進
9月份，據諸葛找房統計記錄大連市不動產登記中心官網公示的成交數據，商品房共備案成交2978套，環比上升12.25%，本月備案成交量止跌回升；同比上升29.39%，同比也止跌上漲，比上月回升31.1個百分點。
從成交套數來看，“黃金九月”的市場影響開始顯現，也由於大連疫情的常態化防控，商品房市場活力恢復，加之在“十一”黃金週之前，各項目售樓處提前蓄客，增加了營銷活動，集中增加供應量，市場節點表現明顯。8月受疫情的影響被延後的購房需求，也在9月緩慢釋放。9月商品房成交量有所回升，但仍未恢復到今年6、7月水平，成交量居今年第三，商品房整體市場穩中有進。受到剛需和改善購房者青睞的甘井子區銷量仍表現較好，增長幅度均優於其他各區。
數據來源：大連不動產登記中心；整理：諸葛找房大連站
縱觀近十年同月份的備案成交數據，2020年9月份的商品房備案成交套數處於中等水平，今年結束了前2年備案成交套數連續下降的趨勢，同期備案成交數較好年份為2017-2018和2012-2013年。因8月末商品市場擺脫疫情影響、基本恢復正常水平，9月份市場也獲得部分上月延後的購房需求，使得備案成交量同比有所上升，大連商品房市場在“房住不炒”的政策大背景下平穩波動。
數據來源：大連不動產登記中心；整理：諸葛找房大連站
2.4二手房市場解讀
2.4.1 9月二手房成交量大幅回升，暫為今年成交量亞軍
9月，大連市二手房共備案成交4887套，環比上漲18.93%，本月結束了7、8月連續兩個月的下跌趨勢；同比上漲9.01%,同比也止跌轉漲，大連疫情的防控進入常態化，二手房市場被積壓的需求在本月得到一定釋放，二手房成交量明顯回升。
9月大連樓市逐漸擺脫疫情的影響，二手房市場也緊隨商品房市場的腳步，市場活躍度回升。在近12個月成交數據中，本月的大連二手房成交量，緊隨今年7月銷成交量之後，位居第二；與去年同期相比，成交量也呈上漲趨勢。
進入傳統“金九銀十”市場黃金期，和在大連疫情防控的平穩化、社會經濟復甦的大環境下，大連樓市也煥發被積壓已久的活力，在被疫情兩次“暫停”後，二手房市場被延緩的需求在9月開始得到釋放，並且目前大連二手房均價處於低位期，部分“剛需”更青睞價格合理、即買即住的二手房，9月份降價房源的大幅增多，也給了部分處於觀望期的購房者增加了成交動力，二手房價格低位優勢和市場需求的釋放，二者合力推動9月二手成交量回升。
數據來源：大連不動產登記中心；整理：諸葛找房大連站
從諸葛找房統計的大連市近十年來同月份的二手房備案成交套數數據來看，2020年9月份的二手房成交量，同比上漲，漲幅為9.01%，近兩年呈連續上漲趨勢，今年9月的二手房備案成交量創近十年同期新高。
數據來源：大連不動產登記中心；整理：諸葛找房大連站
2.4.2 大連二手住宅市場均價保持低位 環比跌幅縮小
2020年9月份大連城市二手住宅市場均價為15327元/平方米，環比下跌0.75%，與上月相比，跌幅收窄了0.17個百分點，從5月份開始，二手房市場均價已連續五個月下行趨勢，本月跌幅有所收窄，二手住宅市場均價維持在低位運行；同比下跌4.54%，與上月相比，跌幅擴大了0.18個百分點。
二手房市場成交量開始回溫，但二手房均價仍處在低位，二手房市場受到疫情影響，在全國疫情平穩化後，4月二手房均價有所回升，但是價格上漲動力不足，7月大連又受到第二輪疫情影響，導致二手房看房行程受阻、購房需求下降，9月各新房售樓處為迎“十一”市場，部分提前釋放優惠政策、增加營銷活動，二手房價格也受到整體市場影響，繼續低位下行、上升無力。
數據來源：諸葛找房大連站
從單月二手住宅市場均價的變化趨勢來看，9月份中旬大連二手住宅城市市場均價波動較明顯，下旬恢復平穩小幅浮動。
數據來源：諸葛找房大連站
2.4.3 9月份入市房源，各居室佔比與上月持平，三居室將成未來趨勢
從二手房入市房源的居室分佈來看，2居室佔比相對較高，佔入市房源總量的52%，其次為3居室，佔比23%。與上月相比，各居室佔比基本與上月持平，入市房源總量有所增加。
數據整理：諸葛找房大連站
從二手住宅入市房源的面積段分佈來看，60-90平方米佔比居各面積段之首；90-140平方米和0-60平方米佔比分別居第二、三位，其中0-60平方米佔比比上月微擴0.13個百分點。兩居室仍為剛需的首選居室，對於目前的二手房源來說，也是以60-90平方米的兩居室為主要戶型，隨著“二孩”政策開放、家庭成員的增多，大面積的三居室需求量增大，近年來新建商品房的戶型也更多趨向三居室及大面積房源，未來三居室將是市場的主要趨勢。
數據整理：諸葛找房大連站
2.4.4 主城區市場均價中山區最高 甘區、金州均價穩中有升
2020年9月份，中山區域二手住宅市場均價居各區首位，高新園區和沙河口區位居第二、三。其他城區排位與上月相同。
與上月相比，甘井子區和金州區市場均價小幅上漲，其他主要城區均呈下降趨勢，其中西崗區下降幅度相對較大。
數據來源：諸葛找房大連站
2.4.5 各區漲降價房源量均增多，中山和金州平均跌幅擴大，高新區平均漲幅最大
與8月相比，9月份各城區降價房源量增多，漲幅為36.2%。各城區降價房源量均有所增多，其中甘井子區、開發區的降價房源量增幅相對較大。
各主要城區的平均跌幅，與上月相比，金州區、中山區平均跌幅擴大，其他城區的平均跌幅均有不同程度的減少；其中，甘井子區和開發區的平均跌幅縮小程度相對較高。
數據來源：諸葛找房大連站
9月份，各主要城區內漲價房源量也有所增多，與上月相比，僅西崗區漲價房源量減少，其他各城區均不同程度增加。其中，高新園區漲價房源量增幅最大，甘井子區次之；中山區漲價房源量增幅最小。
與上月相比，西崗區、沙河口區、高新園區的平均漲幅擴大，其中高新園區平均漲幅變化不明顯；其他城區的平均漲幅呈不同程度縮小，相比下，金州區、甘井子區的平均漲幅縮小程度相對較高。
數據來源：諸葛找房大連站
2.4.6 二手市場成交量回升，但降價房源佔比擴大
2020年9月份大連市二手住宅降價房源量佔比為83.11%，佔比擴大了1.94個百分點。降價房源量佔比從3月份開始，已連續7個月擴大，本月擴大幅度較上月收窄。9月大連進入疫情常態化防控階段，被積壓的市場需求開始逐步釋放，市場活躍度回升，本月調價房源量增多，其中降價房源量佔比擴大，可見業主對市場信心不足，加之前期大連二手房市場被疫情按下“暫停”，大部分業主房源仍為“在售”，為了趕在“金九銀十”黃金銷售期順銷出手，部分業主主動調整市場預期、降價迎合市場需求。
數據來源：諸葛找房大連站
2.4.7 降價房源量TOP20小區
數據來源：諸葛找房大連站
2.4.8 9月份主城區掛牌均價變化態勢各異
數據來源：諸葛找房大連站
2.5 租賃市場解讀
2.5.1 租賃市場活力有限，租金再回落
9月大連城市租金均價為36.98元/平方米/月，環比下降0.46%，同比下降2.63%。與上個月相比，環比再次回落，大連城市租金均價5月後一直處於下跌態勢中，8月稍恢復些許活力，本月再次下降；同比跌幅收窄，雖然城市租金均價回落，但同比卻比上月進一步收窄。
當前全國疫情已經逐步受控，經濟恢復向好勢頭強勁，大連疫情也恢復平穩，但大連作為旅遊城市，因為受到7月疫情的影響，基本錯過了今年整個“旅遊季”，而旅遊業對就業、經濟的推動力不容小覷，租賃市場又與就業形勢及收入狀況密切相關，導致大連租賃市場活躍度一直未完全恢復，租金也整體呈現下滑態勢。
數據來源：諸葛找房大連站
據諸葛找房數據研究中心統計的數據顯示，9月份大連市各居室租金，一居室租金均價為1935元/月，環比下降0.67%；二居室租金均價為2425元/月，環比下降0.78%；三居室及以上租金均價為3598元/月，環比上漲0.14%。“畢業季”“旅遊季”已過，租賃市場熱門一居、二居室需求下降，租金價格隨著市場供需變化也下降，三居室保持上月上漲趨勢，可見目前多居室房子需求程度上升。
數據來源：諸葛找房大連站
2.5.2 中心城區租金組團下降，僅開發區租金上漲
9月份，主要中心城區租金均價排序，是中山區、沙河口區、西崗區、高新園區和甘井子區，與上月排序相同。租房市場中，中山區仍以城市中心及位置優勢穩居租賃市場需求首位。
數據來源：諸葛找房大連站
與8月份相比，2020年9月份，僅開發區租金均價上漲，其他各主要城區的區域租金均價呈不同程度下降趨勢。下降城區中，金州和沙河口城區租金均價環比降幅相對較大，漲幅分別為1.12%和1.08%。
2.5.3 中山人民路商圈租金均價居全市之首 黑石礁商圈入榜
9月份，據諸葛找房統計的數據顯示，沙河口區黑石礁商圈躍入租金均價TOP20，沙河口區的興工街商圈跌出前20。除此外，入圍商圈均與上月相同。
中山區人民路商圈租金均價本月奪得商圈租金TOP20榜冠軍；沙河口區星海商圈本月下降一位，居亞軍；中山區青泥窪橋與上月持平，位第三，排位與上月持平；西崗區長春路商圈比上個月下降兩個位次，收尾榜單。商圈排序可以看出，中山區所屬商圈仍佔榜單大多數席位，作為大連最老中心城區，憑藉自身的經濟發展、交通環境優勢，依然是租房群體的首選之地，租賃市場的活躍度也為全市最高。
商圈租金TOP20
數據來源：諸葛找房大連站
備註：
二手住宅市場均價統計除文中體現主要城區外，旅順口、瓦房店等均被計算在內；
租金均價以市場租房及品牌公寓等所有整租房源參與計算：商圈租金排名選取房源量大於20的商圈；
