文：陳淑文 朱耘
因高溢價拿地讓房企隆基泰和，一躍成為市場關注的焦點。
2020年4月15日，在20多家TOP級房企PK之中，隆基泰和最終以2500萬元/畝的地價摘得西安市高新區軟件新城板塊53.629畝居住用地，溢價64.16%，綜合樓面價1.3萬元/平方米。
高溢價摘得西安高新軟件新城地塊一個多月前，成都龍泉驛大面板塊出讓一宗約31.8畝純住宅地塊成交，相對於起始樓面價5600元/㎡，隆基泰和以最終成交價11000元/㎡拿下，溢價率為96.4%，高出平均溢價率。
根據克而瑞研究中心發佈的2020年一季度土地市場總結，隨著多幅優質乃至稀缺土地的集中供應，部分城市拍地條件的放鬆，一季度溢價率達11%，其中較熱門的城市成都一季度溢價率為17%。
此外，隆基泰和2019年權益銷售金額為420.4億元，較2018年減少4億元，同比下降0.94%，在房企中的排名由2018年的第58位滑落至第62位。
據克而瑞研究中心統計，2019年TOP100房企的累計權益銷售金額亦同比增長6.5%。隆基泰和依然位列百強，但權益銷售金額及排名均較2018年出現下降。
隆基泰和公司用如此高的溢價率拿地的原因是什麼？隨著房地產市場趨於低迷，如何如何實現規模的進階，以及如何獲得足夠的融資？2019年隆基泰和銷售金額及行業排名雙雙下滑的原因有哪些？2020年對於隆基泰和而言最大的風險在哪？將如何避開？《商學院》記者就上述相關問題致函隆基泰和品牌部，對方稱：“今年大家都難，並且我們主要平時不怎麼對外發聲，低調實幹。”婉拒記者的採訪。
走出“環京”
過去，隆基泰和在公開土地市場上的表現為十分“低調”。根據克而瑞cric數據庫顯示，隆基泰和從2015至今公開土地市場通過招拍掛拿地的項目只有5個。而2020年開年以來兩次高溢價拿地，讓隆基泰和一躍成為市場關注的焦點。
知名地產分析師嚴躍進在接受《商學院》記者採訪時表示，不排除企業在2020年獲得融資有能力拿地的可能。3月以來疫情有所緩解，土地市場似有局部升溫之勢，房企可能會認為是拿地的好時機，“搶地”節奏明顯加快。
克而瑞發佈的2020年一季度中國房地產市場總結顯示，溢價率年初上行，市場熱度全線回升。隨著多幅優質乃至稀缺土地的集中供應，加之部分城市拍地條件的放鬆，進一步刺激地市回暖，一季度溢價率明顯回升，環比上浮2.5個百分點，達到11%。
克而瑞數據顯示，2019年環京新型都市圈TOP30房企共計實現1047.09億元的銷售業績，其中華夏幸福以356.5億元的絕對優勢位列榜單第一；隆基泰和以219.7億元的成交金額佔據榜單第二；榮盛以78.8億元屈居第三。隆基泰和2019年權益銷售金額為420.4億元，其中環京銷售額佔大半。
來自河北的隆基泰和，因大量土地儲備集中在環京區域，因此與華夏幸福、榮盛發展一道被稱為“環京三強”。如今華夏幸福和榮盛發展已躋身“千億俱樂部”，而隆基泰和2019年全年銷售權益額僅相當於約華夏幸福的1/3，榮盛發展的1/2。克而瑞發佈的數據來看，2017年、2018年、2019年隆基泰和的銷售額分別為235.1億元、424.4億元、420.4億元，銷售額增長明顯，甚至反而下滑。
嚴躍進認為隆基泰和的銷售額受河北市場影響很大。河北市場很火熱的時候，銷售額表現非常好。後來通過政策調控，企業成長性就開始減弱了。這就說明隆基泰和在固定的區域市場有一定的壓力，到四川成都、西安拿地，說明企業在調整戰略。嚴躍進覺得隆基泰和除了佈局環京外，應該多擴張到其他省會城市，尤其是地價相對便宜的一些省會城市周邊的土地項目。
能在區域市場上有比較好表現能力，但是一旦走出河北，走出華北市場，隆基泰和可能會水土不服的情況，華北市場環京區域房屋目前來看買賣需求比較大，但到其他的地方市場需求釋放量與環京區域邏輯不一樣。環京區域市場需求量比較大，但其政策的波動性也很大，頒佈政策比較頻繁，跟別的地方不一樣，政策有時候一嚴一鬆，造成了很多需求釋放不具有平穩性，早在2014年，隆基泰和就提出“未來5年，在京津冀地區投入超過1000億元加大新型城鎮化建設”的深耕河北戰略。
根據官網公司新聞顯示，2015年隆基泰和開發項目遍佈環首都經濟圈，累計開發項目逾70個，累計開發面積超過1500萬平方米。在環首都經濟圈擁有超過1700萬平方米的土地儲備，與政府簽訂戰略合作協議的總規劃佔地面積達5500萬平方米。
環京既是福地，也是政策調控最敏感的區域。在“房子是用來住的，不是用來炒的”定位之下，2017年的房地產市場進入全面調控時期。2018年樓市限購政策仍無鬆懈。全國樓市在限購聲中此起彼伏，環北京50公里範圍內的第一圈層區域，基本全部限購。
隆基泰和的房地產業務同樣受到了嚴厲限購政策的影響。董事長魏少軍在2017年開始帶領隆基泰走出京津冀，開始全國化佈局。彼時，隆基泰和進入了天津、成都、西安、鄭州等城市。
在接受《商學院》記者採訪時，同策諮詢研究部總監張宏偉認為像隆基泰和這種屬於區域化公司，相對來說，會在區域內做深耕擴張規模，因為對區域市場比較熟悉，與地方政府關係也維護的比較好，往往會利用好區域身份的優勢，來把公司發展的規模效應在區域內做大。
但集中在環京佈局的房企受政策面影響比較大，現在環境市場不像兩年前那麼好。隆基泰和項目佈局區域過於集中在環京周邊，調控政策的變化對企業的銷售業績影響非常大。如何去規避政策影響，從佈局角度來講，儘量區域多元化一些，避免過度的環京區域化，這樣對這個企業更有幫助。
規模擴張難題
克而瑞數據顯示，2019年銷售排行榜TOP50房企權益銷售金額集中度達到43%，幾乎佔據行業一半。而TOP51-100、TOP101-200梯隊集中度在下滑。競爭格局加劇的同時梯隊內名次變動更頻繁，小房企的生存空間不容樂觀。
張宏偉表示類似隆基泰和這類區域化企業的難點在於，拼規模並不會很大，而融資成本相對那些大型品牌的企業要高很多。所以在這種情況下，融資渠道和融資成本，是這類房企進一步計劃擴張過程中必然會遇到的瓶頸問題。
房地產作為一個資金密集型行業，資金需求金額巨大,動輒為百億、千億。相較規模房企而言，業績在100-300億小企業貸款難、融資難，且多數沒有上市，融資渠道相對單一。資金面的“先天劣勢”會加大土地資源獲取、營銷等多方面難度，阻礙規模快速擴張。
自2019年以來，行業的融資環境收緊，整體融資成本升高的情況下，小企業的融資劣勢被進一步放大。2019年克而瑞監測的80家房企來看，平均融資成本達7.47%，為近五年最高。
值得注意的是，銷售50強以後房企融資成本上升的速度非常快，不僅為各梯隊最高，也顯著高於行業平均，融資壓力十分顯著。融資利率高於10%的企業中超過4成來自於TOP50以後的房企。
因為不是上市公司，隆基泰和公開融資的信息並不多，根據上交所顯示，在2019年發行第一期資產支持計劃優先級資產支持證劵，發行量為1.3億元，其中年收益率為9%，高於房企平均融資成本。
嚴躍進表示實際上2020的機會還是比較大的，如果土地儲備的質量比較高，同時能夠證明今年依然有較好的銷售，和部分銀行等機構保持較好的關係，加上隆基泰和在當地的市場認知程度還是比較高的，還是有機會的。
克而瑞研究中心指出2020年以來，中小房企融資難趨勢並未緩解，即便疫情期間央行多次放水，但最終流入房地產資金有限，小企業所獲更是杯水車薪。
隨著房地產市場趨於低迷，企業集中度越來越高，隆基泰和如何實現規模的進階，以及如何獲得足夠的融資？來源商學院雜誌
