在新冠疫情全球肆虐的背景下，各國政府都在積極出臺各種政策，如貨幣政策（降準，降息，公開市場回購）和財政政策（ 如：造路，造橋，造充電樁），這都是刺激經濟的，前幾天朋友們在群裡提到了那麼房價會怎麼樣呢，看樣子中國老百姓還是很關心這個話題，好比美國老百姓關心道指和納斯達克指數的漲跌，中國老百姓最關心中國房價的漲跌。
其實，房價這個問題很大，很複雜，分經濟，看區域，看人及收入和地區未來經濟增長趨勢等綜合判斷，是一個綜合的複雜問題，個人情況要個人分析。
這裡只是分析分析大概率的房價走勢，因為個案裡的情況是，你說它房價下跌吧，在某些小區，它還就不跌甚至上漲。（看有無政策限制，或者資源引導如學區房政策、創新行業聚集區）說到房價漲可能在某一地區由於開發或存量房產集中度過高，過度開發而導致在一個階段裡的下跌。
今天就只來說說那些個人覺得會主導房價漲跌的因素，再對各個區域房價可能的走勢做個哥德巴赫猜想。
一）先看“人”的問題
人口淨流入和常住人口增長，這兩個指標我認為對於一個城市房價最重要的數據。只有人口不斷的增加或者流入，才有源源不斷的買入方，價格才能支撐或者上漲。
[ PS :這就好比是股票價格，其他很多指標都可以是假的，成交量是很難被操縱, 量上來價格就高，當然有一點是和房價不一樣的地方就是股票可能發生巨量下跌，價格跌就逃，也會放量，畢竟流動性高，房子固定資產流動性不好，基本上價格跌了，是不會有放量的，所以，回顧下這兩年是不是有種有價無市的感覺。]
去找人口數據，那當然是我國人口普查統計數據應該最為精準。
1953年，第一次人口普查；1964年，進行了第二次全國人口普查；1982年，進行了第三次全國人口普查；1990年，第四次全國人口普查；2000年，第五次全國人口普查；2010年，第六次全國人口普查；
最新一次人口普查在2020還在進行時，伴隨著今年的房屋普查(各地聯網的不動產信息，中介信息，開發信息，還有遺留的小產權房，自建房的統計歸口)，這對政府之後出臺更精準的房屋政策有益處。但10年的數據，這裡就不敢用了，2010年到2019年之間，我國經濟，產業，金融市場都發生了翻天覆地的變化。於是去查查其他關於人口數據的最新資料。查到了海通證券報告《人口與就業系列之四-哪個城市最吸粉》。
可以看出在粵港澳地區不管是常住人口增速還是人口淨流入率都是最高的，其次是長三角地區。
可能大家一下子看不明白這張圖，我來解釋下。橫軸代表常住人口增速，縱軸代表人口流入率。第一第二象限中的城市都是人口淨流入的，第三第四象限中的城市都是人口淨流出的。從圖中我們可以看出長三角地區，珠三角地區是比較大的人口流入城市集群。處於第一象限中的城市對於房地產來說，是比較佔有先機的。而值得注意的是北京地區常住人口增速已經為負值，雖然人口淨流入還是為正，但如果往後幾年人口淨流入人口也變負數的話，北京房價還會如此高嘛？
再進一步看看地級市及各大直轄市和大型城市的具體常住人口淨增長率和淨流入情況。
簡而言之就是在右邊上方最好，就是常住人口增速也高，市場還能儘量多吸粉。 超大城市裡深圳就很高。特大城市裡廣州，成都還有武漢，南京。（PS：在這裡大家可以自己算算，針對每個城市的上年在職業員工年收入和城市房價均價的收入比，就大概知道你所在城市的價值偏離度了），北京和上海很早就開始控制人口了，所以常住人口增速這裡是負數，人口淨流入很低，基本人口數量是負的。
另外，我發現JD在2019年做過一份報告《2019基於京東大數據的中國人口遷移和城鎮化發展研究報告》，很多文章都有引用。
該報告與傳統的基於人口普查和各大城市和地區流動人口報告獲取數據相比，京東平臺大數據充分覆蓋流動人口、動態呈現人口變化。現有人口遷移與城鎮化研究提供了新的視角。
報告認為：
1. 上海、廣州、深圳人口遷入來源最多的城市均是北京；
2. 杭州、成都、重慶、長沙等二線城市人口淨流入強勁；
基於京東大數據，中國城市都市圈悄然形成。與長三角和珠三角都市圈相比，京津冀都市圈集群特徵相對較弱，主要原因是京津冀都市圈非核心城市的發展相對滯後，城市集群的形成也相對遲緩。報告顯示，遷出北京的人才不僅集中在北京周圍，而是對全國有輻射效應。一線城市中，上海、廣州、深圳的人口遷入來源最多的城市均是北京。這個可能基於兩點，一來北京重點大學雲集、"總部經濟"發展突出，對人才與一線城市雙向流動提供支撐。二來北京這些年的高房價，高消費導致生活成本居高不下，且在創新經濟方面可能受到來自南部地區的競爭壓力，當然這個也與首都定位相適應。
杭州、成都等部分二線城市人口淨流入強勁。 都市圈是決定人口遷移的重要因素，低線級城市同地理位置最接近的一線城市人口遷移往來最為密切。例如，杭州和南京的省內龍頭優勢明顯。與杭州人口遷移往來最多的城市大部分位於浙江，而南京的前十大流入流出地均位於江蘇。
那麼剛剛那個 JD的報告說大區域人口流動,即北京是人口/人才流出地，隨著低線城市人口遷移頻率逐漸升高和遷移人口收入的快速增長，二線城市房價會略漲，那麼那些遷出城市後面會怎麼樣呢？
二）再看“經濟”的問題
除了看“人口”的組成和流動外，再來看看國家和老百姓的錢袋子問題，因為房價總是與國家和國家各地區的經濟發展水平直接相關，左右了城市房價的高低，也是表現城市房地產價值較為直觀的一個參考值。這裡需要提出國家單一產業繁榮不能保證房價的持續穩定，比如加拿大石油較為集中的阿爾伯塔省，卑詩省，以石油資源撐起的高出租率，高房價，但到了1982年的石油價格高昂導致全面需求面下跌到房地產泡沫的刺破，還有我們熟悉的產業集中地比如煤礦產能過剩的鄂爾多斯，和美國汽車行業衰敗的導致變空城的美國底特律市，大家看到地區行業經濟影響對房價的影響了吧。
GDP總量固然重要，但這對於一個城市的房價來說只是一個靜態的指標。一個城市的GPD總量很高，這個城市的房價水平可能也已經很高的。（PS：我們可以想想美國的GDP 和美國全國總房價的情況對比）
但我們買入房產的時候不是看現在有多高，而是看未來還能不能漲，這個叫做買未來預期，房價投資的最終收益是你在做出投資決定入市的一瞬間確定的。所以，看一個城市的GDP增速可能對房價的影響更大一些。即使一個城市的GDP很低，但是增速很快，那麼房價一定會隨之而漲。相反，一個城市的GDP很高，但是增速很低，那麼房價就不一定會漲了，可能是高位橫盤。如果這麼說來，上海，北京原本房價就在國內是頭牌，再加上常住人口為負數增長，即便有淨流入人口但增速下滑也是趨勢了，那後市這兩個城市的經濟佈局會怎麼樣呢，還會漲嘛？
三） 最後看貨幣政策的問題
1、就是錢袋子的問題 ，從企業部門的債務來看，今年3月20日的LPR出乎意外的沒有下調，疫情下，我國基本犧牲了一個季度的正常社會生產活動，也就是說必然會有大量的企業在疫情中面臨入不敷出，大部分的行業正式復工是在3月以後。
銀行出臺紓困政策對企業債一般的償還展期，即在正式復工後開始執行，沒有正常收入，很多企業都會面臨違約，這不是小事情，意味著多少人只能拿到基本工資甚至被裁員，即從疫情引發的經濟問題到債務危機的演變。
政策是會傾向於降低債務成本，實際情況如何呢？確實各地陸續開展定向降準降息，用低的利息降低企業的債務壓力，各個地方基本都有相關企業的利息補貼的政策，也就是說，企業貸款方向在疫情後都可以或多或少的享受到降息福利，但3月20日的LPR利率竟然沒有下降，5年期以上的依舊與2月保持持平4.75%，那麼當時為什麼這麼考慮，問題出在哪裡？
我們知道新增所有貸款都不得參考基準利率（PBOC Rate）而是LPR利率，這麼大的事件下來新增房貸沒有任何下降，也就意味著吃不到任何債務成本下降的紅利，08年全球金融危機應對經濟增速下滑時那可是
189個基點的降息，5年期以上的貸款算上覆利率是幾萬-幾十萬的利息補貼，對於購房者來說就是紅利，而本次為了應對疫情，國家犧牲了三個月的正常GDP，而對房地產沒有任何利息紅利，這是一個非常明顯的政策有意控制房地產泡沫，偏偏這次定向降息專門把房地產排除在外，意圖還不明顯嗎？當然在今日4月20日，央行剛剛發佈了將5年期以上LPR 利率降10個基點到4.65%，這個力度也是相當有限的。
2、居民部分的債務經受不住收入的下降，08年的居民部門負債率的數據即負債率約17.9%，18年暴增到52%，其中房貸佔據了居民負債的一半以上，很多人月供完加上日常家庭開銷基本沒啥結餘，也就意味著不能連續幾個月沒有正常的收入或者被裁員。
這裡說個題外話，大家關注新購房利率用LPR，那麼關於以前的存量房貸存量的改革，個人覺得目的是希望未來經濟下行和市場軟著陸中房貸群體不要因為收入和就業的影響而違約，每個人可能少收一點點，但其實經濟下行和收入受影響時，這多出的一點點利息都可能成為壓垮家庭的最後一個稻草，銀行想多收你利息，但更害怕你違約，未來5~10年內的LPR利率大概率是繼續向下的，也就是浮動利率定價在軟著陸過程中是要低於固定利率的。
回到正題，現實生活中你就可以體會到疫情對大眾收入的影響，並且真正的債務償還壓力不在現在，而在未來的幾個月，尤其是高負債人群，疫情影響下一個月沒有收入，你可以用以前的備用金，兩個月沒有收入，你就需要向親朋拆借，三個月沒有收入你可能就再借不來錢了，疫情的影響還在繼續，很多行業還沒有完成復工，居民收入和就業率相比於房價都是更重要的問題。
以往經濟危機中資本價格下跌是大概率事件，那麼現在IMF預測全球將進入經濟的衰退期。那麼大概率房價至少是不會漲的。既然很多人說疫情後房價漲喜歡舉例子，那我們就說說08年全球金融危機，我國的房地產成交大幅下滑，就是我之前提到的流動性不好，價格也是整體下降的，部分城市房價下跌20%，只是人們的記憶被近十年房價上漲形成了慣性思維，很快忘記了房價的下跌過， 忘記了08年4萬億人民幣的投資基建，拉動就業，勞動力市場，將房價拉了回來。
疫情在國外的蔓延會極大地增加除醫用外的出口壓力，國民經濟的三駕馬車，投資、消費、出口，投資很大程度依賴市場收益率，現在國債上漲，名義利率下降，經濟下行是不可避免的，加上人們對投資預期的悲觀，資金基本以避險為主；消費，從房地產作為債務的主要流向時，基本就開始擠壓消費，人們更願意省吃儉用的去買房，而非用於消費，疫情將會在很長時間影響收入進而在已經消費不足的情況下壓縮消費空間，加上全球新冠疫情基本還在演繹發展中，經濟在疫情下的惡化很難保持各個行業的出口規模， 90年代的日本房價從最高點跌去60~70%，美國08年金融危機時跌去20~30%，關鍵是他們的首付比例非常低，就導致了整個金融體系由於違約要處理大量的房子，可以去看任何經濟體在危機中的資產價格漲跌。現在的降息手段及大基建財政政策的扶持，個人感覺是在穩住房價，不要下跌就好。給時間，換結構，換未來經濟增長的空間。
所以結論是，看不到讓房價上漲的關於錢的政策 因素，打左轉向向右轉的事情很多，導致現在大眾決策只會看錢，如果貸款利息便宜個100個bp，自然有很多人即使在收入下降時也會選擇買房，20年貸款可是幾萬幾十萬的利息差，過去十年的幾次暴漲無一例外的有降息紅利，08年180多bp，16年漲價去庫存120多，如果你認為政策力量很強，用房地產刺激經濟，那就更應該看清事實，今年的降息降準專門把存量以及新增房貸與其他行業利率區別對待或者應對疫情降息時乾脆排除在外，再加上經濟下行和疫情影響，完全看不到房價上漲的動力在哪裡，如果你覺得政策一定能刺激今年的房價上漲，那麼把政策丟過來我們一起探討探討。
綜合“人”+“經濟”+“貨幣政策”來看，高線城市到低線城市流動基於居住成本高加上收入水平低或者居住成本增加速度高於收入增長速度，而低線城市人口到高線的驅動力是收入增長或者未來預期收入增加加快。那麼經濟還不錯省份的省會城市，如長三角和珠三角經濟比較靠前的省會城市、地級市，少數省份中經濟佔主導的城市，大致就這三類城市的房價應該是不用擔心下跌。我這裡沒再細看人群年齡和行業分佈。但最理想狀態是，二三線城市配套完善後宜居，通過城際高鐵去高線城市工作；一線房趨穩（別老看那TOP 1的豪宅暴漲的，後面單獨講），二線城市中經濟還不錯的城市，
長三角和珠三角經濟比較靠前的城市房價會略漲，三四線房價會下降；沒上車的也不急著上，可以綜合各方考慮選擇配套設施，找性價比高的，上了車的還是看看是自住需求還是投資房再做調整吧。另外，解釋下近期，上海豪宅盤被搶的現象：
上市公司套現
上面說的是城市的房地產長期走勢，或者說穩定趨勢。下面要說一下近幾年一些城市確定性的機會。多多關注科創板上市比較多的城市，高端房產市場會火爆上漲。
邏輯：作為一家上市公司的原始股東，當股票解禁以後，鉅額的財富可以兌現，幾乎沒有人可以抵擋這樣的誘惑，有了錢以後最先做的就是換一套大房子，地段要好，豪宅，提高生活品質。房價漲還是跌神馬的，真的不會去考慮的，
那麼去年集中上市了一大批的科創板，今年都快要解禁了。而且這些公司大多數都是“高科技”公司，股價都還在天上，馬上就會產生幾個億萬富翁，一些億級富翁，好多千萬富翁，數不清的百萬富翁。他們中的大多數都會去買房子。想想最早的北京海淀中關村，然後是騰訊之深圳南山，阿里之杭州和上海之張江，現在輪到科創板了。找了個科創版雲圖，蘇州不少，深圳，上海。
科創版雲圖
如果你是科創板上市流動股股東，自由現金流很大，是會去回購股份還是去買豪宅？在美國市場是玩股票回購，在國內應該還是買豪宅吧。
所以最近上海和深圳爆出新聞，豪宅排隊購買，你就能領會其中的奧義了。
