房企一直以銷售規模論長短，但營業收入更能反映造富能力。2019年房企年報披露接近尾聲，營業收入一覽無餘，為此新京報房產新聞部推出《2019年50強房企營業收入排行榜》，旨在分析營收結構及走勢，為轉型中的房企提供借鑑。
綜合來看，2019年50強房企的營收同比增幅超30%。其中一些中小房企表現突出，以超過2倍的增速領跑。相比之下，龍頭房企增速已現乏力，TOP10房企增速則在30%以下。與此同時，房企間營收水平的差距持續拉大，碧桂園以4859.08億元位居首位，而朗詩地產以85.59億元位居50位，兩者相差幾十倍。
11家房企營收進入千億陣營
相比此前房企及機構披露的銷售業績，營業收入更能體現經營成果、現金流以及提供利潤保障。具體來看，營業額與銷售額的時間節點不同，銷售額是在簽署購房合同後就計入，而營業額是要在房屋竣工產權移交後才可計入，在這之前都是在預收賬款上。因此營業收入相比銷售額有延遲性。一般而言，房企的銷售金額會在1-2年之內結轉成為營業收入。
2019年，50強房企總營業收入達到約4.6萬億元。而在2018年百強房企的營業收入總額也才超4萬億元。
值得關注的是，TOP10房企營業收入總額為2.74萬億元，佔比達到59.6%。這也體現出房地產集中度再次增強，強者恆強的邏輯仍然適用。
具體來看，2019年3家上市房企營收超過4000億元，分別是碧桂園、恆大、綠地。其中碧桂園以4859.08億元位居首位；中國恆大以4775.61億元位居第二位；萬科營收為3679億元，位居第四位。
近兩年，“碧恆綠萬保”頭部企業始終佔據TOP5。其中，碧桂園與恆大之前的“營收王”之爭很是激烈。2018年，中國恆大登頂，營收率先破4000億元，增速高達50.25%。雖然2019年恆大營業收入規模僅次於碧桂園，但增長率僅為2.4%，遠低於碧桂園的28.2%。
從榜單來看，2019年共有11家房企的營收規模突破千億元，而去年是9家，今年新增了世茂和華夏幸福兩家房企。
據建誠晟業聯合創始人苑承建分析稱，與往年相比，房企面臨“增收不增利”的難題。在增收的同時，各企業2019年歸母淨利潤率普遍下滑，在頭部房企中，只有融創、金茂分別提高2.1%、1.4%。
增速放緩，TOP20房企未超30%
除了營業收入規模能透視房企的財務狀況外，營業收入增長率更是衡量經營狀況和市場佔有能力、預測企業經營業務拓展趨勢的重要指標。
事實上，2019年，與銷售金額同步放緩的還有房企的營業收入。而且越是規模房企，增速越低。
從具體數據來看，TOP10房企、TOP20房企、TOP30房企、TOP40房企、TOP50房企，營收同比平均增速分別為23.05%、27.4%、30.22%、37.19%、37.2%。隨著房企排名增多，增速也在呈現逐漸走高的趨勢。
在營業收入TOP10房企中，中海外和恆大增速分別為13.6%、2.4%，低於TOP10房企23.05%的平均增速。而碧桂園、萬科、綠地、保利、華潤置地營收增幅在20%-30%之間。僅有融創、世茂和龍湖三家房企的增速超過30%。
對比去年來看，2018年，營業收入TOP10、TOP20房企的增速分別為33%、33%。而今年這一梯隊的房企增速均未超30%。
雖然增速下降，但是營收同比出現下降的企業並不多見。在50強房企中，47家房企同比上漲，僅有3家同比下降。其中，禹洲地產營收下降4.38%、首創置業營收下降10.62%。
出乎意料的是，2019年，泰禾營業收入為237.48億元，降幅達23.36%；歸母淨利潤更是下降67.62%。對此，泰禾解釋稱，2019年因為轉讓項目股權及合作方開發，累計減少項目21個，導致銷售業務收入減少約72億元，同時受調控政策影響，毛利率大幅下滑，影響淨利潤約20億元。
《2019年50強房企營業收入排行榜》顯示，綠城中國、中國恆大、雅居樂、陽光城四家房企的營收增幅為一位數。而增速在20%-30%之間的房企數量最多，達到16家。增速超40%的房企也達到13個，高增速的房企多為中小房企。
合景泰富成“黑馬”
雖然受市場下行影響，房企的增速普遍放緩，但在2019年營業收入上，仍有“黑馬”出現，以超2倍的增速領跑。在業內人士看來，增速高的多為中小房企，因為本身營收基數小，也較容易產生高速增長。
雖然合景泰富2019年營業收入249.56億元，但是同比上一年增長了2.3倍。位居增速的首位。對此合景泰富歸結為物業開發已交付建築面積大幅增加。
在去年上市並交出首個靚麗年報的新力控股，2019年實現營業收入269.85億元，增幅達到220.65%。其中約99.3%收益來自物業銷售，約0.7%來自諮詢服務及投資物業租賃。
作為另一房企上市新秀的中梁控股，2019年營業收入達到566.4億元，同比增長87.46%。其中，來自物業銷售收益也佔90%以上，為563.84億元，同比增88%。
此外，營業收入翻倍的還有建業地產，全年營業收入307.7億元，增幅達到108.12%。在營業收入中，物業銷售收入達到291.6億元，同樣佔比超90%以上。
據悉，建業地產從2016年的年銷售額200億元到去年的1000億元，用了3年。而且在2019年一直固守河南的建業地產開始開拓省外市場。
值得關注的是，去年遭遇“黑天鵝”事件的新城控股，銷售金額達2708.01億元，排名第9位，但營業收入僅為858億元，位列14名，即便如此，其增長率也高達58.6%。
對此，新城控股解釋稱，主要是符合收入確認條件的銷售面積增加所致。此外，吾悅廣場開業數量增加導致物業出租及管理實現營業收入40.55億元，同比增長83.19%。
多元化業務助力營收
從目前來看，房企的營業收入主要由房地產主營收入和包括物業管理在內的其他業務收入構成。對於大多數房企而言，房地產開發收入仍佔主導，佔比多在90%以上。
不過，近年來，隨著房企多元化佈局的步伐加快，房企的營業收入構成已開始變化。除主營業務之外的業務，在營收中的位置越來越突顯。
2019年，中南建設依靠房地產開發及建築施工雙輪驅動，營業收入達到718.3億元，同比增長79.1%，其中房地產開發佔比為71.82%，建築施工佔比為30.87%。不過在增長利好的數據背後，也出現毛利率下滑的尷尬。
與中南建設存在同樣問題的還有綠地，2019年綠地全年營業收入4278億元，同比增長23%。其中，房地產營收佔比為45.42%，大基建佔比為44%。雖然基建板塊對營收的貢獻日益增大，但是由於基建板塊毛利率只有4.31%，對利潤的增長拉動效應並不顯著。
2019年，華夏幸福營收首次突破千億，達到1052億元，同比增長26%。其中，房地產開發收入佔比63.44%，而產業發展服務收入佔比26.05%。
此外，2019年，華僑城實現營業收入600億元,同比增長25%，其中房地產業務佔比僅為48.54%，而旅遊綜合業務佔比達到50.42%。
事實上，除了上述房企之外，目前很多房企的多元化業務還處於起步階段，對營收的貢獻還微不足道。眾所周知，近兩年，碧桂園一直在發展現代農業、機器人新業務。但目前在營收上還無法體現新業務的價值。
對此，碧桂園集團總裁莫斌曾在業績發佈會上表示，如果主營業務是“老虎”，新業務就像是為老虎插上的“翅膀”。期待新業務給主營業務帶來更大的價值。這句話同樣適用於積極開拓多元化業務的房企們。
新京報記者 袁秀麗
編輯 武新 製圖 李禾煒 校對 王心
