從今年下半年開始，唐冶片區樓市即將迎來一個全新的時代：將有7個全新樓盤陸續入市，預計價格將站在2萬以上！
這7個樓盤進展如何？它們都有什麼利弊？最重要的是，這些樓盤中，還會有2萬以下的產品嗎？
濟南樓市觀察最近實地探訪了唐冶片區的樓市，跟著我們去看看吧。
唐冶7個全新項目
案名都已確定
唐冶樓市正處於“新老斷代”的時期——舊項目接近銷售完畢，新項目正待入市。新入市的項目，都是去年8月成交的土地。
目前，這些全新項目的案名都已經確定，它們分別是，玖唐府、萬科翡翠山語、龍湖景粼原著、保利和唐悅色、山鋼錦悅華府、高鐵黃金城，以及龍湖尚未公佈案名的項目。
這些項目的位置如下：
新項目進展如何？
地鐵等建設如何？
這7個全新項目的進展如何？我們從飛躍大道以南的項目開始，順時針一個個地看。
1、保利和唐悅色，位置在飛躍大道以南、唐冶西路以西，土地已經圍擋，項目已經開始建設施工便道：
（圖中白色圍擋內就是保利項目）
2、龍湖飛躍大道以南項目，該項目案名已經有了，但尚公佈。項目在龍鳳山路以東、泰山七號以北，目前西側有一些工程車在平整土地，東側還有一大堆渣土待清運。
（圖中高樓為泰山七號，它與白色圍擋之間土地就是龍湖項目）
3、山鋼錦悅華府，飛躍大道以南、唐冶西路以東，這個項目進展最慢，目前還是渣土山，且看不到施工跡象。
（圖中渣土山就為山鋼錦悅華府的用地）
4、萬科翡翠山語，歷城二中新校區以南，項目已經圍擋施工，項目內已經有工程在建，貌似像售樓處。這個項目地勢較高，是在一個小坡上，土地平整需要下大工夫。
（綠色圍擋內的項目即為萬科翡翠山語）
5、龍湖景粼原著，圍子山東西南側，土地已經很平整，有少量機械在作業。
（藍色圍擋內即為龍湖地塊，包括一個三角地塊和一個長方形地塊）
6、高鐵黃金城，在世紀大道以北、龍湖項目西側。土地已經平整，有少量機械在作業。
（綠色圍擋內即為高鐵黃金城）
7、玖唐府，唐冶西路以西、唐城小區以南。項目已經在施工，部分產品已經達到三四層：
我們在探訪中感受到，唐冶片區處在“大建設”之中，可以說一天一個樣。尤其是片區北部，目前很多新道路都在打通，片區內一些配套也在快速推進。
比如，歷城二中新校區，目前主體已經施工完畢，部分校舍有望很快投用：
（接近完工的歷城二中新校區）
備受關注的R2地鐵線也在快速推進中。其中，唐冶片北部是高架形式，目前橋墩施工接近完畢，下一步就可架樑了：
（正在施工的R2地鐵）
各項目建成什麼樣？
唐冶這7個新項目都將建成什麼樣呢？到目前為止，已經有4個項目公佈工程規劃許可。來粗略看一下它們的產品：
1、龍湖飛躍大道以南項目
項目容積率2.4，採用拉高排低的佈局方式，東西兩側及北側為高層產品，中間為四五層的,疊拼產品。項目共有四期，高層為一二期：
2、萬科翡翠山語
規劃部門公佈名字為萬科翡翠雲山，項目容積率2.1，分為兩期。也是採用了高低配的排布方式，北側佈局高層產品，南側佈局多層疊拼、3層合院產品：
3、龍湖景粼原著
龍湖在圍子山西北有兩個地塊，這是靠近圍子山的三角地塊，容積率只有1.4。西側、北側佈局12、13層的小高層，其餘為別墅產品。
4、玖唐府
土地容積率2.2，分東西兩個地塊，產品相對比較純粹，主要是17、18層產品，最西側有4棟二十多層的產品。
除了以上4個項目，我們還在施工現場拍下了高鐵黃金城的效果圖，它的產品將是17-24層的高層產品。看圖：
片區內有哪些利弊
還會有2萬以下產品嗎？
以上7個樓盤，周邊都有哪些不利因素呢？
唐冶作為一片城市新區，整體環境較好，不利因素也較少。大家可以適當留意以下敏感因素：
1、唐冶片區目前建成區主要在世紀大道以南，片區北部配套還比較一般。相對來說，緊鄰世紀大道以北的幾個項目臨近成熟區，配套更好一些。
2、R2地鐵線沿著飛躍大道行走，這將為北部幾個樓盤帶來極大交通便利，但因為它走地上，預計會有一定噪音汙染。地鐵夜間停用，總體負面影響會要小於正面影響。
3、唐冶片區處在機場航道下、西邊有繞城高速，可能會有一些噪音汙染，具體情況建議自行實地感受。
最後說房價：以上7個樓盤，還會有2萬以下的產品嗎？首先，我們看一下各樓盤的土地成本：
在這7個項目中，有5個項目的土地成本在1.2萬以上。我們認為，這5個項目的售價將都在2萬以上。我們可以參考一些已經入市的新項目，翡麗公館、龍湖天琅、綠地新裡城、中鐵城，它們的土地成本並不比唐冶的高，但無一售價在2萬以下。
唐冶新項目中，有兩個成本較低，分別是高鐵黃金城、玖唐府。玖唐府價格尚未確定，但由於它的產品線系比較高，業內對它的價格預期也比較高。相對來說，高鐵黃金城售價在2萬以下的可能會大一些。
除了以上新項目，唐冶未來其他2萬以下的產品還可能會有：魯能泰山七號後期產品；和潤幸福城未售產品（此前因違規銷售被收回預售，至今銷售時間不定）；另外，銀豐唐郡內還有1宗土地未開發。
總而言之，唐冶樓市目前面臨變局，各位買房人要有理性的認識，等和靠是要不得的。起碼，在目前這個行情下是要不得。
——全文完——
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