文|金穗源商學院 許明信
房地產企業在預售開發產品時，往往會收到諸如誠意金或者是通俗所講的訂金之類的款項，那麼當收到此類款項時，
企業是否需要開票，有沒有發生相應的納稅義務，以及會計與稅法上又是如何處理的。
我們通過案例來分析一下。
【例】金穗源房地產開發有限公司2018年1月與客戶簽訂商品房認購書，並收取客戶“訂金”共30萬元。問：金穗源公司應當如何進行會計核算？是否發生納稅義務？應如何開具發票？
首先，我們明確金穗源公司收取的是“訂金”，是不屬於預收款項的，應當在其他應付款核算。實際上，訂金在法律層面是沒有定義的，對雙方的約束力相對較弱。所以，對收取的訂金，不產生納稅義務，不需要開具發票，向業主開具收據就可以。
那麼，如果收取業主的如果是“定金”呢？
“定金”，在法律層面是有明確的，根據合同法的規定，定金比例不會超過合同總額的20%，而且定金具備擔保的概念，所以，企業收取定金就需要在“預收賬款”進行核算，即應確認為未完工產品的銷售收入。因此，收到定金款時就要預繳增值稅及附加，需要預繳土地增值稅。收到定金需要預交稅款，但根據《財稅2017-58號》規定並沒有發生納稅義務，可以向業主開具收據或者根據稅務總局2016年第53號公告的規定，選擇編碼602開具不徵稅發票。發票開具之後，由於沒有發生增值稅納稅義務，所以在申報增值稅報表的時候，不需要在附表1填報增值稅的收入。
另外，項目預售期間，房地產經常收到業主的首付款或者按揭款，一般來說首套房的首付款比例是30%，二套房的首付款比例是60%，簽訂銷售合同之時收到的定金一般是納入首付款作預收賬款處理的，按揭款也一樣。發票的開具同“定金”的處理是一致的。
最後，《稅苑微課》的學員提出這樣的疑問：在項目預售期間，如果企業已收齊房款，但是項目還未完工，這時客戶要求開票，企業該怎麼處理呢？
我們這樣理解，項目未完工，增值稅納稅義務就沒有發生，所以仍然只是做預繳申報，因此不能開增值稅的正式發票，仍是開具編碼602的不徵稅發票。如果企業開了正式發票，根據營改增文件的相關規定，增值稅納稅義務的發生時間是企業開具增值稅發票的當天。而因為項目未完工，開發產品的實際建築面積並不確定，將來很有可能發生補退房款的事項，所以在項目未完工時，即使收齊房款，建議企業還是開具不徵稅發票。
預售階段，房地產企業會想著法的回籠資金，各種形式的收款以及促銷活動不花八門，舉不勝舉，然而，作為會計人員必須搞清楚經濟業務的實質，分析業務後的稅收問題，防範預售款處理不得當，給企業帶來稅收風險。
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