中房網訊 4月22日晚，海南省省委省政府召開《中共海南省委辦公廳 海南省人民政府辦公廳關於進一步穩定房地產市場的通知》新聞發佈會。會上發佈了嚴格的房地產限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，商品住宅實施全域限購。
4月中旬，海南省在生日之際收穫了中央派發的大禮包。即黨中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持初步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設，分步驟、分階段建立自由貿易港政策和制度體系。
這一決定被市場解讀為重大利好，也加劇了市場對於海南樓市的看好。然而，海南此前已經出臺了一系列政策調控房地產市場，涉及到住房保障、土地供應、限貸、規範房屋銷售與價格等等，整體調控程度已達到全國最嚴水平，上述《通知》做了進一步的闡述。
五大炒房禁令
實施全域限購
在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購：
只針對本市縣居民家庭銷售：五指山、保亭、瓊中、白沙4箇中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。
海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
上述區域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
突擊入戶受“限制”
自本通知發佈後戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，並須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
補繳社保、個稅買住房行不通
各市縣要加強購房資格審查，規範住房交易行為。非本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。
首付款比例不得低於70%，5年後方可轉讓
非本省戶籍居民家庭在海南省購買住房，申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低於70%。居民家庭或企事業單位、社會組織在海南省購買的住房，取得不動產權證滿5年後方可轉讓。
房企需公開全部房源並明碼標價
對取得預售許可證的商品住宅項目，房地產開發企業要公開全部房源並明碼標價，一次性對外銷售，不得分期分批銷售。商品住宅價格備案後，6個月內不得調高備案價格；調整備案價格的須重新備案。
數千億炒房資金面臨“關門打狗”
近年來，隨著全國房地產市場成交活躍，海南的商品房成交額增長呈加速之勢。如2017年商品成交額就同比上漲82%，而當地人購買能力有限，其中不少是外地的炒房資金。
每日經濟新聞記者依據海南省統計局披露的數據統計了近4年（2014年-2017年）商品房銷售額後發現，海南商品房成交額合計約達6120億元。
分析人士認為，此次海南發佈的限購政策，條件異常苛刻，包含戶籍、社保、貸款、年限等多重調控手段，這意味著外地新增炒房資金在數年內幾乎無法進入海南樓市，前幾年流入海南樓市的數千億炒房資金面臨著被“關門打狗”的尷尬局面！
外地人成海南購房主力
從海南近幾次出臺的限購措施來看，主要針對外地人口購房，其原因就在於外地人已經成為了海南購房的主力。
據2011年中國旅遊地產（海南）消費者調查報告顯示，海南購房者中71%來自島外，其中大部分為中長期用戶。每年使用物業時間超過15天的佔絕大多數。其中70%以上的人群一年僅使用一次島內物業，空置率現象凸顯。
同時，鏈家提供的數據顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房佔比高達88%。其中來自京津冀和東三省的購房者最多。東三省合計佔比約23%，北京佔比約13%，河北佔比約14%。其次為來自河南、山東、山西、四川的購房者。
而大部分島外購房者以旅遊、度假、養老等為目的在海南買房，屬於“候鳥”型客戶，每年冬季“飛”來暫住，春天“飛”走。
按三亞市旅遊局的統計，2015年在三亞市購房養老的“候鳥老人”已達到了50萬之眾，而2014年末，三亞戶籍人口為58.56萬人。
行業人士指出，海南本次發佈的政策是貫徹落實《中共中央國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》有關要求的直接體現。實際上，作為旅遊勝地，海南樓市一直頗受投資客的關注。而在海南被確定為全島建設自由貿易試驗區後，要建立和完善房地產長效機制，防止房價大起大落也變得迫在眉睫，這也被寫進了上述指導意見。
附：
來源：海南日報、券商中國、每日經濟新聞、中國經營報，中房網綜合整理
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