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盤點內江樓市6月大事件，少不了要提一提26日出來的土拍出讓公告——內公資土拍告（2018）17號地塊通告起拍價405萬元/畝，創內江土拍起拍價新高（7月17日開拍），一時間輿論一片譁然。
對比鄰居自貢市
無獨有偶，27日下午，自貢第二輪土拍大戰。東興寺A-20地塊在自貢市公共資源交易中心進行了拍賣。由於這宗地塊位於自貢較為成熟的地段，所以拍賣會上的爭奪相當激烈。5家公司經過78輪爭奪，最終遠達集團以1100萬/畝的單價、總價約5.5億元拿下了佔地面積50.1畝的東興寺A-20地塊，又是一陣驚詫、質疑聲。
其實早在今年1月31日，邦泰競得自貢南湖片區C-42和C-43兩地塊後，其中C-43地塊曾經爆冷流拍過，邦泰“回鍋”輕鬆奪得。2月1日馬不停蹄在內江又競得東興舊城片區A5-6和A6-5兩地塊，成交單價600萬/畝，把原來每平方米二千多的樓面價拉昇到
4500元/㎡。
4月12日，邦泰又拿下自貢南湖片區的C-38地塊，將南湖片區獲地連成一片，成交單價825萬/畝，直接把原3060元/㎡的樓面價又拉昇到4125元/㎡，飛速刷新貢井地塊剛剛創造地王紀錄。媒體戲稱邦泰集團“雙料地王”。有點意思的是，自貢本土“地產一哥”四川遠大集團現場雲淡風輕，一直旁觀了整場50多輪火爆競價。
樓面單價是成本核心
從拍地情況來看，不管成交單價多高，地塊總金額多大，判斷某地塊值不值得拍下還是離不了成本的核心——樓面價，如果地塊區域具有快速增長的政治經濟價值，樓面價又處於相對合理的範疇，有心而為的房企一定會參與角逐。
遠大地產拍下東興寺地塊，當地人周知，該地塊地處自貢北大門，周邊配套相對成熟，交通、商業、學校等齊全，在“川渝城市群”增長極、川南城際高鐵的高速建設發展帶動下，增值潛力巨大。雖然單價達到了1100萬/畝，按容積率4.0算下來，樓面價約為
4125元/㎡，平了邦泰的地王紀錄。而內江東興區紅牌路南側地塊按起拍價計算，大致樓面單價為2430元/㎡。
三四線城市數量多體量大
在川南“F4”城市——內江、自貢、瀘州、宜賓，還有類似的戲劇場面。局部發生髮展的事件，都不能脫離背景孤立看待。
從2016年一二線城市，甚至新一線城市政策收緊以來，眾多房企聚焦三四五線城市，例如：恆大、萬科、碧桂園、保利、藍光、融創、綠地、龍湖、綠城等等，這些TOP房企環伺已久，或者已進入三四線城市佈局。為什麼會這樣？
理由很簡單：
- 三四五線城市沒有政策管控，具有更高的城市紅利。單個三四線城市也許體量與一線城市相比很小，但數量眾多且處於價格窪地，獲利空間很大。
- 雖然三四線城市人口流失嚴重，但出去打工者在一二線買不起房，不得不返鄉置業，資金還會返流回三四線城市。流動性並沒有因為人口流失而消失。
- “川渝城市群”增長極目標，城鄉一體化發展，城鎮化率理想值70%，按每年遞增2%還需至少26-30年。
- 內江市統計局今年4月份發佈《2017年內江市國民經濟和社會發展統計公報》：全市年末戶籍總人口414.73萬人，人口自然增長率為-0.26‰。城鎮化率47.9%，比上年提高1.2個百分點。
- 這個城鎮化率估計還只是按戶口遷移統計計算得出，這期間城市基礎設施、公用設施建設配套還得跟上。房子就是重大的民生工程。
- 最近十年來，沒有什麼比房價更加顯著地改變了社會心態。
- 在短短十年間，房價漲了3~5倍，製造了令人瞠目結舌的財富神話。也喚醒了眾多人的財商意識。十年前一套房的增值收益，足以抵上工薪族連續十年不分白天黑夜的打拼。“財富自由靠房子實現了”，這大概是最大的黑色幽默。炒房、投機之風瀰漫於大江南北，撕裂著整個社會情緒。人類本性中的貪婪和健忘達到前所未有的程度。沒有多少人可以經受泡沫產業的誘惑，社會心態普遍浮躁。
- 為了實現“房住不炒”的目標，一二線城市紛紛出臺調控措施直至“五限”政策。
- 限購——限制購買資格和數量；
- 限貸——限制貸款資格和數量；
- 限價——限定最高價和最低價；
- 限售——限定房產轉讓權利和時限；
- 限商——限制商業辦公類用地變相建成公寓類建築。
但事與願違的是，造成新房與二手房之間的剪刀差，越調控越漲價。有政策的地方搶到就賺大發了。三四線城市不在調控之列，城市紅利清楚明顯。
還有去庫存、棚改貨幣化安置（PSL）等等重大因素，所有這些導致了三四線城市房價一路高漲。
一方面樓市的風光無限，另一方面，不知不覺中流動性不見了，股市、企業、政府等似乎都遭遇了“錢荒”。根本在於樓市吸乾了流動性。
這個當口，一系列事件在悄悄改變著格局——不說中美貿易戰瀰漫的火藥味，僅僅6月28日，A股又遭全線殺跌，兩市下跌家數達到2485家。股市大跌，官媒連續發文救市，“目前A股市場已經有不少積極因素顯現”，“中國股市有理由經過歷練更加健康發展”。可是市場不是靠嘴巴托住的，救市是要拿出真金白銀來的。為什麼不救市？遭遇了錢荒。今年以來，幾乎所有政策補貼都停了。先是新能源汽車， 再是光伏，然後是機場。最重磅的是——
6月25日棚改貸（PSL）被叫停
據國開行提供的數據，截至5月末，國開行今年發放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。
隨著房價暴漲，地價隨之抬升，三四線城市賣地收入隨之抬升，於是就有了償還貸款的能力。三四線城市，就此完成了從PSL定向放水到房價暴漲的自我循環。
可以說，棚改貨幣化是帶動這一輪三四線房價暴漲的車頭。只有棚改而無貨幣化安置，三四線城市的庫存或許能夠緩解，但不至於引發這一輪令人瞠目結舌的房價狂奔。
很多人認為這是為了緩解土地供應緊張從而控制房價，太天真了！看看現在的房價漲幅你就知道，還是為了賺錢嘛。2018年前4個月，全國土地出讓為地方政府帶來將近1.8萬億元收入，同比增長40.7%。
叫停“棚改貸（PSL）”消息一出，新浪財經第一時間向接近國開行人士求證，對方表示，並未聽說暫停這種事情，PSL存量的繼續執行，新開的收攏重審。中國房價不是永遠只漲不跌的，所謂橫盤，也不是一點回調都不允許，只是未來規模和結構存在一定的調整空間，同時以實物安置為主，期望可以抑制三四線城市的房價快速上漲。
7月5日起，定向降準&債轉股
2014~2016年，央媽進行了8次降準僅將2017年A股上市公司的淨資產收益率（ROE）做個橫向對比，不難預估資金流向的偏好。2017年3500多家A股上市公司平均ROE為1.77%，製造業的處境更加艱難，為-0.88%；房地產行業則是9.39%，是上市公司平均水平的約6倍。而且還在持續增高。從商業趨利角度看，資本沒有不進入的道理。趨利才是本質。
（這張神圖看了20多分鐘）
從2014年到2016年，廣東、江蘇、浙江、福建、北京、上海和深圳（計劃單列市），這六省一市合計的財政盈餘幅度始終維持在3萬億左右，而隨著其他省市財政缺口越來越大，轉移支付已經“付不起”了！
這也難怪為啥越來越多的省份開始“聲淚俱下”的為GDP擠水分，擠得越多中央給的越多。沒錢的日子確實不好過。同時這也讓我們理解了為何“房住不炒”之下，各地土地出讓金收入卻大幅增長。
“債轉股”是一個很有創意的還債方式。
簡單的說“債轉股”，就是把“債務轉化為股份”後，使“債務”憑空消失。
央媽決定從7月5日起實施定向降準情理之中。雖然降準幅度溫和，但輻射面擴大，原來預期是隻降小微企業的，結果17家"大行"（工農中建交5大國有銀行和12家全國性股份銀行）也來降準了，從原來預期的2000億，變成了7000億！而這多出來的5000億，是用來支持市場化、法制化“債轉股”項目。核心意思這麼幾點：
- 不支持“名股實債”項目
- “名股實債”是一種介於“股權投資”和“債權投資”之間的模糊狀態。因此要求：實施主體在“債轉股”項目中應當實現真正的股權性質投入，而不是仍然以獲取固定收益為目的的“債轉債”；
- 撬動社會資金方面
- 央行鼓勵相關銀行和實施主體按照不低於1:1的比例撬動社會資金參與“債轉股”項目；
- “債轉股”有關股份以及相關債務減記要嚴格遵循市場化定價；
- 相關實施主體應真正參與“債轉股”後企業的公司治理；
- 不支持“殭屍企業”債轉股。
定向降準所產生的流動性可產生數萬億效應。從資產運營獲利角度，能不能限制向樓市流動很難說清。還有龐大資金流動背後的影子銀行的投資方向，或許從投機轉向樓市投資。事情的發展會不會與央媽為實體企業“輸血”的良好願望相悖，因為龐大資金的流動性依然存在，幾輪循環下來最終會流向什麼地方。
面對以上兩條消息，恐怕TOP房企現在都必須重視、保證“現金流”，也許會收縮非控盤的項目，減少合作盤帶來的風險。大勢如此，小房企又能有多大的話語權？
看到有些荒腔走板的觀點，猜測三四線城市樓市走到盡頭會怎麼怎麼樣，或者有網友希望樓市崩盤……不覺有點荒誕不經。有興趣我們可以聊聊“崩盤”會帶來什麼惡果。
還有網友問“現在幹嘛用未來的錢買未來的房子？！”有兩個方面請思考一下：
房子現在就是這個價！城市規劃凸顯增長極，城鎮化不斷進行，未來還能撿漏抄底？想多了吧！
同樣數額的錢，在未來的價值增長是跑不過通脹的。這期間理財手段很重要！
放在當下的現實面前，人們寧願相信各種投機奇蹟，當多數人開始追求一夜暴富，希望靠投機獲得成功，而不再寄望於依靠奮鬥努力實現社會階層的跨越，這樣的社會心態，比之房價暴漲本身更加嚴重，也更加可怕。
再回顧內江主城區土地現狀，已經悄然形成“三足鼎立”態勢——謝家河片區組團、高橋片區組團和城南新區組團。尤其值得一提的城南新區——新行政中心、類似萬達廣場規模的商業圈、學校、醫院、康養娛樂公園、城際高鐵站等配套的逐步成熟，怎麼盤算這地價都會快速增漲。隨著碧桂園、甜城國際社區龍湖地產、金科、朗詩、遠大 等房企的進入，周邊城市眾多TOP房企一直待機而動，一幅有別於過去地產行情的新格局逐漸明朗呈現。
內江的土拍情況也因此充滿了懸念。
想起論壇上聊電影《猜猜誰來吃晚餐》的神回覆：
-Guess who's coming to dinner now?
（猜猜誰來吃晚餐？）
-The Reverend Martin Luther King?
（難不成是馬丁·路德·金？）
沒有馬丁·路德·金，沒有夢，只有現實。
內江樓市的下半場已經開始了！
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