7月23日，博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會在海南三亞理文度假酒店舉辦。年會以“潮平風正：美好住居新航海”為主題，涉及中美貿易戰、長租公寓、產城融合、樓市調控等熱門話題。現場，中國經濟體制改革研究會副會長樊綱對於目前中國房地產市場的形勢發表了看法。
樓市限價繼續推行會出問題
樊綱表示，樓市限購、限貸、限買、限賣和限離婚都是改變供求後面的參數，而限價會導致短缺以及走後門的現象。限什麼東西都有一定的道理，改變價格機制，市場化改革就要出問題了。
一味發展小城市的蠢事不能再做了
中國的城市化還遠遠沒有結束，還有很長的路要走。現在的住房需要有很大一部分是遷移需求，小城市的人在買大城市的房子。繼續發展的話需要各種市場的均衡發展，需要供求雙方的供求關係。最近主要因為供給不足導致失調，調控政策短期來講有用，因為泡沫太大。
現在需要出臺供求策的長效機制，類似提高容積率/集體土地入市/宅基地可以出租等。城市化進程下，人們都往大城市走，一味地發展小城市的蠢事不能再做了。
不是貨幣多了，而是儲蓄多了
為什麼資金去了房地產市場，沒有到偏遠的農村，而是到大城市？樊綱認為，這基本是市場上供求關係失衡導致的。那麼，貨幣是怎麼影響價格和供求關係的呢？
“首先是因為貸款多了。不管是給誰貸、房貸或者是企業貸款，總是要貸款的。第二個需要關注的是錢是怎麼貸出去的。我們是低收入國家，但是高財富國家。一定意義來說，不是貨幣多了，而是儲蓄多了。儲蓄多了，人們就投資於房地產。這些年一直壓貨幣，還要去槓桿，大家密切關注資金減少的問題。”樊綱如是說。
房價高是供給側的問題
樊綱表示，房價高的問題，可以從需求的角度解釋，但是很多時候要從供給的角度考慮，這是供給側的問題，因為供給不足導致價格上漲。過去十幾年來，大城市住房供給嚴重短缺。有業內人士說如果讓城市的人去農村買房，那麼城市的房子就崩盤了，這是直接的反映，其實是不一定的。
要密切關注市場供給，只關注貨幣會導致誤判
城市群是通過高速鐵路，將周邊的小城鎮聯繫起來，讓周邊小城鎮的住房成為大城鎮住房的組成部分，相當於給大城鎮增加一塊供應土地。城鄉建設部宣佈增加大城鎮用地，限制小城鎮人口流出的增加。集體用地可以入市，農村宅基地的租賃關係可以用租的辦法入市。樊綱認為，這些政策和新的舉措需要三至五年時間才能充分顯示作用，需要密切關注的是其對住房供求關係的改變以及導致的結果。
住房是合理的消費和居住的需求
樊綱認為住房是合理的消費和居住的需求。第一是剛性需求，人口增長，家庭迭代，佔的比例不是很大。第二是改善需求，人的儲蓄、財富增長，因此要買房和住好的房子。第三遷移性需求。在城鎮化階段，遷移是人們追求美好生活重要的組成部分。第四是投資性需求。如果是買了房子，也可以出租的話，也屬於住的需求，不要一概否定投資性需求。第五是增資投機性需求。買了不出租，只是為了升值。原因也在於，住房市場對未來增長的預期太高了。樊綱表示，現在的住房市場，就目前來講供給側不充分，不均衡與美好生活需求之間的矛盾仍然是最大的矛盾。
同意短期的調控手段
樊綱表示，限購限貸都是屬於行政手段，壓制不是長期的辦法，不是長效機制，而是扭曲經濟，扭曲供求關係，所以要儘快用長效機制將代替它。他認為，沒有房產稅，會經常出現泡沫有了房產稅不一定就出泡沫，比如美國。沒有房地產稅一定經常出泡沫，比如中國。
土地供給要以人口遷移作為參考
樊綱認為，人口遷移多的就要增加供給，人口遷徙出去多的地方，就要減少供給。
中國就要提高房地產容積率
對於如何化解中國房地產市場供需矛盾，樊綱認為，中國就要提高房地產容積率。中國人多，可居住的面積是世界的1/3，命中註定要住擁擠的房子，如果要大的房子，就去澳大利亞和加拿大，買看不見人的房子。中國就要提高容積率，才能滿足供給側的長效機制，租售比例關係才可以達到均衡的水平。
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