隨著現在房價的不斷高漲，婚前買的房子在離婚時已經漲了不少，對於這套房子在離婚時該如何分割成了財產分割糾紛的焦點，現在很多年輕人結婚都會買一套新房，有的是自己努力掙錢買的，有的是父母出資贊助的，還有的是女男方雙方一起出資購買的，那麼，問題來了，婚前房產房產如何分割?應如何區分婚前婚後買房的財產歸屬?
網友諮詢：
2005年，我在市中心附近購買了一套商品房，當時的總價大約為60萬元，我首付了30萬元，向銀行貸款30萬元，並在一年後順利辦理了產權證。自那不久，我便和女朋友結了婚，兩口之家的生活也算甜蜜幸福。
誰知，這樣的幸福並未維持多久，結婚才剛剛一年，妻子便因為感情不和，和我鬧起了離婚，而在財產分割的問題上，這套房子也自然而然地成為了最大的焦點。因為房價上漲，這套房子目前的總價至少達到了90萬元左右，按妻子的理解，除去我首付的30萬元和第一年還貸的4萬元左右，剩下的一部分就應該屬於夫妻共有財產，雙方應對半分割，這意味著我要保全這套房子，還得補償她28萬元!在此，我不明白妻子的要求是否合理，希望能幫我解答這個疑惑。
律師解答：
所謂的“婚前按揭房產”，是單指夫妻一方在婚前以銀行按揭方式購買，婚後由夫妻共同償還貸款的房產。既然楊先生在結婚前已經簽訂了購房合同、辦理了按揭手續，並順利取得了房產證，那麼房屋的所有權很明顯屬於楊先生，這無容置疑，“至於購房人後來向銀行還貸的行為，屬於購房人與銀行因貸款行為而產生的債權債務行為，這並不影響所購房屋所有權的歸屬。因此，即便是結了婚，這套房子也理應屬於楊先生的婚前個人財產。”
至於婚後夫妻雙方共同償還銀行貸款，則可以理解為用夫妻共有的財產償還了一方的個人債務，因此，離婚時欠款的一方應將共同還貸的一半補償給對方，“也就是說，周小姐可以分到的一部分，應該是雙方結婚後一年裡，共同償還的貸款總額的一半。”婚姻幫律師建議，夫妻雙方在財產分割時，應該本著坦誠的態度，從實際出發，站在彼此的角度考慮，這樣才能避免矛盾，取得雙方都能滿意的結果。
關於離婚夫妻房屋分割問題：
夫妻共有或一方所有房屋的處理
夫妻在婚姻關係存續期間共同購買、共同建造的房屋，或者婚前雙方共同出資購買、建造的房屋，是夫妻共有房屋，離婚時應作為夫妻共同財產分割。根據《婚姻法解釋(二)》第20條規定：雙方對夫妻共同財產中房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：(一)雙方均主張房屋所有權並且同意競價取得的，應當准許;(二)一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方補償;(三)雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。司法實踐的通常做法是：共有房屋能實際分割使用的，可以分割使用。對不能分割使用的，可以作價分給一方，另一方取得補償。在確定房屋分給哪方時，應考慮雙方住房情況、照顧撫養子女的一方。在雙方條件等同的情況下，應照顧女方。
婚後雙方對婚前一方所有的房屋進行修繕、裝修、原拆原建，離婚時未變更產權的，房屋仍歸產權人所有，增值部分中屬於另一方應有的份額，由房屋所有權人折價補償另一方;進行過擴建的，擴建部分的房屋應按夫妻共同財產處理。離婚時，如一方生活困難，如離婚後沒有住處，另一方應從其住房等個人財產中給予適當幫助。
由於我國住房制度多樣化，住房權屬狀態也是多樣化的，具體需要區分不同情況處理：
離婚時已經取得產權的房屋
第一，對於私房和具備產權證可上市交易的公房，一般以產權證頒發的時間來界定是否為夫妻共同財產。按照民法物權原理和我國房屋管理政策，一般情況下房屋權屬登記是房屋所有權取得的必經程序。只有辦理了產權登記或過戶手續才能真正取得房屋所有權。因此對於在離婚案件中涉及的此類問題，如果訴爭的房屋是結婚登記後取得所有權的，應定為夫妻共同財產;如果在結婚登記之前取得所有權的，應認定為個人財產而不能作為夫妻共同財產分割。
第二，夫妻一方婚前承租的公房，在婚姻關係存續期間以共同財產購買為產權的，該房屋為共同所有。
律師補充：
離婚時尚未取得完全產權的房屋
指離婚時夫妻雙方取得的房屋所有權只是部分產權，不是完全產權，主要指夫妻雙方根據福利政策以標準價購買的公有房屋。部分產權房屋是國家歷次房改政策的產物，其突出特點為部分產權處分受到限制。根據國務院1991年6月發佈的《關於繼續穩妥地進行城鎮住房改革通知》，其特點集中表現為：第一，房屋必須在購買五年後才能出售;第二，出售時原補貼單位有優先購買權;第三，售房所得按照國家、單位、個人所佔比例進行分配。它可能是婚前或婚後購買的但沒有取得產權證的公房。由於這類房屋涉及我國特殊的住房政策，又涉及職工單位的利益，住房不能上市交易，在實務分割中存在一定的障礙。這種離婚時雙方尚未完全取得所有權的情形，如果當事人有爭議且協商不成，可以按照《婚姻法解釋(二)》第21條處理，即人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人取得完全所有權後，有爭議的，可以另行向人民法院起訴。
離婚時尚未取得產權的房屋
指離婚時夫妻雙方對其居住使用的房屋尚未取得所有權。婚姻存續期間已經簽訂買賣合同，但未取得產權證的房屋。如果夫妻雙方作為買受人沒有交清全部購房款而沒有取得產權證，可以按照《婚姻法解釋(二)》第21條處理，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人取得完全所有權後，有爭議的，可以另行向人民法院起訴。如果已經支付了全部房價款，房屋所有權法律關係比較清晰，只需完善權屬登記手續，人民法院可將以下情況認定為夫妻共同財產，對房屋權屬、分割、補償問題予以處理：第一，在婚姻存續期間購買的，無論是以夫或妻的名義還是夫妻共同名義;第二，在婚前以夫妻雙方的名義購買;第三，在婚前以夫妻雙方的共同財產購買，屬於婚前共同財產，財產性質存續到婚後仍為夫妻共同財產。
閱讀更多 徐水普法 的文章
