無論是外部特朗普的貿易戰、人民幣匯率大跌，還是內部的經濟轉型升級壓力、下半年政策變化，對於普通民眾還是有些遙遠，只有房地產才是永遠繞不開的話題。
從2008年開始，房價進入加速度狀態。十年，畸高的房價像是伴生經濟發展的毒瘤，野蠻生長在老百姓的心頭。十年，對於長成430萬億市值的房地產市場，與其慶幸，莫如悲哀。
房市的資金、土地等要素，可以通過給政策、加槓桿託底，辦法多得很。但隨著老齡少子化社會的來臨、房產代際轉移和近在眼前的房產稅，供需關係將會根本性調整，人口問題將與房地產業形成共振，後果不堪設想。
屆時，房地產的爛攤子誰來接盤？
1、
有人說，中國經濟的拉動力量只有兩個，一個是房地產，一個是其他。
透過2018年上半年的數據，無論是消費、投資還是出口，都已啞火，“其他”已經不行了。那麼，近階段高層吹風大放水、大寬鬆，難道希望還要寄託在“房地產”上嗎？
很難。房地產已然進入下行週期。
2017年，一線城市一二手住宅成交量同比跌了45%；二線城市新房成交量跌了30%；三四線城市得益於貨幣化棚改的強力刺激，增了18%，抵消了一二線城市的成交量下行。
進入2018年，調控政策完全沒有放鬆的跡象，市場極有可能延續2017年態勢。加之價格停漲，土地市場流標率上升，溢價率下降，都顯示房地產事件正在進入深度調整期。
很多人不信，畢竟房價仍然高企。要知道，謝國忠早就搖旗吶喊，說房地產即將崩盤，結果幾年過去了，信其言的腸子都悔青了。而且，老百姓資產增值，就看買沒買房子。示範效應作用下，極大催發了人們的購房衝動。確實，這些年房價上漲圖表，可比A股猛多了。
但是，“下行”不意味著“拐點”。中短期來看，偽磚家對房地產的判斷仍然是：一線城市有空間，二線城市趨穩，三四線城市風險較大。
長期來看，人口結構的變遷將深刻影響房地產市場的總量和結構，基本趨勢不會變，但不同區域之間，區域內部之間的動態平衡將會不斷調整。
2、
人口結構的變化，是房地產市場的基本面。
首先是老齡化。截至2017年底，我國60歲及以上老年人口已達2.41億人，佔總人口的17.3%。預計到2050年前後，老年人口占比將達34.9%。
然後是少子化。2020年之後中國人口開始負增長，到2060年人口負增長率將超過日本。2010年“六普”數據顯示，中國0-14歲的人口占總人口比例為16.6%，這在世界上已經屬於“嚴重少子化”程度。這只是8年前的數據，或許現在的情況更不樂觀。
老齡化影響的現在，少子化影響的是未來。20世紀70年代提出的計劃生育，近50年後負面效應終於顯現。
老齡少子化除了在勞動力市場、人口結構方面的影響外，也侵蝕了社會心理。在“四二一”家庭結構下成長起來的一代，根據一些心理學家的的觀察，普遍呈現出心理成熟晚、心理脆弱、自我意識強等問題。
這種人口結構趨勢的影響在經濟社會領域是廣泛且深遠的。在一些領域、部分地域的影響已經顯現。
比如遼寧省。
人才引進和樓市刺激策略與他省同質性強，略去不談。近一階段遼寧的人口政策很有新意，制定了《遼寧省人口發展規劃（2016—2030年）》，探索對生育二孩的家庭給予更多獎勵政策。
還不是因為曾經的共和國長子人口問題病入膏肓：2017年遼寧人口淨流出達8.9萬，這還是對沖掉龍江吉林二省的流入人口的結果。60週歲及以上戶籍老年人口近960萬，佔總人口的23%，高於全國平均水平的17%，更不用說10%的老齡化。生育率僅為1.0%，遠低於全國水平的1.5%，甚至比經濟發達的日韓都低。
3、
一方面是房地產市場進入下行通道，另一方面是人口危機正在蔓延。
偽磚家已經在“十四億人口大國的人力資本危局”中，從人力資本角度，分析過老齡化、少子化對人力資本的影響。其實，對於房地產市場的影響，更為直接和致命。
有人會問，為什麼已經步入老齡、少子化的西方發達國家，躲過了房地產崩盤？
主要是因為自身經濟底子好，而且找到了“接盤俠”。發達國家遇到老齡少子化時，已經完成經濟積累，從製造國向消費國轉型。而且，移民政策比較寬鬆：美國承接了墨西哥、拉美、東亞大量的移民，歐洲不斷放開的移民政策，加之大量北非湧入的難民，都稀釋了人口結構問題。
而我們一衣帶水的近鄰日本，雖然經濟基礎好，但由於文化、地域等多方原因，外來移民過少，老齡化少子化現象得不到對沖，房地產業已是一潭死水。
日本的例子很有參考價值。與中國同樣有著“居者有其屋”文化淵源的日本，對於房子的觀念正在改變。年輕人甚至中年人，覺得幾十年貸款買房，屬於“理財不善的愚蠢行為”。
因為，在日本，除了非要住在東京市中心的上班族外，房子已經變成燙手的山芋。因為遺產稅、房產稅負擔過重，日本經濟發達時期的“嬰兒潮”父母正在老去，但子女沒有能力，也沒有意願接盤。如果在房產網站輸入“空房子免費”“田園生活”等關鍵詞，輕而易舉就能找到廉價房產。現在的日本，不僅房地產開發增量不足，存量房屋消化更是困難。
所以，老齡少子化的日本，不得不想辦法。截至去年10月，在日外籍勞工人數達到128萬人，同比增加18%，連續5年增長。但這遠遠不夠，保守的移民政策正在破冰，近期就要對農短缺領域的工人給與“指定技能”的居住權利。
日本的例子表明，老齡化與房地產業緊密相關，而深厚的經濟基礎和外來移民是短期內緩解問題的唯一手段。
比起美歐日，我們的形勢更為嚴峻。他們在經濟發達時步入老齡化，我們未富先老，還在為跨過中等收入陷阱而努力。相當於，人家攢了100萬當然可以安心退休，請保姆伺候，請大夫調理；我們眼瞅著退休，但兜裡只揣著10萬塊錢，沒錢吃喝，沒錢看病，沒人贍養。
老齡少子化的中國，還有誰是房地產的接盤俠？
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